[오피니언] 목표는 달라도 주택 시장 상황 파악부터

목표는 달라도 주택 시장 상황 파악부터

■  2017년 주택 시장 성공 요령

집을 팔기 위한 목적의 리모델링 계획이 있는 셀러는 비용 회수율이 높은 부분 리모델링 실시가 유리하다.

올해도 주택 시장은 높은 수요와 낮은 이자율 덕분에 성장세가 유지됐다. 큰 이변이 없는한 내년에도 올해와 같은 성장세가 유지될 전망이다. 모기지 이자율이 현재 예측대로 큰 폭의 상승이 없다면 내년에도 주택 거래가 이어져 소폭의 주택 가격 상승이 기대된다. 신규 주택공급이 원활히 이뤄지지 않고 기존 주택 매물이 증가하지 않는다면 내년과 내후년에도 셀러스 마켓이 상황이 지속될 가능성이 높다. 온라인 금융정보사이트 ‘뱅크레이트 닷컴’이 셀러, 바이어, 첫 주택 구입자, 세입자를 위한 2017년 주택 시장 성공 전략을 짚어봤다.

■ 첫 주택 구입자, ‘반드시 올해 안에’‘
전국부동산중개인협회’(NAR)가 내년 주택 거래의 절반 이상(약 52%)이 생애 첫 주택 구입자들에 의한 거래가 될 것이라는 전망을 내놓았다. 19세에서 34세 사이의 밀레니엄 세대들에 의한 거래가 대부분으로 도심 지역의 높은 임대료를 탈피해 외곽 지역에 주택을 구입하려는 수요가 많을 것으로 전망했다.

이같은 전망으로 미뤄볼 때 내년 봄 첫주택 구입자들간의 주택 구입 전쟁이 이뤄질 것이라는 예측이 가능하다. 따라서 첫주택 구입을 앞두고 있다면 경쟁이 치열해 지는 내년까지 기다리면 이미 늦다. 경쟁은 적고 주택 처분이 급한 셀러들이 많은 연말 시기를 첫주택구입 타이밍으로 공략해야 성공 확률이 높아진다.

■ 셀러, ‘지금부터 유능한 에이전트 물색’
내년 초 집을 내놓을 계획이라면 지금부터 유능한 에이전트를 찾아야 한다. 성공적인 주택 판매는 유능한 에이전트를 찾는 일에서부터 시작된다. 에이전트를 잘못 고르면 제값에 팔지 못하는데 따르는 금전적인 손실은 물론 시간 낭비 등 보이지 않는 손해가 발생한다.

우선 온라인 매물 검색 사이트를 통해 각 에이전트의 마케팅 전략을 살펴본다. 매물 사진, 매물 설명, 리스팅 가격, 평판 등을 살펴 적어도 2~3명의 에이전트로 추려낸다.

추려낸 에이전트들과 직접 만나서 인터뷰할 기회를 만든다. 인터뷰 전 각 에이전트에게 시세와 판매 기간 등의 내용이 포함된 시장 보고서를 요청해서 각 에이전트의 의견과 함께 검토한다.

■ 바이어, ‘20% 다운페이먼트 규정에 묶일 필요 없다’
주택 융자 기준이 경기 침체 직후와 비교할 때 상당히 완화됐다. 다운페이먼트 비율이 20%를 넘지 못해도 승인이 가능한 융자 프로그램이 많아졌다.

완화된 융자 기준으로 내년은 ‘무브 업’ 구입이나 다운사이즈 구입에 적합한 해가 될 전망이다. 크레딧 기준 역시 많이 완화돼 690점 미만의 크레딧 소지자들이 컨포밍 융자를 받는 비율이 증가했다.

재융자 시장도 많이 풀리긴 마찬가지다. 2014년 재융자 승인률이 약 50%에 불과했지만 올해 재융자 승인률은 약 67%를 넘을 것으로 예측된다. 내년 주택 구입 계획이 있는 기존 바이어들이한가지 주의해야 할 점이 있다. 주택 시장이 수년간 회복세를 유지하면서 악성 모기지들이 다시 모습을 보이고 있다는 것. 대표적인 예로 한동안 자취를 감췄던 ‘이자만 내는 모기지’ 등의 융자 프로그램이 다시 성행하고 있는데 반드시 피해야 할 융자다.

■ 세입자, ‘주택 구입 실행에 옮겨라’
임대료 고공행진에 지친 세입자들도 내년부터 주택 구입 물결에 합류할 것이라는 전망이다. 현재 세입자 가구 비율은 50년래 최고 수준인 약 37%에 달하고 있다. 임대료 상승세가 멈추지 않을 경우 주택 구입 수요로 대거 전환될 수 있는 수요층이다.

만약 모기지 이자율이 급반등하는 등의 현상이 나타나면 순식간에 주택 구입 수요로 쏟아져 나와 주택 구입 경쟁이 불가피하게 된다. 주택 구입 뒤 적어도 5~10년간 보유 계획만 확실하다면 주택 시세가 높더라도 모기지 이자율이 낮고, 구입 경쟁이 덜한 지금 내집을 장만해 놓는 편이 장기적으로 유리하다.

■ 셀러, ‘부분적인 리모델링 고려해라’
내년 셀러스 마켓이 지속되더라도 과거와 같은 셀러스 마켓을 기대해서는 안된다. 주택 시장이 회복세로 접어든 2012년쯤 나타난 셀러스 마켓은 극심한 매물 부족에 따른 상황으로 집을 내놓기만 하면 팔리는 사례가 많았다. 그러나 요즘 셀러스 마켓은 당시와 많이 다르다.

매물도 증가했고 바이어들의 구입 기준도 높아져 셀러 나름대로의 판매 전략이 필요한 상황이다.

주택 판매를 목표로 리모델링을 계획 중이라면 대대적인 리모델링 보다는 비용 회수율이 높은 리모델링 항목을 골라 선별적으로 실시하는 전략이 필요하다. 전체적인 리모델링의 경우 비용 회수율이 약 60%정도 지만 이보다 회수율이 높은 주방과 욕실 리모델링을 우선 실시한 뒤 집을 내놓는다.

■ 셀러&바이어, ‘주택 시장 상황 정확히 파악해라’
셀러든 바이어든 해당 주택 시장의 상황을 파악하고 있어야 그에 맞는 적절한 전략을 수립할 수 있다. 주택 시장 상황에 따라 셀러스 마켓과 바이어스 마켓으로 구분되는데 각 상황에 따라 활용 가능한 전략도 달라지기 때문이다. 주택 시장 상황을 파악하는 여러 기준 중 매물 대기 기간이 있다.

매물 대기 기간은 지역 주택 시장에 나온 매물이 모두 판매되는 데 걸릴 것으로 예측되는 기간이다. 이 기간이 6.5개월 미만이면 수요가 높은 셀러스 마켓, 6.5개월을 넘으면 바이어가 유리한 바이어스 마켓으로 구분된다. 부동산 에이전트나 온라인 부동산 정보 사이트 등을 통해 매물 대기 기간 자료를 점검한 뒤 적절한 전략을 수립한다.

내년에도 역시 주택 시장 성장세가 유지될 전망이다. 내년 주택 매매 계획이 있다면 현재 주택 시장 상황을 정확히 파악하는 것이 중요하다.