모기지 재융자, 이자율 1%p는 낮출 수 있어야

클로징 비용·융자 기간 등 충분히 고려
본인의 상황에 가장 적합한 상품 선택

30년 고정 모기지 이자가 다시 3% 밑으로 떨어지면서 재융자할 기회가 다시 생겼다.

재융자를 할 기회가 있다고 무작정 하는 것보다 미리 알고 제대로 해야만 이득을 극대화할 수 있다. 재융자 절차, 소요 기간, 등에 대해서 알고 재용자를 하는 게 바람직하다. 융자 전문가들이 조언하는 재융자에 대해 알아야 할 7가지 내용을 정리해봤다.

1. 재융자 절차

재융자란 기본적으로 새로운 융자를 받아서 기존 모기지를 상환하는 것이다. 신규 융자는 모기지 이자나 상환 기간 등에서 기존 모기지보다 유리해야 한다. 또는 캐시아웃을 위해서 재융자를 하는 경우도 있다. 재융자도 일단 모기지 융자 승인을 받아야 한다. 융자 기관은 소득, 자산, 크레딧 기록과 월급 명세서와 세금보고서 등 다양한 재정 상황을 검토하고 대출 결정을 한다. 특히 주택 감정을 하기 때문에 청소 조경 수리 등을 통해 집의 상태를 가급적 최고로 유지하는 게 좋다. 재융자에 걸리는 기간은 통상 30~45일 정도다.

2. 시간의 중요성

지난 10년 동안 기준 금리는 최저 수준을 유지했으며 한동안 더 이런 상태로 지속할 가능성이 높다는 게 전문가들의 전망이다. 다만, 재융자를 진행하는 동안 모기지 이자율이 변할 수 있기 때문에 이자율이 낮다고 판단했을 때 이자율 고정(locking)을 선택하는 것도 좋은 방법이다. 또 현재 모기지 이자율과 신규 융자 이자율을 비교해서 재융자 비용을 감안하고도 얼마나 절약할 수 있는지를 파악하는 게 좋다.

3. 재융자 고려 사항

재융자는 본인의 재정 상황을 바꾸는 중요한 결정이다. 낮은 이자율과 아낄 수 있는 돈도 중요한 요소지만 상환 기간도 고려해야 한다. 일례로 기존 모기지가 30년 고정이라고 가정해 보자. 더 낮은 모기지 이자로 월페이먼트를 줄이고자 30년 고정 모기지를 다시 선택할 수 있다. 또는 현재 월페이먼트와 비슷하지만 15년 고정 모기지를 선택해서 상환 기간을 절반으로 줄이는 방안도 생각해 볼 수 있다. 5년 이후 집을 팔 계획이 있을 경우, 5년 고정에 변동 이자 모기지도 선택 중 하나다. 이 밖에도 집값이 많이 올라서 에퀴티를 캐시아웃하려는 목적으로 재융자도 가능하다.

4. 융자 기관 변경

앞서 언급했지만, 기존 융자를 신규 융자로 갚는 것이기 때문에 기존 융자 업체와 재융자 업체가 다를 수 있다. 다시 말해서, 기존 모기지를 해준 업체보다 훨씬 나은 조건을 제시한 업체에서 모기지를 새로 받으면 된다는 것이다.

5. 재투자

캐시아웃 재융자를 통해서 크레딧카드 채무를 상환하거나 집 개보수 비용을 충당하기도 한다. 또는 화장실이나 방을 추가하거나 뒤채(ADU)를 신축하는 등 집에 재투자하는 방법도 있다. 캐시아웃 재융자는 원래 융자액보다 많은 금액을 다시 대출받아서 융자 원금을 갚고 남는 잔액을 현금화하는 것을 가리킨다. 따라서 주택에 에퀴티가 있어야 한다. 이를테면 주택가격이 50만 달러이고 현재 남아있는 융자액이 30만 달러라면 20만 달러가 에퀴티가 되는 것이다. 이 중 10만 달러를 더 대출받아 총 40만 달러로 30만 달러의 기존 융자는 갚고 나머지 10만 달러는 현금화하는 게 캐시아웃 재융자다.

6. 이자율 차이

모기지 이자가 하락하면서 이미 수차례 재융자를 한 주택소유주도 있다. 또는 기존 모기지 이자율과 재융자 이자율이 차이가 근소한 경우도 있을 것이다. 이럴 경우, 최소 1%포인트 이상 이자율을 낮출 수 있을 경우 재융자를 하라는 게 융자 업계의 일반적인 가이드라인이다. 하지만 본인의 상황에 따라서 0.5%포인트를 낮출 수 있다면 재융자를 해도 이득을 볼 수 있는 경우도 있다는 게 주택융자 업체 시니어 론오피서의 설명이다. 예를 들어, 35만 달러의 모기지가 남아있고 이자율이 3.75%일 때 재융자로 이자율을 0.5%포인트 낮춘 3.25%로 바꿀 수 있다고 가정해보자. 이때 들어간 클로징 비용은 3500달러였다. 0.5%포인트 이자율을 줄이면 월 98달러를 아낄 수 있다. 따라서 클로징 비용을 만회하는데 35개월이면 된다. 즉, 재융자 모기지 상환 기간이 35개월이 넘으면 본전을 뽑는 것이다. 아예 클로징 비용이 없다면 0.5%포인트 이자율 차이라도 하는 게 맞는 선택이라고 한다. 대출금이 많이 남아있다면 이자율이 크게 차이 나지 않아도 월페이먼트를 절약할 수 있을 가능성이 높다는 게 업계의 전언이다.

7. 결정은 본인의 몫

이자율과 상환 기간 등 재융자를 결정하는 것은 본인의 몫이다. 재융자를 무조건 해야 하는 것은 아니다. 하기로 선택했으면 최상의 결과를 얻기 위해서 본인에게 가장 적합한 재융자 상품을 골라야 한다. 그러려면 재융자 에이전트에게만 맡겨두지 말고 재융자에 관한 지식을 배우는 게 이롭다. 재융자를 하려는 신규 모기지 상품을 정확히 이해한 후 서명하는 것이 불이익을 미리 방지하는 현명한 결정이라 하겠다.