Tuesday, October 22, 2024

[부동산 칼럼]하반기 부동산 경기 동향

이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장  부동산 용어 중에 바이어스 마켓, 셀러스 마켓이란 말이 있다.   바이어스 마켓이란 부동산 시장이 셀러보다 바이어에게 유리하게 돌아가는 것을 말하고 반대로 셀러스 마켓은 셀러에게 유리한 시장이다.  지난 수년동안 셀러에게 일방적으로 유리한 셀러스 마켓이었고 따라서 시장에 나오자마자 가격 불문, 집 상태 불문으로 셀러가 원하는 조건을 맞쳐가며 거래가 진행됐다. 이자율이 높음에도 불구하고 LA카운티의 경우 작년보다 주택 중간 가격이 6월 기준으로 5.8% 올랐다.  하지만 최근 매물이 작년 대비 22% 증가해 강한 셀러스 마켓에서 바이어 마켓으로 옮겨가고 있다. 이자율이 아직도 높게 유지되지만 변동의 기미가 보이는 만큼 하반기 부동산 경기가 셀러스 마켓으로 지속될지 바이어 마켓으로 전환될지 예상해 보겠다.  첫째, 잠깐이지만 앞으로 6개월에서 9개월 정도는 셀러보다 바이어에게 유리한 시장이 될 수 있다.   가격 상승이 최근 주춤하기 시작했고, 오퍼 경쟁이 좀 수그러들었는데 이미 오를 대로 오른 가격으로 사기에는 예비 바이어들의 수입이 감당되지 않기 때문이다.  하지만 매물이 늘어나고 매물들이 시장에 예전보다 길게 있기 때문에 바이어 입장에서는 서두르지 않고 딜을 할 수 있는 길이 열렸다. 복수 오퍼 거래가 급속히 줄어든 현상이 여러 지역에 보이고 있다.  둘째, 소비자 물가지수가 수년 만에 처음으로 전월 대비 마이너스 0.1%를 기록하며 연 3%로 안정적으로 내려갔다.   인플레이션이 점점 잡히고 있어서 다행이다. 이 여파로 이달 말에 있을 연방준비제도(연준) 회의에서 기준금리 인하에 대한 논의가 더 구체적으로 이뤄지거나 실제로 이번 회의에서 금리가 인하된다면 모기지 이자율 하락으로 이어질 것으로 예상된다. 이달 말 금리 인하가 실현되지 않더라도 올해 말 금리 인하가 예상되므로 바이어들은 좀 더 시간을 두고 쇼핑을 하고 있다.  작년의 경우 6%~8%로 모기지 이자율이 심하게 요동을 쳤는데 하반기에는 6%~6.5%로 하향 조정될 것으로 예상된다. 이자율이 낮아지면 바이어들의 주택 구매 능력이 올라가서 구매 상한선이 오르고 늘어난 매물과 더불어 그만큼 선택 폭이 넓어지게 된다.   그래서 바이어들이 셀러보다 더 우위에서 딜을 할 수 있게 될 것으로 예상된다.   셋째, 새집 분양이 예전보다 덜 활발하다.   예전에는 입주 전에 미리 팔려나가 입주까지 최소 6개월을 기다리는 경우가 많았다. 하지만 요즘은 새집 매물도 늘어나 Quick move-in의 경우 디스카운트가 제공되고 있다. 미분양으로 이미 완공돼 30일 에스크로로 새집을 사는 경우가 늘어나는데 이자율을 낮추거나 바닥 공사 업그레이드를 하거나 일년치 HOA를 빌더가 내주는 등 여러 혜택을 제공하는 경우가 많아졌다.  부동산 경기는 심리이다. 높은 이자율로 바이어들의 주택 구매 심리가 꽁꽁 얼어붙었는데 이자율이 낮아지고 매물이 계속 늘어나면 바이어들이 움직일 것이다.   하반기에는 짧은 기간이지만 바이어스 마켓으로 바뀌어 바이어에게는 내집 마련에 좋은 기회가 될 수 있으니 부동산 전문가와 함께 이자율 추이와 매물 현황을 파악하여 좋은 딜을 성사시키기를 바란다.   문의 (818)439-8949 출처 조선일보…

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[부동산 칼럼]커머셜 부동산

영 홍 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장  커머셜 부동산이라 함은 간단하게 말하면 인컴이 발생되는 부동산 건물을 생각하면 이해가 쉽다.   예를 들면 오피스 빌딩, 아파트, Multi-family house, 상가, 창고, 공장 등이 있다. 커머셜 부동산의 목적은 passive income(불로 소득)이다. 매달 소득을 얻고 시간이 지남에 따라 부동산의 가격도 오르게 되니 재산 증식의 효과도 볼 수 있다.  그 외에도 owner-occupied의 용도로 구입하면 절세와 재산 증식에 좋은 하나의 옵션이 된다.   커머셜 부동산이 낯설고 어렵게만 느껴진다면 다음과 같은 사항을 염두에 두면 조금은 도움이 될 것 같다. 첫 번째로 고려해야 할 사항은 투자 목적이다.   매달 인컴이 목적인지 아니면 재산 증식이 목적인지를 먼저 정하는 것이 좋다. 투자 목적이 정해져야 그 목적에 맞게 부동산을 알아볼 수 있다. 두 번째로 투자 목적이 정해 졌다면 투자 기간(short term or long term)을 정하는 것이 좋다. 계획하고 있는 투자 기간에 따라 내가 고를 부동산의 종류, 지역이 달라질 수 있다.  세 번째로는 매우 중요한 financial 부분으로 투자를 했을 때 걷어 들일수 있는 이익금이다.  이때 투자용 건물을 유지하는 비용을 꼼꼼히 계산해서 낭패를 보지 않아야 한다. 캐시로 살 경우는 조건이 쉽지만 론을 받아서 살 경우 커머셜 론은 일반 주택의 모기지와 내용이 상당히 다르다는 것을 염두에 두어야 한다. 각 은행마다 론의 종류나 내용이 다르니 융자 전문인과 꼭 상담을 하셔야 한다. 넷째로 투자목적과 기간, 이익금의 계획이 세워지면 지역을 고르기가 쉬워진다.   상업용 건물은 장거리 투자도 많기 때문에 다른 주의 매물들도 좋은 옵션이 된다. 상업용 건물의 가격과 이익금은 지역에 따라서 많이 차이가 날 수 있다. LA나 큰 도시에 위치한 투자용 건물은 다른 외곽 지역에 비해, 부동산 가격에 비해서 돌아오는 이익이 적을 수 있으나 장기간으로 봤을 때 건물의 시세가 다른 지역보다 많이 오를 수 있는 기회가 있다.  또한 주변 인구수가 안정적이기 때문에 안정적인 인컴을 기대할 수 있다.   이에 반해 매달 높은 인컴이 투자 목적이라면 LA보다는 다른 주나 LA외곽의 건물들이 더 매력적일 수 있다. LA부동산에 비해 인컴이 높은 편이기 때문이다. 자신의 투자 포트폴리오가 세워지면 부동산 샤핑을 시작하기 수월해진다. 상업용 부동산은 주거용 부동산처럼 바이어가 인터넷에서 쉽게 접근하기는 쉽지 않은 편이다. 상업용 부동산은 off-market 물건도 많고 퍼블릭 웹사이트가 아닌 커머셜 전문 프라이빗 멤버만 볼 수 있는 네트워크와 웹사이트가 따로 있다.  손님들을 만나다 보면 이자율 상승과 인터넷 샤핑의 발달로 인해 상업용 부동산이 하향세라고 말하는 분들을 만날 수 있다.   하지만 막상 상업용 부동산이나 비즈니스 렌트를 구하는 손님들을 도와주다 보면 비어 있는 좋은 자리는 벌써 테넨트가 차 있어서 매물이나 비즈니스 자리를 찾는 것이 쉽지 않은 게 현실이다….

By Ashley Hong, in Uncategorized on .
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