상업 건물 퇴거 소송 유예

코로나 19 사태로 경제적 어려움을 받는 주거지 임대자를 보호하기 위해서 캘리포니아주는 주전체에 적용하는 퇴거보호법안들을 통과시켜서 렌트비 체납의 사유로 퇴거당하는것에서 보호해주고 있다. 하지만 주의회는 주전체에 적용되는 상업건물 임대자를 보호하는 법을 체택하지 않았다. 그러기 때문에 코로나 19에 경제적으로 영향받는 비지니스를 위한 퇴거 소송 유예안을 체택하는 것은 시나 카운티같은 지방자치정부의 책임으로 돌려졌다.

이 문제를 다루기 위해 주지사는 행정명령을 내려서 지방자치정부가 상업건물 퇴거소송 유예를 2021년 6월30일까지 연장할수있는 명령을 내릴수 있도록 혀용했다. 이 행정명령은 지방자치정부에서 코로나 19영향으로 렌트비를 체납한 상황에서 상업건물 퇴거소송하는 것을 제한하도록 허용하고 있다.

이에 따라 로스엔젤레스 카운티에서는 상업건물 임대자를 보호하는 최거소송 유예법을 체택했다. 이 유에법이 적용되는 기간에는 로스엔젤레스 카운티에 있는 상업건물 임대자는 코로나19로 인한 경제적 어려움으로 렌트비를 못내는 경우 퇴거를 당하지 않을수 있다. 하지만 임대자가 다국적 기업이나, 공개 상장 회사나100명이상의 직원을 고용하는 경우에는 이 유예법에 해당되지 않는다.

유에법은 체납된 렌트비를 취소하지 않는다. 임대자는 체납된 모든 렌트비를 내야할 의무가 있는데 지불 조건이 다음과 같이 허용된다:

9명미만의 직원이 있는 임대자는 유예법이 만료된 후 12개월안에 체납된 렌트비를 내야한다. 직원이 10명에서 100명 미만이 있는 임대자는 6개월안에 체납된 렌트비를 균등하게 나눠서 지불해야한다.

유예법의 헤택을 받으려면 상업건물 임대자는 건물주에게 렌트비 납부일 7일안에 적용되는 사유로 렌트비를 내지 못한다는 통지서를 보내야한다. 직원이 9명 이하의 임대자는 구두나 서면으로 렌트비를 낼수 없다고 자가 증명할수 있다. 10명에서 100명 미만의 직원이 있는 임대자는 코로나19로 인한 경제적 어려움으로 렌트비를 낼수 없다는 것을 보여주는 서면자료를 제출해야 한다.

건물주는 9명미만의 직원이 있는 임대자의 자가증명을 유효한 통지로 인정해야 하고 임대자가 유예법아래의 권리를 행사하는 것에 대해 괴롭히거나 위협하는 것이 법으로 금지되어 있다. 임대자는 이 유예법 조항을 어기는 건물주를 상대로 민사소송을 할수 있고 벌금과 민사적 벌칙금이 유예법아래 강화되었다.

로스엔젤레스 시도 시조례로 상업건물 퇴거소송을 제한해서 건물주는 코로나19 에 관련된 정황으로 렌트비를 못내는 임대자를 퇴거할수 없도록 했다. 정황에 포함되는 것은 코로나19관련으로 휴업을 해서 비지니스 수입을 잃거나, 휴교로 인한 보육비 지출, 코로나19로 인한 의료비용 지출, 코로나19에 확진된 가족을 돌봐야 하거나, 정부에서 내린 임시명령으로 인한 지출등이다. 임대인은 시 임시 명령이 만료된후 3 개월안에 체납된 렌트비를 내야한다. 건물주는 체납된 렌트비에 대해 이자나 연체료를 청구할수 없다.

기억해야 할것은 상업건물 임대자 퇴거 유예법이 건물주가 리스계약 위반, 불법행위나 만료된 리스등의 사유로 퇴거소송하는 것을 금지하고 있지 않다는 것이다. 정당한 서면 통지를 보내면 건물주는 퇴거소송 절차를 시작할수 있다.

MOON & DORSETT, PC