부동산임대 손실과 세액 공제

정동완 공인회계사 전 IRS 감사관2021년도 팬데믹이후 건물을 소유해서 임대업을 하시는 분들은 수동적 손실이 임대업에서 어떻게 발생되고 적용대상이 무엇이며 수동적 세액 공제가 어떻게 적용 되는지 알아보자.

수동적 활동에서 발생한 손실과 세액공제는 수동적 활동으로 부터 발생한 소득에 대해서만 공제 할수 있다. 수동적 손실은 능동적 소득(Active activities), (예를들면, 임금, 급여, 전문가 수수료 등) 또는 포트폴리오 소득(이자, 배당, 연금 및 사용료 등)에서 공제할 수 없다.

적용대상은 개인(individual), 신탁재단(trust), 상속재단(estate), 소수의 주주에 의해 소유된 기업 및 인적 용역회사 등이다.

소수의 주주에의해 소유된 기업: 5 명이하의 주주가 회사의 50%이상 주식소유. 종업원 주주(Shareholder-employees)를 소유한 용역 주식회사이다.

수동적 활동이라함은 납세자가 사업을 수행함에 있어 적극적으로 참여하지 않는 것(materially participate)으로 부동산 활동(any rental activity)및 유한 동업기업 지분(any limited partnership interest)이 해당된다. 적극적 참여(materially participate)라 함은 납세자가 사업활동에 대해 정기적(regular), 연속적(continuous)인 참여를 말하며 이러한 참여는 참여한 시간, 수행된 의무와 사업에 대한 경험, 또는 지식에 의해서 고려된다.

수동적 활동에서 발생한 손실이 소득을 초과하는 경우 초과액은 무기한 이월 공제가 된다. 이월된 수동적 손실은 납세자가 전체 지분을 처분할 경우에 수동적 활동소득과 상관없이 공제 가능하다. 인정되는 처분은 납세자 사망에 의한 수동적 활동에 대한 납세자 지분의 양도. 증여에 의할 경우 이월된 손실은 증여된 자산의 장부가액에 포함되며, 수동적 활동에 대한 지분을 할부판매로 처분할 경우 이월된 수동적 손실은 매각에 대한 전체 이익에서 해당 연도에 인식되는 이익에 비레하여 인식된다.

수동적 활동으로 부터의 세액공제는 수동적 활동 소득으로 부터 발생한 세액에 대해서 공제 가 가능하다. 수동적 활동에서 납부할 세액을 초과하는 세액 공제(excess credits)는 무기한 이월 공제된다. 수동적 활동 세액 공제는 일반 사업 세액공제 한도(the general business credit limitation)계산시 적용된다.

부동산 활동(rental activity)에 대한 수동적 활동 예외 활동을 알아보자.

부동산 활동은 부동산 운영에 있어 부동산 소유주의 활동에 상관없이 수동적 활동으로 정의되지만, 납세자가 부동산 임대활동에서 능동적으로 참가(actively participate) 하는 경우 부동산 임대에서 발생한 수동적 활동 손실 또는 세액공제 에 대해 ＄25,000까지 능동적 활동에 대해서 공제 가능.

능동적 활동(active participation)이라 함은 적극적 참여(materially participation) 보다는 덜 강화된 의무로 납세자가 개인적으로 임대 부동산을 운영하는 경우, 또는 임대 대행업자가 부동산을 관리하는경우 납세자는 관리의사 결정을 하거나 또는 제공되는 서비스를 재배치 하는 경우이다

납세자의 지분이 전체 과세기간동안 10%가 되지않는 경우 부동산 임대활동에 대해 능동적으로 활동하것으로 고려하지 않는다.＄25,000 손실 공제시, 조정 총소득액이 ＄100,000을 초과하는경우 50% 감소되며 조정 총소득이 ＄150,000 초과하는 경우 완전 감소된다. 여기서 조정 총소득액은 사회 보장세, IRA, 이자 공제 전 금액으로 계산 된다.

다음은 적극적으로 참여(materially participate)하는 부동산 임대활동의 손실및 세액공제에 대한 수동적 활동손실 공제 제한 에외를 알아보자. 납세자 개인이 개인의 서비스활동의 50%이상 부동산 거래 또는 사업에 적극적으로 참여 및 연간 750시간 이상 부동산 활동을 수행 해야한다. IRS 감사시 750시간을 증명해야되는데 calendar 나 장부에 언제 몇시간을 부동산 임대를 위해서 시간을 사용했는지 자세히 기록을 해두어야 한다.

소수의 주주에 의해 소유된 기업은 과세 기간 총 수입의 50%이상이 적극적으로 참여한 부동산 활동에 의한 수입이어야 한다. 공제되지않은 손실( suspended losses) 은 부동산 임대활동의 소득에서 공제되며 다른 소득에서 공제되지 않는다. 부동산 수동적 손실 계산은 복잡하므로 전문가와 상의 하는것을 권한다.

[출처 한국일보]

http://www.koreatimes.com/article/20220404/1409517