[미국부동산] 숏세일과 주택세금

미국부동산에 관한 업무지식은 어떻게 보면 굉장히 까다롭고 어려운 것 같기도 하지만 조금만 신경 써서 살펴보고 인터넷으로 찾아보면 의외로 이해하기 쉬운 것들이 많다. 그러나 현재의 나의 비즈니스에 관련된 일을 처리하기도 바쁜 이때에, 아무리 작고 쉬운 부동산 지식이라 할지라도 나의 시간을 또 별도로 할애해서 집중하고 신경 쓰기가 그리 쉽지 않다.

차라리 주위의 부동산 전문인들에게 문의하면 쉽게 해답을 얻을 수 있으니까 오히려 그것이 더 효율적이고 능률적인 것이 아닌가 한다. 그래서 정말 간단한 문제도 여러 고객들에게 같은 질문을 많이 받는다. 그러하니 독자들도 궁금하신 점이 있으면 어떠한 문제라도 언제든지 전화문의 주시기 바란다.

지난주에 전화를 받은 고객문의 중에 고객들이 알고 싶어 하는 몇 가지 질문에 대해서 여기서 다시 설명 드린다.

지금 12월의 집 페이먼트를 억지로라도 내야 하나 아니면 연체를 해야 하나 고민에 빠져 있는 고객의 고민내용이다. 이번 달의 페이먼트를 내지 않으면 연체가 시작이 된다 하더라도 일단 생활자금은 조금 여유 있게 돌아갈 수 있고, 이번 달의 페이먼트를 억지로라도 내야 한다면 집의 경제사정은 여전히 빡빡할 것이며, 지금은 억지로 페이먼트를 내기는 하더라도 앞으로 1년 이내에 페어먼트를 내지 못할 일이 발생될 것 같아 걱정이 많다. 이럴 때는 어떻게 해야 좋을지, 12월에 내야 하는 주택세금(property tax)은 내어야 할지 내지 말아야 할지 고민이 참 많다.

만일 향후 2년 정도 이내에 현재 내고 있는 집의 페이먼트를 내지 못하고 집을 포기해야 할 경제적인 어려움이 있을 수 있을 것이라는 생각이 들면 일단 지금부터 당장 지불해야 할 올해의 주택세금을 일단 내지 말고 한 번 더 생각해 보시기 바란다. 전화문의 주시면 어떻게 하는 게 좋은지 일러드리겠다. 주택세금을 제때에 내지 못하면 일단 10% 연체벌금과 적절한 이자율의 연체이자가 붙는다. 그러나 그 이자는 그리 큰 금액이 아니다. 보통 3, 4년 정도까지는 연체를 하고 난 뒤에도 이를 한꺼번에 갚지 않으면 그때 이의 권한을 갖고 있는 지방 정부가 경매를 통하여 집을 처분하고 그 주택세금을 회수하게 된다. 그러니까 주택세금은 그 정도의 기간까지는 연체를 하여도 지금 당장 정부에서 나의 집을 경매에 넘기지는 않는다. 그렇게 3, 4년을 지내다가 본인의 경제사정이 다시 회복이 되면 그때 연체이자와 주택세금을 모두 지불하고 깨끗하게 원상회복을 시키면 될 일이다.

요즈음의 주택세금의 연체에 대해서는 몇 가지 특이할 사항들이 보인다. 요즈음 같이 숏세일과 차압주택 등이 대세인 상황에서, 주택세금이 일단 한두 차례 밀리게 되고 숏세일 등으로 페이먼트까지 밀리는 상황이 되면 1차 대출금을 가지고 있는 모기지 은행에서 이 주택세금을 집주인 대신 정부에 미리 내어주고 있는 사례들이 많이 보인다. 1차 모기지 은행에서는 이 집이 숏세일로 처리되든, 경매가 되어 차압처리가 되든, 자기 은행에서 가지고 있는 대출 채권보다 주택세금 채권이 우선순위로 되어 있기 때문에, 여하한 상황으로 이 집이 처리가 되더라도 제일 먼저 주택세금을 먼저 처리하여 정부에 지불하여 주어야 한다. 그러니 울며 겨자 먹기로 집주인 대신 밀린 주택세금을 지금 먼저 정부에 그냥 갚아주는 것이 오히려 나중에 연체이자나 연체벌금을 피하는 길인 셈이니까 이것이 조금이라도 자기들이 손해를 덜 보는 길이라고 생각하는 것이다.

그 다음, 1차 페이먼트는 내고 2차 페이먼트를 내지 않으면 어떻게 될까? 일단 어느 쪽이든 페이먼트가 연체되면 2, 3개월 이내로 곧 크레딧이 금방 큰 폭으로 떨어지게 되어 거의 550점에서 580점 정도의 수준으로 내려간다. 1차 페이먼트만 내고 있으면 현재 나의 집은 NOD(Notice of Default, 연체등기), 또는 NOT(Notice of Trustee’s Sale, 경매통지)를 받지 않는다. 2차 은행에만 연체가 되면 크레딧을 떨어지더라도 집이 팔리거나 집을 내주어야 하는 경우는 생기지 않는다. 집을 처분할 권한은 1차 은행에만 있고 2차 은행에는 이 권한이 없기 때문이다. 그랬다가 본인의 경제사정이 나아지면 그때 밀린 페이먼트, 연체이자와 기타 비용을 모두 한꺼번에 갚고 다시 정상상태로 전환하면 된다.

뉴스타부동산 발렌시아지사장 제이슨 성