유닛 부동산 투자

요즘은 가상화폐 투자의 광풍이 불고 있는 것 같다. 방송에서는 암호화폐인 비트코인의 상승세를 부추겼던 테슬라 CEO인 일론 머스크가 비트코인을 팔아 1억 달러 이상의 수익을 올렸다는 소식과 이런 그를 비난하는 주장들이 함께 뉴스를 장식한다. 주위에서 가상화폐에 투자하라는 권고와 문외한인 필자에게 투자에 대한 자문 요구까지 받고 있어 그 열기를 짐작해 본다.

부동산 투자 이야기로 돌아가면 우선 투자를 하려면 어느 정도의 기본 상식을 가지고 시작하는 것이 좋다. 물론 시간이 지난 후의 가치상승이 부동산 투자의 가장 큰 목적이 되지만 매월 예상되는 고정적인 수입이 보장되어야 성공적인 그리고 안정적인 부동산 투자라고 할 수 있다.

많은 사람들이 부동산 투자에 관심을 가지고 있으나 목돈을 마련하기 어려워 실천에 옮기기는 정말 쉽지가 않다.

우리가 생각할 수 있는 투자 부동산의 종류는 다양한데, 그 중에서 적은 돈으로 투자할 수 있는 콘도나 단독주택부터 큰 액수의 투자가 필요한 대형 상가와 같은 상업용 건물까지 다양하다.

LA시는 중간소득에 비해 주택가격이 높아서50%가 넘는 주민들이 임대아파트에 거주하고 있어 렌트 시장이 특히 활발하다.

그래서인지 한인타운을 비롯한 LA시는 아파트가 늘어나도 여전히 공급이 수요를 따라가지 못하기 때문에, 아파트는 여전히 최고의 부동산 투자처가 된다.

하지만 가격도 높고 최소35%의 다운페이먼트가 필요해 아파트를 구입할 수 있는 투자자는 한정되어 있다.

그래서 지난 몇 년간 한인들이 가장 많이 투자한 부동산 종목 중의 하나가 인건 유닛이다. 인범 유닛을 구입하여 한 유닛은 거주를 하고 다른 유닛에선 렌트 수입을 기대할 수도 있으니 일거 양득이다.

우리가 보통 유닛이라고 부르는 것은 한 건물에 2가구에서 4가구까지 있는 다세대 주거용 부동산을 말한다.

이 유닛들은 부동산 경기가 주춤할 때에도 좋은 가격대를 유지한다. 이유는 2유닛부터 4유닛까지의 인범 유닛은 일반 주택과 동일하게 취급되어 단독주택과 같은 조건으로 구입이 가능하기 때문이다.

적어도 35% 이상을 다운페이먼트를 해야 하는 5유닛 이상의 아파트보다 적은 다운페이먼트를 해도 되고 이자율이 높고 까다로운 커머셜 융자만 가능한 아파트보다 일반 주택의 융자를 하여 낮은 이자율이 적용되기 때문이다.

그리고 소유주가 거주하는 유닛을 제외한 나머지 유닛에서 수익이 발생하니, 인범 유닛은 특별한 문제가 없으면 항상 수요가 있기 때문에 안전한 투자가 될 수 있다.

이렇게 소규모 투자자들에 인기가 좋은 인범 유닛은 구입할 때 어떤 면에 유의해야 할까? 다른 부동산 구입과 마찬가지로 우선 건물의 상태를 봐야 한다.

구입하기 전에 전문가에게 인스펙션을 맡겨 건물 벽에 균열이 생겼다가 나 건물의 안팎으로 수리할 곳이 있는지 확인해야 하고, 필요하다면 해당 전문가에게 다시 점검을 받아보고, 있는 그대로의 상태로 구입해야 된다면 수리비가 얼마나 드는지 미리 견적을 받아보는 것도 좋다.

그리고 건물 상태 이상으로 매매 가격에 큰 영향을 미치는 것이 렌트이므로 유닛당 월 렌트이고 얼마인지 정확히 알아야 한다.

리즈 조약을 확인하여 세입자들의 리스기간과 내용을 살펴봐야 하는 것도 중요하다.

유닛별로 언제 리스가 끝나는지, 매월 들어오는 렌트는 얼마나 되는 지를 알아 두어야 새로운 세입자를 구하거나 렌트 수익에 대한 계획을 세우는데 도움이 된다.

이때 테넌트로부터 ‘페넌튼 에스토펄’(Tenant Estoppel)을 받아 정확한 렌트를 확인해야 한다.

이 서류에는 리스 기간, 렌트 가격, 소쿠리의 디파짓의 액수 등의 내용을 포함하고 있다.

그리고 월수입만큼 중요한 것이 경비이다.

아파트와 마찬가지로 4유닛 이하의 인범 유닛은 건물주가 물값과 재산세, 보험료, 가든이 비용, 교체 비용 등을 부담하므로 위의 조건들을 미리 살펴보고 구입해야 한다.

<출처 : 미주한국일보 2021.5.20>