[이승호의 미국부동산 Q&A] 부동산 매각시 필요한 사전 검토 작업
Q: 저는 그동안 보유하고 있던 상업용 부동산을 매각하려고 합니다. 부동산을 매각하기 전 미리 고려 해야 될 사항에 대해서 알고 싶습니다. 특히, 부동산계약이 에스크로에 들어가면서 매입자와의 분쟁을 최대한 피하고 또한 원만한 거래과정을 거치고 싶습니다.
A: 부동산을 매각하려는 셀러 입장에서는 당연히 최소한의 기간에 최대의 값을 받으려고 할 것이다. 부동산에 투자하면서, 투자가치를 면밀히 검토하는 것처럼, 매각할 때도, 철저한 시장조사, 그리고 매각하려는 부동산의 상태를 검토하는 사전작업이 필요하다. 이러한 작업을 법률용어로는 Due Diligence (사전 검토 작업) 이라고 한다.
미국부동산을 매각을 계획하는 셀러의 입장에서는 첫 번째 고려사항은 부동산의 매각에 있어서 현 시점과 상황이 적절한가를 결정하는 것이다. 부동산의 시세나 자신이 보유하고 있는 부동산 종류에 따른 부동산시장의 상황 등을 검토해야한다.
둘째, 부동산을 시장에 내놓기 전에 부동산에 관련된 법적이나 건물상태의 문제점이 있는가를 확인해야 된다. 부동산에 관한 법률적인 문제를 사전에 검토하는 것은 매우 중요하다. 법률적 검토대상의 첫 번째는 부동산의 타이틀에 관한 것이다. 부동산을 매각하기 위하여 시장에 내놓기 전에 타이틀 회사로부터 타이틀 리포트를 받아 타이틀의 상태를 검토해야 된다. 이러한 검토를 하지 않고 매각과정에서 타이틀 리포트에 예상치 않은 기록이 발견되어 매각이 무산되거나 법적 시비에 말려드는 경우를 많이 보게 된다, 타이틀 리포트를 검토할 때는 단순히 부동산 담보설정 상황만 확인하는 것이 아니라, 정부의 재개발계획구획에 포함되어있는가에 대한 검토도 해야 된다. 타이틀 리포트에 잘못된 기록이 발견되면, 매각결정을 하기 전, 사전에 제거하는 것이 시간과 비용을 절약할 수 있다. 특히, 과거에 소송에 패소해서 받은 법정 판결 같은 경우, 판결을 카운티 등기소에 등기할 경우, 자동적으로 부동산에 담보로 설정되므로, 사전에 소송에 승소당사자와 사전에 합의하는 것이 유리하다.
셋째, 부동산의 소유주가 개인이 아니라, 여러 명이 함께 소유하고 있는 경우나, 회사 같은 법인의 소유로 되어있을 경우에는 내부적으로 부동산매각에 관한 동의서를 작성해야 한다. 법인의 경우, 이사회의 승인이나, 주주총회의 승인 절차를 거쳐야 한다.
넷째, 부동산을 매각하는데 있어서 외부의 승인이나 동의가 필요한가에 대한 확인을 해야 한다. 예를 들어, 소유하고 있는 부동산에 세입자가 있고 세입자와의 리즈계약에 부동산을 구입할 수 있는 옵션이나 최우선 구입권이 있을 경우, 제삼자에게 매각을 하기 전 리즈계약에 따른, 세입자에게 부동산 매입의 권리를 우선적으로 줘야 한다. 물론, 세입자가 부동산 매입을 포기했을 경우, 매입포기를 확인하는 서류를 작성해야 반드시 해야 한다. 이외에도, 부동산 매각에 있어서 정부기관의 승인이 필요한 경우에는 이에 대한 준비도 미리 마쳐야한다. 정부기관의 승인이 필요한 대표적인 경우가 주류 라이선스가 포함되어있는 부동산매각이다.
다섯째, 부동산 매각을 하는 데 있어서 법률적 검토와 함께 중요한 것이 부동산상태에 대한 점검이다. 부동산의 상태를 점검하는 전문가의 도움을 받아 부동산의 내부와 외부에 상태를 점검하고 부동산 가격에 영향을 끼칠 수 있는 문제에 대해서는 보수공사를 하는 것에 대한 결정을 해야 한다. 부동산의 상태를 점검하는 것은 또한 부동산 매각을 하면서 법적으로 규정한 부동산 상태에 대한 공개에 해당되는 부분을 기록해야 한다. 부동산상태에 관한 검토에서 가장 중요한 부분은 환경오염에 관한 것이다. 환경오염의 가능성이 있는 부동산은 매각 과정에서도 바이어에게 이러한 사실을 알려야 하기 때문에, 사전에 환경오염 전문가의 도움을 받아서 상태를 확인하는 작업을 해야 한다.
위에 설명 드린 법적 그리고 부동산 상태에 대한 점검과 이에 따를 조치를 취한 후에 부동산을 시장에 내놓을 경우 최적의 가격을 받을 수 있을 뿐 아니라, 부동산 매각 과정 또한 원만할 것이다.
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