[부동산 칼럼] 부동산 투자시 주의사항

최근 은퇴를 앞둔 노부부로부터 투자용 부동산에 대한 문의를 받았다. 

지난 30년 동안 부지런히 일하면서 모은 저축금을 투자할 요량이다. 팬데믹으로 인해 불투명한 경제로 마땅히 투자처를 찾지 못하자 장기적으로 안정적인 부동산을 찾고 있었다. 

낮은 이자율 때문에 CD등 저축성 예금을 하면 수익이 적다. 반면 수익이 높은 주식이나 인덱스에 투자하려고 하면 노후를 위해 준비한 원금을 날릴까봐 주식 투자도 마뜩잖다. 

평생 모은 목돈은 소중하기에 부동산 투자에 대해 알아야 할 주의사항을 알려드렸다. 

첫째, 부동산 투자에는 주거용 부동산과 상가 및 오피스와 같은 상업용 부동산이 있다. 

각각 장단점이 있으므로 투자 금액과 경기 상황을 살펴보고 투자를 한다. 

주거용 부동산은 해당 부동산이 위치한 지역에 렌트콘트롤 등 렌트를 놓는데 불이익이 있는지 꼭 확인하도록 한다. 렌트 콘트롤이 있는 지역은 아무래도 인컴에 제한이 있다. 

또한 HOA가 있는 단지의 경우 구입 후 일정 기간 렌트를 불허하는 경우가 있으므로 주의해야 한다. 

상업용 부동산 투자의 경우 수익과 경비를 철처히 알아본다. 숨어 있는 경비가 있거나 대대적인 수리를 해야 한다면 예상보다 수익이 낮을 수 있으므로 부동산 전문가와 상의하도록 한다.

둘째, 부동산 투자에는 두가지 관점, 즉 부동산 가격이 더 오를지 여부에 대한 전망과 부동산 운영을 통한 수익을 알아보고 투자를 해야 한다. 되도록 저점에서 부동산을 구입하여 처분시 최대한 이익을 극대화해야 한다. 

그리고 부동산 운영을 하면서 적자가 아닌 흑자 경영을 할 수 있는지 여부를 알아보아야 한다. 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있다면 적극 투자를 권한다. 

이런 관점에서 볼 때, 빈 땅 투자는 바람직하지 않다. 왜냐 하면 빈 땅을 보유하는 동안에는 이익이 없고, 오히려 보유로 인한 비용만 발생하기 때문이며 장기간 보유해야 땅값이 오르기 때문에 추천하지 않는다. 

또한 지역이나 부동산 경기 상황에 따라 다르기 때문에 잘 결정해야 한다. 

계산을 해서 수익에 대한 숫자가 탐탁치 않게 나온다면 아무리 괜찮은 부동산이라도 구입 여부를 신중히 생각해야 한다. 부동산 투자는 숫자가 말해준다.

셋째, 피해야 할 부동산 유형이나 상태의 옥석을 가려야 한다. 

가령 독특하거나 일반적이지 않은 구조의 부동산은 피해야 한다. 투자용 부동산은 일반적이고 무난한 구조 및 상태여야 한다. 나중에 독특한 부동산 형태와 어정쩡한 곳에 위치한 부동산은 판매하는데 어려움을 겪을 수 있기 때문이다.

넷째, 모든 투자가 그렇듯이 다른 사람의 말과 조언을 무조건 따르지 말아야 한다. 

언제 어느 곳에 투자했는데 큰 수익을 얻었다고 해서 바로 묻지마 투자를 따라하지 말아야 한다. 투자는 개인마다 경제적 상황과 투자 여력이 다를 수 있다. 가령 현금으로 부동산을 산 투자자와 적은 금액으로 무리하게 융자를 끌어들여 투자하는 경우는 100% 다를 수 있다. 

100% 현금으로 산 사람은 안정적이 수익을 실현하면서 부동산 고점을 기다려 처분하여 이익을 실현할 수 있다. 하지만 무리하게 융자를 많이 한 투자자는 같은 지역 비슷한 부동산을 구입하였다 하더라도 부동산 운용에 적자를 경험하며 나중에는 시장 상황에 떠밀려 투자 금액을 잃어버릴 수도 있기 때문이다.

쉽지 않은 부동산 투자, 경험 많은 전문가와 면밀한 시장조사와 충분한 조언을 들은 후 투자를 결정하길 권한다.

문의 (818) 439-8949