[이승호의 미국부동산 Q&A] 자진퇴거한 리스에 대한 책임
△문=임대를 목적으로 한 샤핑몰을 소유하고 있습니다. 샤핑몰에서 비즈니스를 하고있던 임대주가 사전 통보 없이 가게를 정리하고 퇴거를 한 상태입니다. 퇴거하기 전에도 여러 달의 렌트가 밀려 있었고 또한 잔여 리스 기간도 3년이 남아있는 상태입니다. 제가 임대인에 대하여 청구할 수 있는 보상에 대하여 알고 싶습니다.
▼답= 리스계약서에 특별히 달리 규정하지 않는 한 건물을 임대하고 있는 임대인이 건물을 포기하고 자진 퇴거했을 경우 리스계약서는 종결된다.
이러한 경우 건물 소유주는 임대인에 대하여 즉각적으로 현재와 미래에 발생한 피해에 대한 보상을 청구할 수 있다.
일반적으로 건물 소유주는 임대인에 대해여 다음과 같은 피해소송을 할 수 있다. 첫째 자진 퇴거한데 따라 리스 계약서가 종결된 시점까지의 지불되지 않은 렌트를 청구할 수 있다. 둘째 리스 계약서에 명시된 리스 계약 종결 시점까지 지불되지 않은 미래의 렌트다. 위에 경우처럼 임대인이 자진 퇴거한 후에도 3년의 리스 기간이 남았다면 3년간 렌트 총액의 현재 가치를 계산한 금액을 청구할 수 있는 것이다. 미래의 렌트를 청구할 때에는 건물 소유주가 성실하게 임대 부동산을 제삼자에게 재임대하려고 했으나 할 수 없었다는 증거를 제시해야 한다. 이외에도 임대주가 리스계약서에 따른 계약 종결 전에 퇴거해 발생한 손해에 대한 보상이 있다.
이러한 피해보상에는 변호사 비용 부동산 중개인 고용으로 발생한 비용 등을 포함한다. 제삼자에게 재임대한 렌트의 총액이 자진 퇴거한 임대인의 리스 계약서 하에서의 미래 렌트보다 많을 경우에는 미래의 렌트에 대한 청구를 할 수 없다.
건물 소유주는 임대인이 자진 퇴거한 것으로 추정될 경우에 임대인에게 임대 건물을 자진 포기한 것을 확인하는 통지서를 발송해야 한다. 임대인에게 발송할 통지서는 임대인이 최소한 렌트를 내야할 시점부터 14일이 지난 경우에만 효력이 있다. 통지서에는 임대인이 통지서를 받은 후 15일 내에 임대 부동산을 포기하지 않았다는 내용과 퇴거 명령 소송장을 받을 수 있는 주소를 포함하는 답변을 할 것을 요구하는 내용이 기재되어야한다.
임대인에게 통지서를 발송한 지 15일이 지난 후에도 임대인에게 답변이 없으면 임대인이 자진 퇴거한 것으로 간주하고 이에 따른 피해보상을 받는 절차를 진행할 수 있다. 임대인에게 통지서를 발송한 지 15일이 지나기 전에 임대인이 자진 퇴거한 것이 아니라고 답변했을 경우에는 리스계약서가 종결된 것이라고 간주할 수 없다. 이런 경우 건물소유주는 지불되지 않은 렌트와 임대된 공간을 다시 찾아오는 퇴거명령 소송을 제기해야 한다.
자진퇴거 하기 전에 지불되지 않은 렌트뿐 아니라 남아있는 리스 계약기간 동안의 미래 렌트까지도 경우에 따라서는 책임이 있다. 따라서 자진퇴거를 결정했을 경우에는 부동산 소유주와 충분한 협상을 통하여 퇴거하는 것에 대한 합의를 이끄는 것이 손해를 최소화하는 방법이다. 건물소유주도 불필요한 법정비용의 지출을 막을 수 있으므로 임대인과의 원만한 해결을 하는 경우가 많다.
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