[미국부동산 Q&A] 부동산 담보설정문서의 유효성
△문= 3년 전 상업용 부동산을 정식으로 에스크로를 통해서 구입했습니다. 최근에 부동산 융자를 재융자를 하면서 소유한 부동산에 저도 모르는 사이에 부동산 담보설정문서(Deed of Trust)가 설정된 것을 발견했습니다. 부동산 담보 설정문서는 제게 부동산을 매매했던 전소유주와 전소유주의 채권자 사이의 채무에 대한 담보설정서였고 제가 부동산을 이미 구입하고 에스크로가 종료된 후에 카운티 등기소에 등기된 것 이었습니다. 담보설정문서의 유효성과 법적대응에 대하여 알고 싶습니다.
▼답= 미국부동산 거래에서 가장 중요한 것 중 하나는 구입하는 부동산의 타이틀(명의)에 하자가 있는지 확인하는 것이다. 부동산 타이틀에 대한 확인은 일반적으로 타이틀 보험(Title Insurance)회사가 제공하는 타이틀 리포트(Title Report)에 의존한다.
타이틀 리포트를 통해 타이틀에 문제가 발견될 경우에는 에스크로를 클로징 하기 전에 해결을 해야 한다. 그렇지 못하면 에스크로가 클로징 될 수 없고 결국 거래가 성사될 수 없다.
카운티 등기소에 등기된 담보설정문서는 타이틀 리포트에 반드시 나오게 되어있기 때문에 부동산 거래 전에 부동산에 대한 처리해야 할 타이틀 이슈 여부를 알 수 있다.
타이틀 리포트에 나오지 않는 즉 카운티 등기소에 등기되지 않은 담보설정문서는 부동산을 구입한 바이어에게는 효력이 없는 문서가 된다.
위의 경우처럼 부동산 셀러와 채권자 사이의 채무에 대한 담보설정서가 있었으나 셀러가 바이어에게 부동산을 매매하기 전에 담보설정서가 등기돼 있지 않으면 바이어는 이러한 담보설정서가 존재하는 사실을 알 수 없다.
바이어는 부동산을 구입하려는 시점을 기준으로 타이틀에 영향을 줄 수 있는 이슈들을 확인해야 하는데 이에 대한 확인은 카운티 등기소에 등기된 문서를 정리한 타이틀 리포트에 의해서 하는 것이다. 거래시점을 기준으로 등기가 되지 않은 담보설정서 같은 문서는 바이어에게 효력없는 문서가 돼야만 안심하고 부동산 거래를 할 수 있기 때문에 부동산법에서는 등기되지 않은 문서는 바이어에게는 효력이 없는 것으로 한다.
부동산 매매가 끝난 후 셀러와 제삼자 채권자간의 담보설정서를 등기할 경우 이 담보설정서는 바이어에게 효력이 없는 문서가 된다.
문제는 이러한 담보설정서가 선량한 바이어에 대한 효력은 없으나 타이틀 리포트 상에서는 계속 나와 있기 때문에 타이틀 리포트 상에서는 하자 요인이 되면 추후 바이어가 재융자를 하거나 매매를 할 때 문제가 된다.
부동산 타이틀에 관한 문제는 간단하지 않은 문제이므로 반드시 전문 변호사와 상의해야한다.
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