강제 퇴거 정지

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판데믹으로 인해 캘리포니아 주 정부에서 강제퇴거를 정지시켰다. 주 차원의 테넌트 보호 조치들이 올 3월말로 끝나면서 각 카운티별로 강제 퇴거 조치 관련 조례와 법안들이 나왔다. 엘에이 카운티도 예외는 아니어서 주에서 시행하던 강제 퇴거 정지를 3단계로 정해 연장을 했다.엘에이 시처럼 렌트 콘트롤이 강하게 있는 경우를 제외한 여타 지역이나 렌트 콘트롤이 없는 시에는 카운티 차원에서 강제 퇴거 정지 조치를 취했다. COVID-19 발 경제위기에서 어느정도 회복되고 비즈니스가 오픈되었지만 엘에이 카운티에서는 계속해서 테넌트 보호 정책을 이어갔다.

엘에이 카운티 슈퍼바이저 보드에서 2월에서 5월말까지 1단계(Phase 1)로 정해 그동안 시행했던 강제 퇴거 정지 정책을 연장했다. 올 6월에서 12월말까지 2단계로 연장하고 2023년 1월부터 6월 말까지 3단계로 테넌트를 보호하기 위한 조치들이 계속된다. 이번 6월달에 연장된 Phase 2의 경우 몇가지 주목할 만한 조치들이 있으므로 엘에이 카운티에 있는 랜드로드, 테넌트 각각 알아두길 권한다.

7월 1일부터 시작하는 2 단계 조치에서는 첫째, 랜드로드들이 다시 입주하기 위해 리스를 끝내고 들어 올 수 있는 가능성이 제한적이지만 열렸다. 전에는 코비드로 인해 여하한 렌트 프라퍼티에 접근을 하지 못했지만 6월부터 접근을 할 수 있게 되었다. 만약 계약서에 부여한 이유로 랜드로드가 주택 내부를 접근하려는 것을 테넌트가 막는다면 강제 퇴거를 당할 수가 있다. 즉 랜드로드가 24시간 사전 노티스를 주고 집 내부를 들어 오거나 인스펙션을 할 권리가 허락되었다. 또는 주택을 팔기 위해 시장에 내놓아 볼 수 있는 권리도 열렸다.이를 테넌트가 거부할 경우 강제 퇴거의 가능성이 있다.

둘째, 계약서에 없는 다른 사람이 살고 있거나 펫을 들여 놓거나 해도 퇴거를 할 수 없는 것은 2단계에서도 마찬가지이다. 또한 HOA 규칙을 어기고 이웃들에게 소음이나 기타 여러가지로 성가신 일을 하여서 리스 계약을 위반해도 역시 2 단계에서는 강제 퇴거를 하지 못하게 했다.

세째, 렌트비를 내지 못하는 테넌트들을 전과 같이 강제 퇴거하지 못하도록 했다. 3월말에 끝난 주 차원의 강제 퇴거 정지를 엘에이 카운티가 연장했을 때, 렌트비 못내는 테넌트들을 강제 퇴거하지 못하도록 못을 박았다. 코비드 -19과 관련해서 인컴이 줄었다면 강제 퇴거를 하지 못한다. 해당 지역의 인컴의 80%나 그 이하인 테넌트의 경우 코비드 관련해서 돈을 못내겠다고 하면 별도로 증명을 랜드로드에게 주지 않아도 스스로 증명한다고 하면 강제 퇴거를 하지 못하게 했다. 하지만 가구 인컴이 지역 중간 인컴의 80% 이상이면 돈을 내지 못하면 강제 퇴거 조치를 당할 수 있다.

네째, 테넌트 잘못이 없는 강제 퇴거 금지는 전과 마찬가지로 지속된다. 랜드로드가 다시 입주하는 것 이외에는랜드로드가 리스를 종료를 할 수 없다.

올해 말 2단계에서 3단계로 넘어가면서 여러 가지 강제 퇴거 관련 규칙들이 바뀌면서 랜드로드와 테넌트간 분쟁이 많아 질 것으로 예상된다. 전문적인 강제 퇴거 관련해서 어떤 행동을 하기 전에 법률적 자문을 변호사님들과 상의하시길 권한다.

문의 (818)439-8949

<이상규 뉴스타 부동산 명예 부회장>

[출처 한국일보]

http://www.koreatimes.com/article/20220630/1422100