[부동산 가이드] 숏세일

진행 기간 6개월에서 최대 수년까지 소요
1차 대출금·재산세·부동산 부채 정리 필요

2023년을 들어서면서 차압(foreclosure)이나, 경매(auction) 부동산 등이 보이기 시작했다. 만약 파산을 해야 하는 셀러 입장이라며 차압을 하기 전에 숏세일(short sale)을 먼저 생각해 보고, 숏세일이 무엇인지를 확실히 알고 대처해야 한다.  
 
숏세일은 주택 가격의 하락으로 현재 소유 주택에 남아 있는 은행 융자금보다 낮은 가격으로 집을 팔아서 은행의 빚을 갚는 것이다. 또는 모기지를 제때 못 내서 차압당할 위기에 처했을 때 진행하는 매매이기도 하며 채무를 더 이상 이행하기 힘들 때 선택할 수도 있다.  
 
숏세일 성사 기간은 짧으면 5~6개월이고 길게는 몇 년이 걸린다. 또한 숏세일이 이루어진다면 1차 대출금, 재산세, 해당 부동산에 대한 부채까지 동시에 정리하는 계기가 될 것이다. 만약 2차 3차 융자에  비즈니스 담보까지 걸려 있다면 숏세일은 어려울 수 있고 성공 가능성이 희박하다. 또한 2차 3차 모든 부채 해결 방법을 알고 숏세일을 시작하는 것이 좋다.
 
세일을 통해 주택을 구매하는 경우 은행에 허가난 집가격(approved short-sale price) 인지를 확인하는 것이 중요하다.  
  

집을 구입할 때 소유권(TITLE)에 대해 자세한 검토는 물론 주택 융자 이외 다른 정당이나 숨겨진 부채가 있는지도 확인해야 한다. 숏세일이 끝난다면 포크로즈에 비해 좋은 점은 빚 탕감은 물론 2~3년 정도면 크레딧도 회복되고 다시 집을 살수있는 기회가 생긴다.
 
처음 차압을 막을 수 있는 시간 즉 처음 나오는 노티스로 시작해서 독촉장(demand letter)을 받게 되고 NOD를 받은 90일 안에 대출 기관과 재융자 또는 지급 계획을 통해 채무 불이행을 중지할 수 있다. 융자 조정 협상 절차에 소요되는 기간은 한 달에서 두 달 정도이다. 차압 즉 소유주가 법적 절차를 통해 소유권을 넘기는 것을 말한다.
 
일단 경매로 넘어가면 해당 카운티 법원에서 경매하고 누구나 압류된 부동산에 입찰할 수 있다. 또한 구매자는 사전에 해당 부동산을 볼 수 없고 현금 구매만 가능하다. 저당권 확인 없이 as is로만 사야 하고, 구매 후 취소도 할 수 없다.
 
경매에서 압류 주택을 처분하지 못하고 30일이 지난 후 매물은 은행 소유가 된다. 결국 경매를 통해 안 팔리면 은행집이 되어 몇 달 후 REO(은행 차압매물)로 나오게 되는 것이다. 대출 기관으로부터 담보 문제도 없고, 쫓아낼 세입자 문제도 없기 때문에 감정가보다 싸게 나오긴 해도 경매만큼 싼 가격은 아니다.
 
이때 차압 소유주는 신중한 결정을 해야 하며, 7년 동안을 크레딧 없이 사는 게 쉽지 않기 때문에 아무 준비 없이 퇴거당하지 않으려면 준비를 잘해야 할 것이다. 또한 차압과 은행집 같은 주택을 구매할 때도 요령이 필요하기에 전문가를 통해 진행해야 한다.
 
▶문의:(213)718-7733

윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장