[칼럼] 모텔을 사고 싶습니다

모텔업에 관심을 가지고 있는 고객들이 소매업에 종사하시는 고객의 수보다는 적은 편이지만 점점 증가하고 있는 추세라고 볼 수 있다. 어느 사업체든지 사업체의 규모가 고객들이 사업체를 운영하였던 경험과 자본 규모에 따라서 차이기 있기 마련이지만 모텔을 매입하려면 우선 기본적으로 투자에 필요한 자금이 일반적인 소매업보다는 많이 요구되어 엄두를 내지 못하는 고객들이 대부분이다.

온라인이나 전화로 문의해오는 고객들의 질문내용을 종합해 보면 이미 모텔업에 종사했던 고객이 있는가 하면, 전혀 경험이나 모텔업에 대한 기본적인 지식도 없는 고객이 대부분이라는것을 감안해 기초적인 내용을 중심으로 정리해 보기로 한다.

첫째, 모텔에 투자를 하면 어느 정도의 수입을 예상할 수 있을까?모텔의 가격이 지역에 따라서 차이가 있지만 가주와 타주로 구분해보면 가주에서는 투자자본 회수율(capitalization rate)이 10% 미만인 것에 비해 타주에서는 12% 이상 되는 매물도 찾아 볼 수 있는 실정이다.

어떤 고객이 100만달러의 현금을 가지고 300만달러 정도의 모텔을 매입한 경우를 가정해 보자. 매입가격이 300만달러라면 cap rate 10% 지역에서는 총 수입에서 운영비를 제하고 30만달러의 순수입이라는 계산이 나온다.

이 매물에 대해 100만달러를 캐시로 다운하고 200만달러의 은행융자를 받았다면 그 융자 지불액이 연 약 14만달러가 됨으로 (연 5% 은행이자에 25년 상환 기준) 30만달러의 순이익에서 은행융자 지불액을 제하면 연 16만달러의 순수익이 발생하게 되는 것이다. 즉 현금투자 수익율이 연 16%가 되는 것이다. 이를 임대 수입만을 기대하는 샤핑센터나 아파트와 같은 상업용 부동산과 비교해 보면 이는 cap rate가 약 4~5% 정도로 낮기 때문에 현금투자 수익율도 모텔이 약 3배 이상 높다고 볼 수 있다.

물론 위에서 말한 Cap rate가 10% 미만인 지역에 투자하게 되면 이보다 낮아진다는 것은 당연한 일이다.

그러나 모텔에 투자하는 것이 이렇게 좋은 점만 있는 것은 아니다.

상업용 부동산은 안정된 임대 수입을 기대할 수 있지만 모텔은 운영에 필요한 노동력을 요구하게 되며, 모텔 수입의 변수에 따라 이러한 계산은 다를 수가 있다는 것을 고려해야 한다. 다시 말하면 일반적으로 자신이 소유하고 있는 현금을 투자한 투자수익이 높을 수 있는 장점이 있는가 하면 투자에 대한 위험부담도 있다는 것을 고려해야 할 것이다.

물론 Cap rate가 12% 정도의 지역에 투자한다면 앞에서 언급된 예에서 현금 수익율이 16%에서 22%로 상승하는 효과를 기대할 수 있다.

그렇다고 해서 cap rate가 높은 지역에 투자하는 것이 반드시 효과적인 투자라는 것을 의미하는 것은 아니다.

둘째, 투자자들이 궁금하게 여기는 사항은 매입하는 모텔의 수입과 지출을 어떻게 확인 할 수 있느냐하는 점이다.

다행스럽게도 프랜차이즈 모텔인 경우에는 수입과 지출에 대한 기록이 전산화되어 투명한 자료를 볼 수가 있다. 즉 모텔 주인이 가지고 있는 수입지출 내용과 프랜차이저(Franchisor), 그리고 모텔이 위치한 행정당국에 지불되는 Occupancy tax 증빙서류, 그리고 IRS에 보고된 tax return과도 일치하는 것이 보통임으로 손쉽게 수입지출 내역을 확인할 수 있는 것이다. 그러나 비프랜차이즈인 경우는 대부분 실제 수입과 세금보고가 일치하지 않을 수도 있기 때문에 이를 주의 깊게 확인하는 과정이 필요하다.

셋째, 모텔운영 경험이 없어도 매입이 기능한지에 대한 질문을 많이 받고 있다.

이는 융자문제와 연관되어 있어 SBA 융자를 받아야 할 경우에는 모텔을 운영한 경험이 융자승인 조건이 될 수도 있다.

또한 프랜차이즈 모텔을 매입하는 경우에는 프랜차이저의 승인을 받는데도 모텔을 운영한 경험을 요구한다는 것을 고려해야 한다. <문의 (213)272-6726>

조셉 김 <뉴스타부동산 부회장>