Thursday, October 21, 2021
[부동산 칼럼] 홈워런티 보험

[부동산 칼럼] 홈워런티 보험

바이어들은 집을 사는 모든 과정이 불안의 연속이다. 특히 첫 구매자인 경우 에스크로가 끝나는 순간부터는 오직 바이어인 주택소유자, 즉 본인의 몫이라고 생각해 큰 불안감을 느끼게 된다. 필자는 새차를 구입한 후 한 달도 채 안되는 기간 동안 5번 정도 딜러 서비스센터에서 실랑이를 한 적이 있다. 모두 같은 문제라면 레몬법 운운하며 변호사와 상담을 했겠지만, 5번 모두 다른 문제였다. 새차를 샀을 때 이런 일이 있다보니, 오랫동안 모은 목돈으로 구입하는 주택의 경우는 그 스트레스가 더 심할 것이 확실하다. 해결책의 한 가지 방법으로 바이어들을 위해 제공하는 프로그램이 있다. 바로 ‘홈워런티 플랜(Home Warranty Plan)’이라는 것이다. 자동차를 구입할 때 워런티와 같은 성격이라고 보면 이해하기 쉽다. 홈워런티는 바이어가 오퍼를 쓸 때 요구 조건을 명시한다. 보통 셀러에게 그 비용을 지불하라고 요구하지만, 이를 거절하는 셀러도 있다. 그럴 경우에도 바이어의 비용으로 에스크로 기간 중에 구입할 수 있고, 대부분의 경우는 셀러가 바이어를 위해 홈워런티 보험을 구입해 주고 비용을 지불하게 된다. 부동산 홈워런티 보험의 가격대는 일반적으로 생각하는 것만큼 그렇게 비싸지가 않다. 홈워런티 보험은 회사나 프로그램에 따라, 또는 콘도, 타운홈, 단독주택에 따라 가격이 달라질 수도 있지만, 보통 연 250~650달러 가격대를 형성하고 있다. 홈워런티의 서비스 절차는 구입한 주택에 들어가 거주하다 문제가 발생하면 우선 홈워런티 회사에 전화를 걸어 고장난 부분에 대하여 서비스를 요청한다. 보험은 커버리지 내용에 따라 달라지는데 기본 커버리지는 냉난방 시스템, 가전제품, 온수기, 전기시스템, 전화 설치, 플러밍 등이다. 이외 더 많은 커버리지를 원한다면 각 회사의 프로그램에 따라 수영장, 스파, 세탁기, 건조기, 냉장고, 지붕 등의 추가 옵션을 구입할 수 있다. 홈워런티 보험을 구입하기 전 바이어는 구입한 그 주택의 상태에 따라서 옵션을 선택 구입하는 것이 현명하다고 본다. 또한 각 회사의 모든 정책이 차이가 있음으로 선택한 홈 워런티 회사의 홈 워런티 커버리지에 대한 정확한 정보를 파악하는 것 또한 도움이 될 수 있다. 마지막으로 홈 워런티 보험은 구입 후 일년이라는 제한 기간이 있다. 보통 주택구입 후 1년까지 적용되는 것이 일반적이다. 따라서 이 기간이 지나면 바이어의 비용으로 연장이 가능하다. 문의 (661) 607-4777

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[융자칼럼] 내 수입으로 모기지 얼마나 받을 수 있을까?

집을 처음 구입하거나, 이미 집을 보유하고 있는 사람들은 추가로 집을 구입 할 때 현재의 수입으로 얼마까지 모기지를 받을 수 있을지 궁금해 한다.  융자규모를 알아야 다운페이먼트 정도를 고려하여 집값을 산정할 수 있기 때문에 당연한 일이다. 그런데 이에 대한 답은 그렇게 간단하지가 않다.  우선 수입에 대한 계산이 직업마다, 수입 형태마다 다르기 때문이다. 단순한 월급쟁이 인지, 보너스를 받는지, 얼마 동안 받았는지, 스탁옵션은 있는지, 오버타임 수입은 얼마나 되는지, 자영업자인지, 본인이 소유한 회사로부터 월급은 얼마를 받았는지, 회사로부터 배당금은 얼마를 받았는지, 렌트 수입은 있는지 등등 융자심사에 사용하는 수입규모(Qualifying Income)을 계산하는 일이 우선시 되어야 한다.  수입규모가 계산되면 다음으로 월페이먼트 규모를 계산해야 한다.  페이먼트가 많다면 필요한 수입규모도 늘어날 것이고, 적다면 필요한 수입규모는 상대적으로 줄어들 것이다. 일반적으로 총 페이먼트가 총수입의 절반을 넘지 말아야 한다.  그런데 이 숫자도 융자종류, 융자상품에 따라 달라진다. 총 페이먼트에는 해당주택을 구입하므로써 생기게 되는 모기지 페이먼트, 재산세, 집보험, HOA(Home Owner Association) 를 기본으로 하며, 기존에 가지고 있는 자동차 페이먼트, 학자금 융자, 신용카드 미니멈 페이먼트를 합한 금액이 된다.  예를 들어보자. 50만달러의 집을 20%인 10만달러을 다운하고 40만달러를 융자 받아서 구입할 경우 얼마의 수입이 있어야 할까? 먼저 월 페이먼트는 30년 고정기준으로 3%의 이자율을 적용하면 1686달러가 된다. 재산세는 1.25%를 적용하면 일년에 약 6250달러, 월 약 521달러가 된다. 그리고 집에 대한 화재보험은 월 60달러 정도로 보자.  그러면 집과 관련된 페이먼트는 모기지페이먼트(1686), 재산세(521), 집보험(60)의 합계로 월 2267달러 정도 된다. 만약에 융자신청인이 다른 부채가 없고 집에 대한 HOA도 없다면 이 합계의 약 2배 내지는 2.3배의 월수입이 있으면 된다.  즉 월 4600달러 정도의 최저수입이 있으면 융자승인이 이론적으로 나올 수 있다는 얘기다. 그런데 만약에 HOA가 월 300달러가 있다면, 월 페이먼트는 2567달러가 되면서 필요한 최소 월수입은 5200달러 이상으로 늘어난다.  손님의 입장에서 적은 월수입으로도 융자규모를 조금이라도 늘리기 위해서는 HOA가 없는 집을 산다거나, 아니면 다른 개인적 부채를 미리 줄여야 할 필요가 있다.  사람마다 처한 상황이 다다르기 때문에 주택을 구입할 예정인 사람은 미리 융자담당자를 찾아 상담을 받아야 한다. 상담은 수입계산을 하고, 신용조회를 하고, 부채규모를 파악하는 과정을 거치면서 이루어지는데 융자가 나올 것으로 확인되면 융자담당자는 손님에게 사전융자승인서를 발행하게 된다. 손님은 이 승인서를 가지고 집을 보러다니면 된다. 

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할리우드 한복판에 17층 아파트 들어선다

할리우드 한복판에 17층 아파트 들어선다

할리우드 중심부에 건립될 예정인 고층아파트 건물 조감도. /Urbanize LA 200유닛, 메트로 스테이션 근처 할리우드 한복판에 17층짜리 고층아파트 건물이 들어선다.  부동산 전문사이트 ‘어바나이즈 LA’에 따르면 LA를 기반으로 하는 개발사 ‘Bow West Capital’은 메트로 할리우드 스테이션 인근 5600 Hollywood Blvd.에 높이 17층, 200유닛을 갖춘 아파트 건물을 건설할 예정이다. 이 계획은 지난 9월 말 LA시 플래닝위원회로부터 승인을 받았다. …

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팀 쿡, LA동부 라퀸타에 1010만달러 맨션 매입

팀 쿡, LA동부 라퀸타에 1010만달러 맨션 매입

팀 쿡(원안) 애플 CEO가 매입한 라퀸타 지역 1010만달러짜리 맨션. /AP 방 5개, 건평 1만스퀘어피트 팀 쿡 애플 CEO가 LA동부 라퀸타(La Quinta) 지역에 1000만달러가 넘는 맨션을 구입한 것으로 나타났다. 엔터테인먼트 전문 사이트 ‘버라이어티 닷컴’ 보도에 따르면 지난 2019년 쿡 CEO는 유명인들의 맨션이 즐비한 라퀸타 시내 게이티트 단지 ‘매디슨 클럽’ 안에 있는 건평 1만 스퀘어피트 규모의 5베드, 5배스 맨션을 1010만달러에 구입했다. 맨션은 2018년 하반기에 완공된 것으로 알려졌다. 쿡  CEO의 총자산은 15억달러에 달한다. 당시 매매가 종료됐을 당시 구매자가 실리콘밸리의 거물이라는 점 외에는 구체적인 정보가 공개되지 않아 많은 사람들의 궁금증을 불러일으켰었다. 매디슨 클럽 단지에는 할리우드 여배우 로리 러플린, 수퍼모델 신디 크로포드, 나이키 창업자 필 나이트, 미디어*음반업계 거물인 스쿠터 브론 등 다수의 유명인들이 주택을 소유하고 있다. 

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코로나 사태가 터진 직후인2020년 상반기는 모든 상황이 어려웠다.  부동산 시장 역시 우려의 전망이 만연해 있었다. 그러나 기우는 잠시, 작년 하반기부터 시작해 올 들어 부동산가격이 현재까지 가파른 상승세를 이어가고 있다. 이렇게 부동산 가격이 최대치로 오르고, 매물이 현저히 적은 원인으로 몇 가지 이유를 생각해 볼 수 있다.  첫째, 가장 기본적인 이유는 수요와 공급이 원활히 이루어지지 않는다는 점이다.   즉 사려는 사람은 많으나 팔려는 사람이 적어 가격은 당연히 오를 수밖에 없는 상황인 것이다.  그리고 집을 팔고자 하는 사람들도 구매할 집이 없으면 어쩌나 하는 걱정에 집을 내놓기를 꺼려한다.  둘째, 사상 최저의 이자율로 인한 구매자 증가이다. 미국의 통화정책을 보면 불경기에는 금리를 최대한으로 낮추는 게 일반적이다. 2008년 버블 붕괴로 인한 경기를 부양하기 위해 금리를 0%까지 내렸었고, 이후 경기의 회복에 따라 금리를 올린 전례를 보면 알 수 있다.  셋째, 원자재 가격 상승으로 신규주택 가격도 상승하고, 이에 따른 새집의 공급도 현저히 감소했다는 점이다.  마지막으로, 코비드 사태로 정부의 강력한 구제책인 모기지 페이먼트 유예조치를 들 수 있다. 최장 18개월까지 페이먼트를 유예해 줘 페이먼트 능력이 안되는 사람도 차압까지 가지 않고 집을 보유하고 있기 때문에 시장에 매물이 적은 것이 지금의 현실이다. 그러면 여기서 2021년 하반기의 변화와 2022년 부동산의 전망에 대하여 조심스럽게 예측해 볼 수 있다. 부동산 시장을 두고 많은 부분에 의견이 분분한 것은 사실이다.  그래도 여러 상황을 종합해보면 최저금리가 유지되는 한, 현재의 부동산 가격이 유지되거나,  소폭 상승할 것으로 전망된다. 다시 한번 보면 지난 2008년의 버블붕괴 이후 0% 금리의 양적 완화에서 금리를 올려 양적 완화 축소를 위한 테이퍼링을 2013년 발표한 후 2년의 유예기간을 거쳐 2015년부터 금리 인상을 시작했다. 이 경험으로부터 우리는 현 정부의 통화 정책의 단계를 예측해 볼 수 있다. 현재 시장에 떠도는 말은 ‘이제 곧 금리가 오를 것이다’라는 것이다.  이것은 실질적으로 금리가 오르기 전에 정부에서 흘리는 구두개입이라고 전문가들은 말한다. 그러므로 이런 말이 나오는 것은 금리가 오를 것이고, 그러나 그 시작이 지금부터 전후 2년으로 보는 것이 맞다고 본다.   지금 부동산시장의 움직임은 셀러스 마켓에서 벗어나고 있다. 즉, 웃돈을 주고 오퍼를 넣기보다는 현재 감정가에 포커스를 두고 딜을 하는 것이 가능하다. 그리고 10월 이후 모기지 유예기간이 끝나면 매물들이 많이 쏟아져 부동산시장의 부족한 공급에 보탬이 될 것이다. 캘리포니아주 뿐만 아니라 전국의 집값이 많이 오른 것은 사실이다. 그리고 주택구입을 원했던 사람들도 빠른 가격 상승에 당황하거나 심리적 위축될 수도 있다. 그러나 집을 구입하고자 하는 사람이나 부동산 투자에 관심 있는 사람에게는 2022년도 좋은 시기가 될 것이 확실하다.  문의 (657) 222-7331 

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할리우드에 231유닛 대형 아파트-리테일 복합건물

할리우드에 231유닛 대형 아파트-리테일 복합건물

할리우드 샌타모니카 불러바드에 공사가 진행중인 대형 아파트-리테일 복합건물 완성 예상도. /Urbanize LA 7층 규모, 1층엔 리테일 공간 할리우드에 231유닛을 갖춘 대형 아파트-리테일 복합건물이 들어선다. 부동산 전문사이트 ‘어바나이즈LA’에 따르면 개발사 ‘온니 그룹(Onni Group)’은 할리우드 오렌지 드라이브와 맨스필드 애비뉴 사이 샌타모니카 불러바드(6901 Santa Monica Blvd.)에 231 아파트 유닛이 포함된 7층짜리 주상복합 건물 공사를 진행중이다.  건물 1층에는 1만5000스퀘어피트 규모의 리테일 스페이스, 지하에는 차량 390대를 주차할 수 있는 파킹장이 마련된다. 아파트 중 15유닛은 저소득층 테넌트들에게 임대될 예정이다. 건물 디자인은 RC아키텍처가 맡았다. 

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뉴욕서 ‘아파트 쪼개기’ 합법화 법안 상정

뉴욕서 ‘아파트 쪼개기’ 합법화 법안 상정

뉴욕시 브롱스 지역의 고층아파트 단지. /Zillow 주거난 해소 일환으로 “재난발생시 위험하다” 지적도 뉴욕시에 주거난 해소의 일환으로 ‘아파트 쪼개기’를 합법화하는 법안이 제출돼 주목된다. 그러나 이렇게 건물 내부에 가벽을 설치해 여러개의 집을 만드는 ‘아파트 쪼개기’는 화재 등 재난 발생시 대형 인명피해를 유발할 수 있다는 우려가 나오고 있다. 27일 뉴욕포스트에 따르면 벤 칼로스 뉴욕시의원은 지난 23일 기존 아파트 내부에 가벽을 설치해 세대 구분을 합법화하는 법안을 제출했다. 칼로스 의원은 “가벽을 설치하면 뉴욕에 살 여유가 없던 사람도 집세를 싸게 나눠 낼 수 있고 아기방이 생기면서 부모들은 숙면을 취할 수 있게 된다”며 “이런 임시 벽이 불법인 것은 말도 안 된다”고 주장했다. 또 법안에는 아파트마다 방을 얼마나 추가할 수 있는지에 대한 상한규정은 없지만, 안전성을 고려해 적정 범위 이상을 넘어가는 부분에 대해서는 폐쇄할 수 있도록 뉴욕시 빌딩국(DOB)의 권한을 열어놨다고 덧붙였다. 현행 도시법에 따르면 공식 허가 절차와 DOB의 승인이 없는 한 기존건물에 가벽을 설치하거나 복층을 나눠 주거공간으로 개조하는 것은 불법이다.

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[부동산 칼럼] 팜데일·랭캐스터 6탄

[부동산 칼럼] 팜데일·랭캐스터 6탄

지난 7월 18일부터 LA 카운티 실내 마스크 착용이 의무화 됐다.    델타변이 바이러스의 창궐과 남미발 람다변이 바이러스의 발생은 1년 8개월 간의 코로나 바이러스를 견뎌온 우리에게 또 다른 충격이 아닐 수 없다. 또한 지난 8월 중순 대부분의 학교들이 대면 수업으로 개학하면서 집단 감염사태가 발생하는 학교도 적지 않다.  SF 영화처럼 마치 눈에 보이지 않는 바이러스와의 전쟁에서 숨막히는 싸움을 하는 긴장과 스트레스가 현실에서 나타나고 있다. 그럼에도 불구하고 9월 1일 현재 30년 고정 모기지금리는 2.75%로 사상 최저 수준으로 하락했다. 중앙은행인 연방준비제도는 인플레이션 조짐은 일시적으로 보이며, 실업률이 정상적으로 될 때까지는 큰 영향이 없을 것으로 예상하고, 시중에 통화를 풀었던 것을 점차적으로 줄이면서 인플레이션을 조절할 필요가 있다는 이른바 ‘테이퍼링’을 언급하고 있다. 이런 복합적인 영향 속에서 2개월 연속 주택매매율이 증가하고 있으며, 바이어들은 휴양 주택에 큰 관심을 보이기 시작했다.   복잡한 대도시를 벗어난 팜데일, 랭캐스터와 같은 공기가 맑고 여유로운 소도시에서 정신적 안정과 여유로움을 즐기려는 계획이 격변하는 요즘 시대에 자연스럽게 나타나는 현상이 아닌가 싶다.  지난 8월 30일 현재 랭캐스터 리스팅은 724채로, Pending 42/Closed 41, 그리고 팜데일 리스팅은 432채로 Pending 31/Closed 41로 매우 활발하게 시장이 움직이고 있음을 알 수 있다. 이런 상황은 2023년까지 이어질 것이라는 것이 전문가들의 예상이다.  LA에서 북쪽으로 약 40분 거리에 발렌시아를 포함한 샌타클라리타가 있고, 그곳에서 북쪽으로 약 30분을 더 가면 4계절이 뚜렷한 팜데일, 랭캐스터가 있는 앤텔롭밸리 지역이 있다. 가주민들이 델타변이 바이러스와 람다변이 바이러스가 창궐하면서 다시 긴장하는 가운데,  온라인 재택근무에 적응하면서 치솟는 대도시의 집값, 아파트값 상승을 피할 수 있는 지역이 있다는 것은 주택구입 희망자들에게 천만다행이라고 생각한다.   동시에 임대업자들은 대도시에서 100만달러 가치의 집에 렌트비 3500~4000달러를 받는 것보다 팜데일, 랭캐스터에서 30만달러대의 집 3채를 구입하고 각각 2000달러 정도의 렌트비를 받는 것이 이익임을 알고 투자하고 있다. 한 가지 아쉬운 점은 아직도 많은 한인들의 구매율이 저조하다는 것이다.  독자 여러분은 잠시 일상을 피해 싱그러운 공기를 마실 수 있는 샌타클라리타, 팜데일, 랭캐스터 지역에 관심을 가져볼 것을 권한다. 문의 (310) 408-9435

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[부동산 칼럼] 인랜드 엠파이어의 신도시 이스트베일

[부동산 칼럼] 인랜드 엠파이어의 신도시 이스트베일

기나긴 터널의 끝이 보이기 시작한 걸까. 코로나19 백신 접종률이 높아 지면서 With-Corona로 일상을 되찾아 가는 나라들이 늘어나고 미국도 캘리포니아주를 비롯한 많은 주에서 일상을 찾아가는 모습을 실감하기 시작했다. LA한인타운에서 10번 프리웨이를 타고 자동차로 40분 정도 동쪽으로 달리면 인랜드 엠파이어가 나온다.  랜초쿠카몽가와 이웃한 온타리오와 이스트베일.  쉽게 구분하려면 10번 프리웨이, 60번 프리웨이, 그리고 동쪽에 라스베이거스로 이어지는 15번 프리웨이 근처에 위치하는 도시들 북쪽으로 산 아래 랜초쿠카몽가, 10번과 60번 중간에 위치하는 온타리오, 60번 프리웨이 남쪽이 이스트베일(Eastvale) 이다.  그 중 인랜드 엠파이어의 신도시 이스트베일을 소개하고자 한다. 이스트베일은 리버사이드 카운티의 북서부에 위치한 도시로 LA다운타운에서 동쪽으로 약 45마일, 60번 프리웨이로 1시간 만에 갈 수 있는 거리이다. 오렌지카운티 풀러튼에서 동쪽으로 약 30마일, 91번 프리웨로30분 정도에 갈 수 있는 곳이다. 북쪽으로 눈 쌓인 마운트 발디가 한눈에 들어오고, 남쪽으로 클리블랜드 산자락이 보이는 탁 트인 전망이 일품이다. 면적은 약 13 스퀘어마일(한국 서울의 여의도 면적과 비슷함)이며, 인구는 7만여명으로 대략 히스패닉 40%, 아시안 30%, 백인20%의 인구 분포를 보이고 있다. 평균 연 가구소득이 약 12만달러 정도이며, 매년 3% 에서 5%의 증가율을 보인다. 하지만 아직도 중간 주택가격이 LA의 절반 수준인 50만달러 중반대로 무한한 성장 잠재력을 지녔다고 볼 수 있다.  한때 코로나와 미라로마, 노르코의 일부로 농촌 지역이었던 이스트베일은 1990년대 후반까지도 유제품 농장과 농경지였다. 인근 오렌지카운티와 LA카운티 주택난 해소의 일환으로 베드타운으로 개발되었으며, 2000년대 초 활발한 주택개발붐을 타고 2010년 독립 시로 승격하게 되었다. 그래서 대부분의 집들이 새집에 가까운 것도 큰 특징이라고 할 수 있다. LA한인타운에서 멀지 않은 곳 이스트베일에도 관심을 갖고 여러분들의 보금자리로 고려해 볼것을 적극 추천한다. 문의 (909) 222-0066 

By Ashley Kim, in 뉴스타 오피니언 on .
[부동산 칼럼] 주택구매시 바이어가 준비해야 할 것들

[부동산 칼럼] 주택구매시 바이어가 준비해야 할 것들

주택구매 계획이 있으면 부동산 에이전트, 융자전문가와 함께 자신의 팀을 꾸려서 집을 알아보는 것이 좋다.  바이어들과 일을 하면서 많은 바이어들이 준비를 잘 못해서 맘에 드는 집을 찾았을 때 우왕좌왕하는 경우를 종종 보게 된다. 에스크로가 깨지는 이유가 거의 론이 잘 안 나오기 때문인 경우가 많다. 풀 캐시로 집을 사는 경우가 아니라면 제일 먼저 해야 할 일이 집을 구경하는 것이 아니라 융자를 알아보는 일이다. 다운페이가 준비되었다고 홈쇼핑에 나서지 말고, 부동산 에이전트 및 융자 전문가와 연락을 해서 융자가 나오는 금액, 부담하게 될 월 페이먼트 규모 등을 확인하는 것이 좋다. 융자 전문가로부터 pre-approval letter를 받고 구매를 원하는 집의 가격대를 결정한 후 집을 알아보는 것이 순서이다.  요즘은 셀러가 처음부터 오퍼를 받을 때 바이어에게 론이 나온다는 내용의 pre-approval letter를 같이 보내라고 요구하기 때문에 맘에 드는 집이 있어도 pre-approval letter가 없으면 오퍼를 넣을 수가 없다.  홈쇼핑을 하기 전에 융자 전문가를 꼭 만나야 한다. 또한 주택구입 희망자는 자동차나 가구, 전자제품 등을 집을 사기 직전에 구입하지 않는 것이 현명하다. 그 이유는 추가 페이먼트가 생기면 모기지 론 금액에 영향을 끼칠 수 있기 때문이다.  크레딧이 안좋다면 크레딧을 개선하는 것도 하나의 준비가 될 수도 있다. 크레딧카드를 쓰고 밸런스를 곧바로 갚거나 밸런스를 적당히 남겨놓고 쓰는 것도 도움이 된다.  이렇게 재정에 관한 부분을 먼저 준비하고 나면 실질적인 홈쇼핑을 시작한다. 홈쇼핑을 할 때는 지역을 먼저 정해야 시간과 에너지를 세이브할 수 있다. 예산, 학군, 물리적 위치, 교통, 직장에서의 거리 등은 동네 결정에 영향을 끼칠 수 있다.  지역을 정했다면 구체적으로 원하는 조건을 리스트로 만든 후 홈쇼핑을 시작하면 충동적인 구매를 막을 수 있다. 어떤 사람은 집을 보자마자 구매하는 경우도 있고, 어떤 바이어는 살 집을 찾는데만 3개월에서 6개월 이상이 걸린다. …

By Ashley Kim, in 컬럼 모음집 on .
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