[부동산 투자] 주거용 부동산 투자

2~4유닛 일반 주택융자 가능해 유리
수리할 부분·세입자 조사 등 선행해야

지난 몇 년 동안 남가주의 렌트 수요가 늘어나면서 비싼 부동산 가격에도 불구하고 임대사업에 대한 전망도 여전히 밝다. 지난주에 이어 4유닛 이하의 인컴이 발생하는 주택에 대하여 좀 더 알아보자. 2~4가구가 거주할 수 있는 인컴 유닛은 언제나 수요가 많은데 부동산 전문가들은 앞으로도 렌트비는 매년 5% 정도 상승할 것으로 기대하고 있어 투자자들의 관심은 더욱 커지고 있다. 그래서 인컴 유닛은 부동산 경기가 주춤해도 다른 부동산에 비하여 하락 폭이 크지 않다

그리고 임대 수입이 좋은 매물은 고정적인 수입원이 되기 때문에 좋고 소형 유닛이라도 R3나 R4 존(zone)에 있는 유닛은 여러 유닛의 아파트로의 재개발 잠재력 때문에 가격이 좋다.

기본적으로 유닛을 살 때는 건물 상태를 잘 확인하고 테넌트의 리스 기간과 조건 등을 잘 살펴봐야 한다. 유닛을 살 때 알고 있어야 할 사항들을 다시 한번 짚어 보면 인컴 유닛은 보통 2유닛에서 4유닛까지의 주거용 부동산을 말하는데 일반 주택융자를 받을 수 있는 장점이 있는 유닛 중에 역시 4유닛이 가장 인기가 높다.

5유닛 이상의 아파트는 상업용 융자를 받아야 하므로 다운페이도 35% 이상은 해야 한다. 하지만 유닛의 수가 많다고 해서 가격이 나쁜 것은 아니다. 유닛이 많은 아파트는 주로 자본이 많은 투자자가 사는데 아파트는 고정비용보다 렌트 인컴이 좋기 때문에 수입은 소형유닛보다 오히려 더 많을 수 있다.

유닛 구매를 생각하는 바이어들은 오퍼를 쓰기 전에 다음과 같은 사항들을 확인하는 것이 좋다.

먼저 수리비가 얼마나 필요할지 알아보아야 한다. 건물의 내부와 외부에 수리할 곳이 생기면 나중에 바이어가 금전적인 부담을 지게 되므로 건물을 인스펙션할 때 수리할 곳이 있는지 잘 확인해야 한다. 그리고 지금은 별문제가 없지만 수년 후 문제가 될 만한 곳이 있는지 확인한다. 플러밍과 에어컨, 혹은 건물 벽에 균열이 생겼다면 따로 전문가의 진단을 받는 것이 좋다.

세입자에 대하여 되도록 자세히 알아봐야 한다. 소득은 높아도 매월 연체료를 내는 사람이나 직장을 자주 옮기는 세입자 보다 한 곳에서 꾸준히 일하는 사람이 더 좋다.

유닛당 월 렌트비도 반드시 확인해야 하고 렌트비를 일정 금액 이상 올릴 수 없는 렌트 컨트롤 지역인지도 체크해야 한다.

에스크로가 오픈되면 테넌트 에스토펠(Tenant Estoppel)을 통해 정확한 렌트와 세입자들의 리스 기간을 살펴보고 유닛별로 언제 리스가 끝나는지를 알아두어야 장기적인 렌트 수입에 대한 계획을 세울 수 있다.

모든 유닛이 다 찼으면 상관없지만 빈 곳이 있다면 몇 유닛이 비어 있는지 확인해야 한다. 대개의 경우 아파트 공실률은 5% 정도로 계산해서 인컴을 산출해 낸다. 참고로 요즘 아파트 공실률은 대부분이 5% 이하이지만 4유닛은 하나만 비어도 공실률은 25%가 되고 월수입이 그만큼 떨어진다.

보통 인컴 유닛은 건물주가 물값과 재산세 보험료 가드닝 비용 부품의 교체비용 등을 부담한다. 총 렌트 수입에서 비용과 공실률을 제하면 순수입이 나오고 순수입에서 모기지 페이먼트를 뺀 것을 캐시 플로우라고 하는데 이 캐시 플로우가 건물주가 사용할 수 있는 수입이 된다.