[부동산 칼럼]팜데일·랭캐스터- 14탄

[부동산 칼럼]팜데일·랭캐스터- 14탄

백기환 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장  팬데믹 기간 정부가 경기부양책으로 통화를 시중에 많이 풀면서 캐시를 보유한 바이어들이 상대적으로 많아졌는데 3월 대비 약 28% 증가했다.  즉 LA에서 집을 구입하는 바이어 4명 중에 1명이 현찰을 주고 사는 결과인 셈이다.  4월 현재 LA는 방 3개 되는 하우스를 100만달러 이상 주고 구입을 해야 하는 상황이다. 정부가 인플레이션을 잡기 위해 긴축 정책을 펴고 있으나, 치솟는 물가와 집은 내려갈 줄을 모른다. 집값은 지난1 년 동안 약 22% 상승한 것으로 나타났다. 전국 주택가격을 반영하는 S&P 코어로직 케이스쉴러 지수에 따르면 지난해 6월부터 올해 2월까지 LA지역의 중간 주택가격은 약 22% 상승했고, 올해 1월부터 한달동안 약 3.2% 오른 것으로 나타났다.  같은 기간 전국의 평균 집값은 약 19.8% 오른 것으로 나타났으며, 인플레이션의 영향으로 금리가 오르면서 집값 상승에 영향을 미친 것으로 분석됐다.  한편 캘리포니아주에서 내집 마련이 점점 어려워지고 있는 것으로 나타났다. 이것은 미 전역에서 가장 많은 인구를 자랑하는 캘리포니아주에서 2년 연속 인구가 감소하는 결과를 초래했다는 분석이다. 가주부동산협회가 발표한 올해 1분기 주택 구매지수 보고서에 따르면 캘리포니아 중간 주택가격은 74만7000달러로 나타났다. 그런데 이 가격을 주고 집을 구입할 수 있는 주민은 4 명 중 1명도 채 안 되는 약 24%에 불과했다.  중간 주택가격인 74만7000달러를 주고 집을 구입할 경우 매달 모기지 페이먼트로 약 3950달러가 나가는데 이 금액을 납부할 수 있는 가정은 캘리포니아주 전체로 보면 약 24% 정도로 조사됐다.  LA카운티 주민들의 주택구입 능력은 주 전체보다도 낮은 20% 정도로 나타났다. 전문가들은 포스트 팬데믹 시대로 접어들면서 경제가 다시 활성화되기 시작했다며 집값이 서서히 안정화 될 것으로 전망했다. 그래서 캘리포니아에서는 이 문제를 해결하기 위해 여러 가지 방안을 내놓고 있는데 그 중 한 대안으로 첫 주택 구입자에게 다운페이먼트 금액을 이자 없이 융자해주는 파격적인 프로그램을 시작한다. 전국 최고 수준의 집값과 높은 생활비 부담도 한몫을 하고 있다는 분석이다. 캘리포니아주 주택금융국은 치솟는 주택가격으로 집을 더욱 사기 어려워 지면서 첫 주택 구입자들에게 주택 가격에 최대 10% 까지 이자율 0%로 대출해 주는 Full Give Up 에퀴티 빌더론 프로그램을 시행한다고 밝혔다. 대상은 첫 주택 구입자로 본인이 직접 거주할 목적으로 집을 구입할 경우에만 해당되며 연소득이 주택이 위치한 카운티  중간소득의 80% 이하인 주민들이 해당된다. 구입하고자 하는 주택의 위치에 따라 자격 소득기준이 달라지게 되는데 LA카운는 연소득 6만8880달러 이하인 주민들이 이 프로그램의 혜택을 받을 수 있다.  무이자 대출을 받고 구입한 주택에서 5 년 이상 거주할 경우 대출금 전액이 탕감되며 5년 미만으로 거주한 뒤 이사할 경우 대출금을 갚아야 한다. 프로그램에 대한 자세한 사항은 캘리포니아주 주택금융국 웹사이트에서 확인할 수 있다. 다시 언급하지만 정부 보조 프로그램을 저소득층을 위한 것이며 첫 주택 구입자로 세금보고 자료를 기준으로 하며 소정의 교육을 이수하는 등 자격요건을 충족시키는 지원자가 해당이 되며 모든 지역이 해당되지는 않는다. 상기와 같은 프로그램을 적용 받을 수 있는 적합한 지역으로는 여러 곳이 있겠지만, 그 중에서도 LA에서 북쪽으로 약 30분 거리에 발렌시아가 포함된 샌타클라리타 지역이 있고, 여기서 북쪽으로 약 30분을 더 가면 4 계절이 뚜렷한 팜데일, 랭캐스터가 있는 앤텔롭밸리가 나온다. 대면 근무와 재택근무를 동시에 하는 첫 주택구입자에게는 매력적인 지역이 아닐 수 없다. 문의 (310)408-9435 [출처…

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[부동산 칼럼]디즈니랜드의 도시 애너하임

애니 윤 뉴스타부동산 풀러튼 에이전트  이번에는 어린이들에게 꿈과 희망을 주는 도시 애너하임에 대해 알아본다.   애너하임의 도시이름은 인근 샌타애나 강 이름의 아나와 집이라는 뜻의 하임을 더해 애너하임으로 불려지게 되었다. 이름에서 느껴지듯이 애너하임의 처음 정착민들은 포도농장에 적합한 땅을 찾아 이주해 온 독일계 이주민들이다. 그러나 처음 이주 목적과는 달리 애너하임은 전자, 항공기 부품 중심의 산업도시로 발전하였다.  도시의 크기는 오렌지카운티에서 샌타애나에 이어 두 번째로 큰 도시이며, 위치는 LA 다운타운으로부터 남쪽으로 약28~30마일 정도 떨어져 있으며, 남북을 연결하는 5번 고속도로와 동서를 연결하는 91프리웨이가 지나고 있고, 북쪽으로 57번과 남쪽으로22번 고속도로도 인접해 있어 어디로 가든지 교통은 아주 편리하다고 할 수 있다.  애너하임은 큰 도시의 장점으로 풀러튼, 부에나파크, 세리토스, 사이프러스, 스탠튼, 가든그로브, 플라센티아, 오렌지, 요바린다 등 많은 도시와 인접해 있으며, 인접 지역들은 좋은 학군이나 편리한 쇼핑 등의 이유로 한인들의 선호도가 높은 편이다. 애너하임은 1955년 디즈니랜드 오픈으로 여러 호텔과 모텔, 식당 등의 상업시설이 생기고 인구가 급증하기 시작하면서 주거지역이 형성되기 시작했다. 2021년 연방센서스국에 따르면 인구는 약 35만명으로 가주에서 10번째 도시로 인구의 밀집도도 높은 편이다.  이 도시의 인구분포 특징을 보면 다른 도시와는 달리 백인과 히스패닉이 75%로 높은 편이며, 아시안 18%, 그리고 흑인 및 기타 7%의 인구 분포를 보이고 있다. 주민들의 연평균 소득은 7만~8만달러 정도로 오렌지카운티에서 평균 정도로 높은 편은 아니다.  도시 안에서도 지역별로 치안이나 기타 환경이 좋은 지역과 그렇지 못한 지역으로 나뉜다. 애너하임의 학교는 큰 도시인 만큼12개 고등학교, 11개 중학교, 그리고 24개의 초등학교가 있다. 그러나 학교 수는 많으나 학교의 수준은 6~7점 정도로 그리 높은 편은 아니다.  학군을 중요시하는 한인들에게 선호도가 높은 도시는 아니다. 그래도 애너하임에서 부촌으로 불려지는 애너하임힐스는 많은 한인들이 좋아하는 지역이다. 팬데믹을 지나는 과정에서 지금까지 그러하듯 오렌지카운티 전지역의 집 값은 여전히 상승하고 있다.  애너하임 역시 2019년 이후2022년 평균 집값은 지역에 따라 다소 차이는 있으나, 약 63만달러에서 78만달러 정도로 약 17~25% 정도 상승률을 보였다. 애너하임의 집값 상승을 보면 더 이상 저렴한 집들이 있는 도시라고 볼 수는 없지만, 그래도 여전히 다른 도시에 집을 구매하기 좋은 도시임은 틀림없다. 그리고 애너하임에서 전력을 공급하므로 전기세가 다른도시에 비해 저렴하다. 애너하임에는 디즈니랜드를 포함, 디즈니랜드 리조트, 각종 박람회, 이벤트, 공연 등이 열리는 애너하임 컨벤션센터, 메이저리그 야구팀인 LA에인절스의 홈 구장인 에인절스타디움, 혼다 센터, 그리고 예전에 동부로 화물, 철광 등 광물을 운반하던 공업용 철도역을 애너하임에서 대대적인 투자로 모두가 즐길 수있는 공간으로 만들어졌다.  그리고 백종원에 의해 한국방송에도 나와 잘 알려진 젊은이들의 명소인 애너하임 패킹 디스트릭은 여러 블록에 걸쳐 전 세계의 다양한 음식과 디저트까지 즐길거리가 있는 복합적 관광명소 등을 포함, 미 서부의 가장 유명 관광도시임이 분명하다. 문의 (657)222-7331 …

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[부동산 칼럼]주택구입 전에 준비해야 할 것들

[부동산 칼럼]주택구입 전에 준비해야 할 것들

변무성 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장  코로나 사태로 3년간 고통의 세월을 보내고 이제 터널의 끝이 보이는 듯 하다.  어려운 시기였지만 산 사람은 살아야지 하는 말이 있듯이 주택을 팔고 이사가는 사람도 있고, 집을 사서 이사 오는 사람도 있다.  현재 캘리포니아주는 팬데믹 기간중 주택 공급 부족과 수요 팽창으로 한계에 달한 상태이다. 어려운 시기에도 주택을 구입하기 위해 무엇이 필요한지, 무엇을 준비해야 하는지 알아보고자 한다. 철저히 준비를 해야 적당한 주택이 나오면 우선적으로 구입할 기회를 잡을 수 있는 것이다.  주택을 사려고 계획을 하게되면 제일 먼저 고려해야 할 것이 본인의 재정상태이다.  재정상태 준비 체크리스트에는 여러 가지가 있지만 우선 다섯가지로 정리를 해볼 수 있다. 첫째, 얼마의 계약금(down payment)을 내고 얼마 만큼의 융자를 받을 것인지를 정하는 일이다. 대개 LA에서 동쪽으로 1시간 정도 떨어진 랜초쿠카몽가의 경우 주택가격이  60만달러면 방4개, 화장실 2개, 약2000 sf 정도의 주택 구입이 가능하다.   최소 3.5% 다운할 경우 2만1000달러+소요경비(약1%) 6000달러를 합쳐 대략 2만7000달러이면 가능하다.  요즘처럼 경쟁이 심한 경우 좀 더 많은 계약금을 필요로 한다.  한국에서 미국 주택을 구입하는 분들도 많이 있는데 생각보다 쉽다는 것이다.  돈의 출처는 본인의 은행계좌에 자금이 있고, 여기 미국에서 에스크로 서류와 해당주택의 공인된 감정사가 만든 감정서만 제출하면 구입할 자금은 한국에서 쉽게 조달할 수 있는 것이다. 정말 격세지감을 느낀다.  30여년 전 이민올 당시 한국에서 미국으로 돈이 온다는 것은 상상도 못했으니 말이다.  한국 등 외국에서 미국 주택을 구입하는 사람들은 적어도 40%는 계약금을 내야 융자가 가능하다.  둘째, 모기지 융자 가능성을 확인하는 것이다. 보통 25% 이상의 계약금을 내게 되면 대부분 융자는 가능하다고 볼 수 있다. 하지만 은행마다 기준이 다르기 때문에 알아보는 것이 좋다. 융자를 받아 60만달러짜리 주택을 30%인 18만달러를 다운하고 구입할 경우 융자금액은 42만달러, 연이자율 4%로 계산하면 월 페이먼트는 2000달러 정도 나온다. 이자율을 5%로 계산하면 월 페이먼트는 2250달러가 된다.  물론 개인의 크레딧점수와 재정상태에 따라 약간의 차이가 있고, 또한 이 금액을 매월 납부할 수 있는지 평가를 한다. 그 평가는 지난 2년간의 소득세 납부실적을 보고 진행한다. 셋째, 상기 1&2 항이 준비되면 주택을 찾게 되며, 그때 고려할 사항은 실로 다양하다.   출퇴근 거리, 학군, 발전가능성, 주위환경 등등.  이 때 필요한 것이 유능한 에이전트 선정이라 볼 수 있다. 에이전트보다는 부동산회사를 봐야 한다. 왜냐하면 캘리포니아주에서는 에이전트가 일을 하고 부동산회사가 책임을 지기 때문이다. 대부분의 경우 어느 부동산회사가 신용이 있고 책임을 질 능력이 있는지 따져봐야 한다. …

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할리우드 대형 아파트건물 윤곽 드러내

할리우드 대형 아파트건물 윤곽 드러내

LA한인타운 인근 웨스턴과 선셋 부근에서 공사가 진행중인 185유닛 아파트 건물. /Urbanize LA 185유닛, 웨스턴과 선셋 할리우드 웨스턴 애비뉴와 선셋 불러바드 인근에 공사가 진행중인 대형 아파트 건물이 윤곽을 드러냈다. 27일 부동산 전문사이트 ‘어바나이즈 LA’ 에 따르면 개발사 ‘홀랜드 파트너그룹(Holland Partner)’이 웨스턴과 선셋 부근(1375 St. Andrews Place.)에 건설중인 높이 8층, 185유닛 아파트건물 목재 프레임이 거의 완성됐다.  아파트는 스튜디오~3베드 유닛들로 구성되며 차량 294대를 주차할 수 있는 지하…

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[부동산 칼럼] 팜데일, 랭캐스터 – 13탄

[부동산 칼럼] 팜데일, 랭캐스터 – 13탄

캘리포니아주는 LA와 같은 대도시 내 저렴한 주택 부족에 직면해 있으며 이로 인해 주민들의 렌트비 부담이 증가하고, 무주택자가 증가하고 있다. 가주에서 2025년까지 180만 거주 유닛이 필요할 것으로 예상되지만 홈빌더들은 연간 8만채의 신규주택만 건설하고 있다. ADU 및 JADU 수당은 주택을 추가하는데 도움이 되었지만 충분하지 않다. 신규주택 건설의 어려움 중 하나는 LOT당 한채의 주택만 허용하는 단독가족 구역이 우세하다는 것이다. 다세대 가족, 공동생활 및 재택근무는 우리가 도시에서 함께 사는 방식을 변화시켰으며, 이제 이를 반영하기 위해 커뮤니티 구역 설정을 변경할 때이다. <법률 – SB9> SB9은 가주의 주택 위기를 해결하기 위한 노력의 일환으로 2021년 9월 16일 주지사가 서명했다. 이 법안은 도시 내 단독주택 부지에 다양한 중간소득 주택 건설을 합법화하고 있다. SB9은 개발자가 아닌 주택소유자의 손에 도구를 제공해 부동산 자산을 활용, 이웃의 특성을 유지하면서 새 주택을 지을 수 있도록 규정한다. 이 법안은 2022년 1월 1일 발효됐다. ◇무엇을 만들 수 있을까?  모든 단독 주택소유주는 기존 부지내에 두 번째 유닛을 지을 수 있다. 이것은 대가족을 위해 두 번째 집을 지으려는 사람들이나 부지에 두 번째 장기 임대 유닛을 추가하려는 임대 부동산 소유자에게 적합하다. 단독주택 소유주는 재산을 분할할 수도 있지만 최소 3년 동안 한 부지를 주요 거주지로 사용하기로 약속해야 한다. 부지가 분할되면 주택소유주는 단독주택, 복층 및 ADU를 포함해 새로 생성된 부지에 주택을 개발할 수 있는 다양한 옵션을 갖게 된다. 각 구획에 복층 건물을 지을 수 있으며, 지자체의 법 적용 방식에 따라 각 구획에 최대 2개의 ADU (최대 총 8개 단위) 를 지을 수 있다. ◇예외사항은 무엇인가? SB9은 도시 내 주택 개발을 우선시하며 취약한 생태 지역을 보호하도록 규정한다. 자격을 얻으려면 부동산이 도시 내에 있어야 하고 단독주택으로 구역이 지정되어야 한다. 재산은 해안 지역, 화재 위험지역, 주요 농지 또는 기타 환경보호 지역내에 위치할 수 없다. 임대가 안정화된 주택이 있거나 최근 3년 이내에 임대한 부동산은 부지분할 규정이 허용되지 않는다. 재산 분할에 관심 있는 주택소유주는 또한 최소 3년동안 한 부지를 주요 거주지로 사용하기로 약속해야 한다. ◇혜택은 무엇인가? SB9은 주택소유주에게 지역 사회의 특성을 유지하면서 재정적 잠재력을 최적화할 수 있는 다양한 주택개발 조합을 제공한다. 자신의 재산 내 자산에 접근하려는 주택소유주는 많은 부분을 분할해 판매하거나 장기소득을 보장하기 위해 최대 3개의 임대 유닛을 건설할 수 있다….

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[부동산 칼럼] 계획도시 어바인

[부동산 칼럼] 계획도시 어바인

벌써 2022년 4월도 중반을 훌쩍 넘어 가정의 달 5월이 코앞에 닥쳤다.  오늘은 미국에서 여섯 번째로 살기 좋은 도시이며, 특히 오렌지카운티에서도 4년연속 살기좋은 도시 1위를 차지하고 있는 어바인에 대해 소개하고자 한다.  어바인은 한국에서도 알아주는 유명한 도시이다. 어바인의 크키는 66스퀘어마일로 서울의 3분의 1의 크기로 오렌지카운티 34개 도시 중 가장 큰 도시이다.  역사적으로 어바인 지역은 아메리카 인디언 통바족이 2000년 전부터 거주하던 지역이었으며, 1864년 제임스 어바인 등이 멕시코 토지를 부여받아 목장을 운영하면서 마을이 형성되기 시작하였다. 전통적으로 어바인 랜치를 비롯해 목장과 농장 등의 농업이 주를 이루는 농촌 마을이었다.  1960년대 민간개발 업체인 어바인컴퍼니를 중심으로 건축가, 지방자치단체, 교육기관 등이 함께 참여하여 계획도시를 건설하였다. 그리고 마침내 약 50여년 전 1971년 12월 어바인이란 이름으로 도시가 공식 명명되었다. 어바인은 LA다운타운에서 남쪽으로 40~45마일 정도 되는 곳인 남가주 태평양 연안에 위치한 도시이며, 신흥부호들과 많은 한인들이 살고 있다. 주변인접 도시로는 샌타애나, 터스틴, 코스타메사, 뉴포트비치, 라구나 힐 등이 있다.  어바인 주변으로는 세 개의 프리웨이와 한 개의 톨웨이가 지나고 있어 교통이 매우 편리한 장점을 가지고 있다. 먼저 가장 중요한 5번 프리웨이가 남북으로 지나고 있고, 405번, 73번, 241번과 톨웨이인 261번 등이 지나고 있다. 인구분포도를 잠시 살펴보면 어바인지역은 아시안 42.8%, 백인 39.3% 그리고 기타 17.9%로 중국의 부호들이 대거 이주하면서 아시안 비율이 매우 높아지고 있다. 현재 어바인 거주인구는 30만명을 넘어 계속 증가하고 있다. 그래서 여전히 많은 투자자들이 투자를 아끼지 않고 있다. 거주자 평균 연령도 33세로 매우 젊은 신흥도시임이 틀림없다. 거주자들의 평균 연소득이 11만달러로 매우 높으며 이에 따라 범죄율도 캘리포니아에서 가장 낮은 도시이다. 교육환경 또한 오렌지카운티의 8학군이라 불려질 정도로 수준이 매우 높다. 어바인 통합교육구에는 5개의 공립학교와 1개의 사립고등학교, 8개 중학교 그리고 24개의 초등학교가 있다. 이 학교들 모두가 10점 만점에서 9~10점의 학교들이다.  어바인 주택가격은 부동산 센서스에 의하면 2019년 평균89만 달러였던 주택가격이 2020년 95만 달러였으며, 주택가격이 가장 크게 상승했던 2021년 평균 25% 이상의 집값 상승을 계산해 보아도 현재 어바인 집값은 120만달러가 넘을 것이다. 만약 지금 주택구입을 생각하고 있다면 넓고 깨끗한 어바인을 한번 방문하실 것을 추천한다. 문의 (657) 222-7331 [출처 조선일보] https://chosunlatimes.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=6723&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

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