Friday, December 8, 2023
[부동산 칼럼] 클라우드 타이틀 (Cloud on Title)

[부동산 칼럼] 클라우드 타이틀 (Cloud on Title)

변무성  뉴스타부동산 랜초 쿠카몽가 명예부사장  클라우드 타이틀(Cloud on Title)이란 부동산 소유권에 관한 용어로서 소유권이 애매모호하여 소유권이 무효화 되거나 제한될 수 있는 상태의 소유권을 말한다.  최근 필자가 땅을 매매 하면서 경험한 일이다. 처음에 지인들 끼리 의기투합해서 은퇴 후 전원생활을 할 목적으로 땅을 구입했다. 세월이 흐르고 생활 터전이 바뀌고 이사 간 사람도 생기고 갑자기 세상을 떠난 친구도 있다 보니 제 몫의 땅을 친구에게 또는 아는 사람에게 양도하게 되었다. 친구이고 잘 아는 관계이다 보니 정상적인 매매 절차를 무시한 채 공중만 받고 카운티 등기소에 등기만 하고 소유권을 이전하게 된 것이다. A가 B에게, B가 C에게, 또 C가 D에게 이러다 보니 타이틀 상에만 30명 이상의 소유 관계자가 등재된 상태가 된 것이다. 처음 땅을 세 명의 지인들이 33.3%씩 공동 소유 방식(Tenancy in Common)으로 구입 했는데 먼저 한 사람이 자기 지분의 땅 15에이커 중 33.3%인 5에이커를, 1에이커는 A에게, 1.5에이커는 B에게, 0.25에이커는 C에게, 또…

By Ashley Kim, in Uncategorized 컬럼 모음집 on .
미국 전역 주택 가격 급등, 구매 가능 주택 감소.

미국 전역 주택 가격 급등, 구매 가능 주택 감소.

미국 전역에 퍼진 ‘캘리포니아 집값폭등 현상’으로 중산층의 주택 구입 가능한 매물이 급감하고 있다. 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 캘리포니아 주에서 시작한 주택가격 상승이 텍사스를 비롯한 다른 지역으로 확산하고 있으며, IT 업계 종사자들의 이주로 인해 이런 부동산 현상이 다른 곳에서도 나타나고 있습니다. 이런 상황에서 가장 두드러진 곳은 텍사스이며, 댈러스 연방준비은행(연은) 통계에 따르면 텍사스 샌안토니오에서 중산층이 구입할 수 있는 주택의 비율이 지난해 말에 3분의 1 이하로 줄었습니다. 이러한 중산층이 구입 가능한 가격대의 주택을 ‘중산층이 구입가능한 가격대’로 규정했습니다. 댈러스도 이런 현상을 겪고 있으며, 주택 중 3분의 1 이하만이 중산층이 구입 가능한 가격대에 해당합니다. 이런 상황은 다른 주에서 텍사스로의 이주가 늘어나면서 주택 수요가 증가한 결과라고 설명됩니다. 연방주택금융청(FHFA)에 따르면 텍사스의 집값은 지난해 초에 전년 대비 20% 상승하여 2004년의 캘리포니아 ‘닷컴버블’ 상황과 유사한 분위기를 나타냅니다. 중산층이 구입 가능한 가격대의 매물이 감소하는 현상은 텍사스 뿐만 아니라 미국 전역에서 나타나고 있으며, 다른 지역에서도 주택가격이 급등하고 있습니다. 이는 주택 수요의 증가와 고금리로 주택담보대출 이율이 상승한 영향도 있습니다. <참조: 2023. 10. 11 연합뉴스>

By Jisu Cha, in Uncategorized on .
주택매매.. 모기지 금리 5% 돼야

주택매매.. 모기지 금리 5% 돼야

 ▶ 셀러들 파는 것 망설이고 바이어는 페이먼트 부담  ▶ 5.5%가 이자율 상항선 미국의 주택 시장에서 주택을 구매하거나 판매하는 사람들은 현재의 높은 모기지 금리로 인해 모기지 금리가 5%로 떨어야만 집을 이사하거나 판매할 것이라고 답변하고 있습니다. 부동산 중개매체 ‘리얼터닷컴’의 설문 조사에 따르면, 주택을 소유하고 있는 응답자 중 82%가 “보유 중인 주택을 구매할 때보다 낮은 금리로 이사를 하지 않겠다”고 응답했습니다. 현재 주택 소유주들은 대부분 3%대의 낮은 모기지 금리로 주택을 구매하였으므로, 현재의 7%대 금리로 이사를 하면 월 페이먼트가 증가하는 문제가 발생하고 있습니다. 또한, 주택 재고 물량의 부족과 모기지 금리의 상승이 이사를 하기 어렵게 만들고 있습니다. 이로 인해 일부 부부는 은퇴를 앞두고 현재의 주택을 팔고 더 작은 주택을 구매하려는 계획을 보류하고 있습니다. 셀러와 바이어들이 희망하는 모기지 금리는 주로 5.5%로 꼽히며, 금리가 5.5%로 떨어질 경우 주택을 팔고 구매하려는 의사가 높아집니다. 모기지 전문가들은 모기지 금리가 5% 이하로 떨어지기까지 몇 년이 걸릴 것으로 예상하고 있으며, 현실적인 금리는 앞으로 몇 년간 6% 초반대일 것으로 전망하고 있습니다.

By Jaqline Hur, in Uncategorized on .
[부동산 칼럼]1031 익스체인지 세금 혜택

[부동산 칼럼]1031 익스체인지 세금 혜택

영 홍 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장  미국에서는 세금조항들을 잘 알아두고 현명하게 이용하면 큰 혜택을 받을 수 있는 경우가 많다. 부동산 매매시 거래되는 금액이 아주 크기 때문에 그에 대한 세금 또한 크다.  세금에 관한 사항을 꼼꼼하게 알아보고 매매를 결정해야 큰 낭패를 보지 않는다.  자신의 주거용 부동산을 매매했을 경우 개인 당 25만달러, 부부인 경우 50만달러까지 이익금에 관해서는 세금이 면제돼 셀러에게 커다란 도움이 된다.  하지만 렌털용 건물이나 상가 등의 투자용 건물을 팔았을 경우 이익금에 관해서는 위의 세금 면제가 적용되지 않아 건물을 오래 갖고 있었거나, 집값이 아주 많이 오른 지역의 건물주들은 건물을 팔 때 많은 부담이 된다.  세금을 많이 내야 해서 부동산 매매를 포기하는 셀러도 가끔  볼 수 있다.  이런 건물주들의 고민을 덜어주어서 좀 더 활발한 부동산 경기 활성화를 유도하기 위해 마련된 법이 있다. ‘1031 익스체인지’가 바로 그것이다.    1031 익스체인지는 1921년부터 시작된 법으로 아주 많은 사람들이 활용하고 있는 합법적인 테두리 안에서 재산을 불리는 데 쓸 수 있는 아주 유용한 방법이다.  전체적인 개요는 부동산 매매시 내야 할 세금을 연장한다는 개념이다. A라는 건물을 팔고 B라는 건물을 산다고 할 때 예를 들어보면 다음과 같다.  A 건물을 10만달러에 구입한 후 20만달러에 팔았을 경우 이익금 10만달러에 대한 택스를 내지 않고 B(다음 건물)를 살 때 다운페이로 이용할 수 있다.  세금을 내는 대신 그 돈으로 다운페이를 좀 더 많이 할 수 있으니 은행 모기지 이자도 덜 내고, 인컴이 더 많은 건물을 구입할 수 있다. 아무래도 큰 부동산의 가격 상승폭이 클 수 있고, 인컴도 적지 않은 경우가 많아 인베스터 입장에선 재산도 빨리 불어나고, 매달 인컴도 늘어나니 일거양득이다. 이런 식으로 B를 팔고 C, 그 후 D를 구매하는 방법으로 세금을 안 내고 큰 건물로 계속 옮길 수 있다. 마지막 건물 매매시(익스체인지를 그만둘 때) 그동안의 이익금에 대해 세금을 한 번에 내면 된다.  투자용 부동산이라 하니 거창한 생각에 선뜻 나와는 상관없는 법이라 생각하시는 분이  있을 수 있겠지만 전혀 그렇지 않다. 구입한 조그마한 스튜디오 콘도라도 렌트를 주었으면 1031 익스체인지를 통해 좀 더 큰 투자용 1베드 콘도를 구입할 수 있다.  이렇게 1베드, 2베드, 하우스, 점점 큰 건물로 옮길 수 있다. 돈을 불릴 때 시간은 큰 무기가 될 수 있다. 부동산 가격은 시간이 지나면 오르기 마련이니 좀 더 일찍 시작하면 그만큼 더 큰 프로퍼티를 가지게 될 기회가 많아진다. 젊은 분들에게도 많이 알려주고 싶은 방법이1031 exchange인 것이다. 1031 익스체인지에는 꼭 지켜야 할 몇 가지 룰이 있다. 매물을 팔고 다른 매물을 구입시에 꼭 정해진 시간 내에 다음 매물을 정하고 에스크로를 끝내야 하고 가격도 판 것보다 높은 가격의 매물을 구입해야 한다. 하루라도 늦어지면 택스를 내야 하므로 1031익스체인지를 결정한다면 믿을 수 있는 부동산 에이전트와 팀을 이뤄 효율적으로 진행을 하길 부탁드린다.  더 자세한 내용이나 상담은 개인적으로 문의하시길 바란다. 문의 (213)820-0218 [출처…

By Ashley Kim, in 컬럼 모음집 on .

“로케이션, 컨디션, 사이즈 등 분석해 결정”

주택 가치가 중요한 이유 내년에 집을 팔기 원하는 홈오너라면 살고 있는 집의 현 시세를 파악해야 한다. 바이어들은 주택가치 만큼 돈을 지불하고 집을 구매하길 원한다. 집 가치가 얼마나 되는지 알면 홈오너는 합리적인 리스팅가격을 책정해서 집을 마켓에 내놓을 수 있다. 집 가치를 어떻게 계산해야 하는지 알아본다. ◇가치에 영향을 끼치는 요소 주택가치를 결정하는데 중요한 역할을 하는 것은 로케이션, 규모와 컨디션, 학군, 현 마켓상황 등이다. 우선 집이 ‘살기 좋은 동네’에 위치해 있으면 높은 밸류 책정에 도움이 된다. 범죄율이 낮고, 각종 편의시설이 가까운 거리에 있으며, 주변에 좋은 집들이 많은 장소가 이에 해당한다.  집의 크기, 플로어플랜, 컨디션 등도 가치에 큰 영향을 끼친다. 최근 집 곳곳에 새 페인트를 칠했고, 부엌과 화장실을 업그레이드하는 리모델링을 실시했으면 가치를 끌어올릴 수 있다. 현재 매물로 나온 주택 수보다 더 많은 바이어가 홈쇼핑을 하고 있으면 셀러가 더 높은 가격을 받을 수 있다.  ◇가치는 어떻게 계산하나 질로우 닷컴, 뱅크레이트 닷컴, 리얼터 닷컴, 레드핀 닷컴 등 각종 온라인 부동산 또는 금융정보 사이트에 들어가 집 주소를 입력하면 사이트 별로 현 주택가치를 뽑아준다.  전문 감정사를 통해 감정(appraisal)을 실시하는 것도 방법 중 하나이다. 감정을 받는 것이 온라인 사이트을 통해 알아보는 것보다 더 정확할 수 있다. 가장 최근에 같은 동네에서 비슷한 스펙의 집들이 얼마에 팔렸는지 파악하는 것도 도움이 된다. ◇가치를 알아야 하는 이유 집을 팔기 원하는 셀러라면 당연히 집 가치를 알아야 한다. 홈에퀴티 라인오브 크레딧(HELOC)을 신청할 때도 밸류를 파악하는 것이 필요하다. 또한 재융자(refinance)를 하거나 홈오너가 내야 할 재산세 규모를 결정할 때도 밸류를 알아야 한다. [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=15546&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

By Ashley Kim, in 부동산 뉴스 on .
[부동산 칼럼]리스팅을 돋보이게 하는 방법

[부동산 칼럼]리스팅을 돋보이게 하는 방법

이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장  모기지금리 오름세가 지속되는데도 집값은 내려가지 않아 바이어들이 집 구매를 망설이고 있다.  주택매물 또한 줄어들어 바이어 입장에선 내집 마련이 어려운 시기이다. 셀러 입장에서 보면 매물이 줄어 쉽게 에스크로에 들어갈 것 같지만 바이어의 구매력이 떨어져 예년 같지 않다.  매물은 줄었지만, 수요도 줄어서 집을 잘 가꾸지 않고 내놓으면 전 보다 팔기 어려워졌다.  이런 시기에 집을 잘 팔기 위해서 셀러는 무엇을 해야 할까? 다른 리스팅들이 갖고 있지 않은 내 집만의 특성들을 잘 표현하고 돋보이게 하면 더 좋은 가격에 팔 수 있다. 첫째, 전문 사진사를 고용하여 집의 장점들을 부각시킨다.  아무리 맛있는 음식이라도 보기에 좋고 잘 차려놔야 더 맛있어…

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“낮은 이자율 적용받고 있으면 집 포기하지 말라”

다운사이징 하면 안되는 이유들 단 둘이 거주하는 집의 규모가 2500스퀘어피트라면 공간이 너무 크다고 생각할 수 있을 것이다. 더 작은 집으로 옮기는게 합리적이겠지만 최근 이 같은 ‘다운사이징(더 작은 집으로 옮기는 것)’을 기피하는 홈오너가 적지 않다. 다운사이징을 하면 안 되는 이유들을 짚어본다. ◇지금은 모기지를 바꿀 때가 아니다 현재 30년 고정모기지는 7% 수준에서 왔다갔다 한다. 만약 지금 적용받는 금리가 이보다 훨씬 낮다면 모기지를 갈아탈 이유가 없다. 펜실베이니아주를 기반으로 하는 부동산 투자회사 ‘페존 프로퍼티스’의 매튜 페존 CEO는 “향후 15년간 2.95% 고정금리를 적용받는 모기지를 보유하고 있는데 돈을 절약하기 위해 더 작은 집으로 옮긴다면 20~30% 사이즈가 줄어든 집에 살면서 지금 내는 것과 같은 페이먼트를 지불할 수도 있다”고 말했다. 결국 비용 절약 효과를 얻지 못하는 셈이다. ◇주택판매 비용을 조달할 수 없다 다운사이징을 통해 장기적으로는 비용절감 효과를 보겠지만 부동산 에이전트 커미션, 클로징비용 등 단기적으로는 홈오너에게 큰 부담이 될 수 있다. 따라서 성급하게 다운사이징을 하는 것을 피하는게 좋다. ◇더 작은 공간이 편안하게 느껴지지 않는다 다운사이징을 하면 오피스공간이나 화장실*침실 한 두개를 포기해야 할 수도 있다. 더 작아진 공간에서 두 가족 이상이 ‘슬립오버(sleepover)’를 하기도 가능하지 않을 수 있다.  이런 것들이 신경 쓰인다면 다운사이징에 대한 생각을 접도록 한다. ◇집을 너무 사랑한다 그동한 살아온 집을 너무 사랑한다면 다운사이징을 고집할 이유가 있을까. 비용 절감이 절대적으로 필요한게 아니라면 말이다. 플로리주에서 활동하는 부동산 에이전트 조시 스테핑은 “적잖은 홈오너들이 현재 소유한 집에서 계속 살고 싶어한다”며 “편안함을 느끼는 집을 쉽게 포기하는 경우는 별로 없다”고 말했다.  [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=15410&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

By Ashley Kim, in 부동산 뉴스 on .
[부동산 칼럼]에스크로 과정의 이해

[부동산 칼럼]에스크로 과정의 이해

변무성 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장  먹는 장사가 최고야, 먹는게 남는 거야. 이런 말들을 듣던 시절이 있었다. 6.25전쟁이 끝난 후 모든 것이 부족하고, 모두가 어려웠었다. 그 즈음에 어린 시절을 보낸 필자에게는 전쟁 복구의 와중에 먹거리가 부족하던 시절이었기에 흔히 들을 수 있는 말이었다. 인랜드 엠파이어 지역에 성장한 식당들을 보면서 인구가 지속적으로 증가하다 보니 식당 사업이 무난하다는 이야기를 자주 듣고 있으며, 매매도 활발하다. 사업체 매매나 주택 매매를 할 때 캘리포니아주에서는 필히 에스크로를 통해 매매 절차를 진행해야 한다.  에스크로의 절차를 이해함으로써 나의 소중한 재산을 매매하는데 도움이 되었으면 한다. 판매자(Seller)가 건물이나 사업체를 내놓으면 구입하려는 구매자(Buyer)들이 와서 보고 매매가격이 적정한지 판단해 구매 의사가 있는 구매자가 구매계약서(Offer-오퍼)를 판매자에게 보내게 된다.  그럼 판매자는 오퍼를 검토해서 가격이 적절하다고 생각하면 구매계약을 수락하고 에스크로를 오픈하게 된다. 판매자와 구매자가 상호 합의하여 서명한 구매계약서와 예치금을 접수한 에스크로 회사는 중립적인 제 3자로서 매매 계약을 진행하게 된다. 에스크로는 다음의 과정을 거치게 된다. 에스크로에서는 구매 계약서에 의해 에스크로를 열게 되면  부동산의 경우, 실소유주를 확인하기 위해 Title 회사로부터 소유권 확인서(Preliminary Title Report)를 받아 적법한 소유주인지, 단독 소유인지 공동 소유인지 여부, 담보 설정 등 제반 사항을 검토해 카운티 등기소에 등록된 소유주와 동일한지 여부를 확인하게 된다. 일반적으로 대출을 받아 부동산을 구입하는 경우 대출금(Mortgage)을 제공해 주는 은행에서 감정(Appraisal)을 통해  부동산에 대한 평가를 수행하게 되고, 이때 구매자는 대출을 받기 위해 사전 승인 절차를 에스크로를 오픈하기 전에 받아 두어야 한다. 부동산을 구입할 때 전문 인스펙터를 고용해서 주택 및 건물의 상태를 점검하므로 위험에 노출된 부분이나 결함이 있는지 확인하는 건물의 상태 검사(Physical  Inspection)를 하게 된다. 건물 상태에 결함이 있거나 위험에 노출돼 있다면 판매자에게 수리 및 교정을 요청할 수 있고, 비용을 크레딧으로 받아 가격을 조정할 수도 있다.  종종 ‘있는 그대로 판매(As-Is Sale)’ 방식이 등장하는데 안전과 건강을 해칠 수 있는 경우 정부 기관에서 권장하는 규격 등에 관해서는 판매자가 반드시 교정*수리해서 판매해야 된다. 캘리포니아주에는 대부분 목조 건물이므로 나무에 치명적인 터마이트 검사는 필수라고 생각해야 한다. 대부분 판매자에게 1차 검사와 해결을 요구하며 1978년 이전에 건축된 건물에 대해서는 석면과 납 성분이 들어간 페인트 사용 여부, 곰팡이 등에 관해 검사를 요구할 수 있다. 제반 에스크로 사항이 이행되어 대출금이 확정되고 구매자의 구입 금액이 입금되면 카운티 등기소에 소유권이 구매자에게 등기가 이전되고, 에스크로의 모든 절차를 끝맺게  된다. 최근 보이스피싱으로 구매자의 정보를 빼내 에스크로 계좌가 아닌 엉뚱한 계좌에 입금을 요구하는 사례가 종종 일어나고 있다. 에스크로를 사칭한 입금 요구에 피해를 보지 않기 위해서는 필히 에이전트를 통해 확인한 후 송금하는 것이 중요하다. 문의 (909)222-0066 [출처 조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=15407&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0

By Ashley Kim, in 컬럼 모음집 on .

“홈 리모델링 하거나 각종 부채 통합해 갚는데 유용”

캐시아웃 재융자’를 하는 이유 많은 홈오너들이 ‘캐시아웃 재융자(cash-out refinance)’를 고려한다. 이 방법으로 여러 부채를 갚거나, 홈 리모델링을 하거나, 남은 학자금 융자 밸런스를 갚는 등 필요한데 돈을 쓴다. 캐시아웃 재융자에 대해 알아본다. ◇캐시아웃 재융자란 모기지 재융자의 한 방식으로 그동안 쌓인 에퀴티를 활용해 규모가 더 큰 융자를 받으면서 일정액의 현금을 손에 쥐는 것을 말한다. 보통 남은 모기지 밸런스보다 더 많은 융자를 받아 차액을 현금으로 받는다.  예를 들면 20만달러짜리 집을 산 후 6만달러를 갚았다고 치자. 그러면 14만달러의 밸런스가 남는다. 홈오너가 2만달러가 드는 리모델링을 원할 경우 캐시아웃 재융자로16만달러를 대출받는 것이다. 이 경우 클로징이 끝난 후 렌더는 2만달러의 현금을 제공한다. ◇현금을 얼마나 받을 수 있나 현재 살고있는 집의 가치에 따라 재융자 금액이 결정된다. 재융자를 신청하는 과정에서 주택감정은 필수이다. 집 가치를 뽑으면 렌더는 홈밸류의 최대 80%까지 재융자를 해준다.  재융자 과정은 처음 집을 살 때 모기지를 얻는 과정과 흡사하다고 보면 된다.  ◇자격요건은 일반적으로 FICO 크레딧점수가 580점 이상이어야 한다. 그러나 일부 렌더는 이보다 더 높은 스코어를 요구하기도 한다. 소득대비 부채비율(DTI)은 50% 이하여야 한다. 예를 들면 매달 각종 빌을 페이하는데 모기지를 포함해1500달러를 지출하고 월수입은 4000달러라면 DTI는 37.5%가 된다. 자격이 된다고 판단되면 현금이 얼마나 필요한지 생각해본다.  ◇재융자를 하는 이유 홈오너가 된 후 집을 리모델링 해야겠다는 생각을 할 수 있다. 또한 크레딧카드 부채, 자동차 론, 학생융자 등 이자율이 높은 각종 부채를 한 군데로 통합해 갚을 수 있도록 도와주는 게 캐시아웃 재융자이다. 일부 홈오너는 캐시를 주식, 펀드 등에 투자하기도 한다.  [조선일보] https://chosundaily.com/bbs/board.php?bo_table=hotclick&wr_id=15286&sca=%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B

By Ashley Kim, in 부동산 뉴스 on .
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