부동산 투자자가 반드시 알아야 할 계산법

부동산 투자자가 반드시 알아야 할 계산법

카이 한 뉴스타부동산 LA 명예부사장

▲숫자가 말해주는 부동산의 가치

부동산 투자는 흔히 “위치(Location)가 전부다”라고 말한다. 그러나 실제로 경험 많은 투자자들은 위치만 보지 않는다. 그들은 항상 숫자와 계산을 먼저 본다. 좋은 투자 여부는 감이 아니라 수익을 계산하는 공식에서 시작되기 때문이다.

1. 아파트,Multifamily같은 부동산 투자에서 가장 많이 사용하는 계산법 중 하나가 GRM(Gross Rent Multiplier)이다. 이 공식은 부동산 가격을 연간 총 임대수입으로 나누어 계산한다.

GRM = 매매가격 ÷ 연간 총 임대수입

예를 들어 어떤 아파트의 가격이 ＄1,075,000이고 연간 임대수입이 ＄89,352라면 계산은 다음과 같다.

＄1,075,000 ÷ ＄89,352 ≈ 12.03

즉 이 건물의 GRM은 약 12가 된다. 투자자들은 이 수치를 같은 지역의 다른 건물과 비교하여 가격이 적정한지 판단한다.

2. 두 번째로 중요한 계산법은 Cap Rate(자본환원율)이다. Cap Rate는 쇼핑센타,Strip center, shopping mall등 상업용 부동산 투자에 기대할 수 있는 수익률을 보여준다.

Cap Rate = NOI ÷ 매매가격 여기서 NOI(Net Operating Income)는 순영업소득으로, 임대수입에서 운영비를 제외한 금액이다.

예를 들어 연간 임대수입이 ＄100,000이고 운영비가 ＄35,000이라면 NOI는 다음과 같이 계산된다. ＄100,000 – ＄35,000 = ＄65,000 만약 건물 가격이 ＄1,000,000이라면 Cap Rate는 다음과 같다. ＄65,000 ÷ ＄1,000,000 = 6.5% 즉 이 부동산의 예상 투자수익률은 약 6.5%가 된다.

3. 투자자들이 매우 중요하게 보는 또 하나의 지표는 Cash Flow(현금 흐름)이다. 이는 NOI에서 모기지 상환액을 제외한 실제 수익이다. Cash Flow = NOI – 모기지 상환액. 예를 들어 NOI가 ＄65,000이고 연간 모기지 상환액이 ＄55,000이라면 계산은 다음과 같다. ＄65,000 – ＄55,000 = ＄10,000 즉 투자자는 연간 ＄10,000의 현금 수익을 얻는 것이다.
4. 은행이 대출 심사에서 가장 중요하게 보는 계산법은 DSCR(Debt Service Coverage Ratio)이다.

DSCR = NOI ÷ 연간 대출 상환액, 위의 예를 적용하면 ＄65,000 ÷ ＄55,000 = 1.18

일반적으로 은행은 1.2 이상을 안정적인 투자로 판단한다.

5. 개발사업을 하는 투자자들은 또 다른 계산법을 사용한다. 바로 Developer Residual Land Value이다. 이는 개발 후 예상되는 가치에서 건축비와 비용을 빼서 토지 가치를 계산하는 방법이다.

예를 들어 개발 완료 후 건물 가치가 ＄20,000,000이고 건축비가 ＄12,000,000, 기타 비용이 ＄4,000,000이라면 토지 가치는 다음과 같이 계산된다.

＄20,000,000 -＄12,000,000 -＄4,000,000 = ＄4,000,000

즉 개발업자는 이 토지에 약 ＄4 million 정도까지 지불할 수 있다는 결론이 나온다. 이처럼 부동산 투자는 단순히 좋은 위치를 찾는 것만으로 결정되지 않는다. 경험 많은 투자자일수록 항상 GRM, Cap Rate, Cash Flow, DSCR 같은 숫자를 먼저 계산한다.

부동산 시장은 언제든지 변할 수 있다. 금리가 오르거나 경제 상황이 바뀌면 가격도 달라진다. 그러나 한 가지는 변하지 않는다. 좋은 투자는 언제나 정확한 계산에서 시작된다.

문의 (213)618-8671

이메일 kyehan@newstarrealty.com

<카이 한 뉴스타부동산 LA 명예부사장>