2026년 하반기, 시장의 향방은 어디로 가는가

2026년 하반기, 시장의 향방은 어디로 가는가

백기환 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장

글로벌 경제의 풍향계를 가늠하는 미국 부동산 시장이 다시 한번 깊은 안개 속으로 빠져들고 있다. 10월 초 현재 언론과 경제 지표들이 쏟아내는 소식은 한결같이 냉랭하다.

꺾일 줄 모르는 물가 압박과 그에 따른 고금리 장기화 기조 속에서 미국 주택 시장은 ‘거래 절벽’과 ‘가격 방어’라는 모순적인 현상이 공존하는 기형적 국면에 직면했다. 2026년 하반기를 관통하고 있는 미국 부동산과 모기지 금리의 실태를 짚어보고, 향후 시장의 흐름을 날카롭게 진단해 본다.

최근 프레디맥의 발표에 따르면 미국 30년 고정 모기지 평균 금리가 7.28%를 기록하며 6주 연속 가파른 상승세를 나타냈다. 이는 2023년 말 이후 약 3년 만에 가장 높은 수준이다. 연초 만하더라도 금리 인하 기대감에 힘입어 5~6%대 안팎으로 안정될 것이라는 일각의 전망이 무색하게, 금리는 다시 7%대 중반을 향해 거침없이 질주하고 있다.

이처럼 모기지 금리가 다시 치솟는 배경에는 미국 10년 만기 국채 수익률의 급등이 도사리고 있다. 중동발 지정학적 리스크로 인한 국제유가 불안과 여전히 견고한 인플레이션 지표들이 연방준비제도(Fed)의 조기 피벗(통화정책 전환) 기대를 철저히 무산시켰기 때문이다.

이로 인한 소비자들의 타격은 치명적이다. 40만 달러 상당의 주택을 구입할 때 매월 감당해야 하는 원리금 상환액은 연초 저점 시기와 비교해 수백 달러 이상 불어났다. 내 집 마련의 꿈을 품었던 무주택자들과 첫 주택 구입자(First-time buyer)들에게 7%대의 모기지 금리는 거대한 철옹성이나 다름없다.

금리가 이처럼 치솟았으면 교과서적으로는 주택 가격이 대폭 하락해야 마땅하다. 하지만 현재 미국 부동산 시장은 ‘가격 하락 없는 거래 침체’라는 독특한 양상을 보이고 있다.

그 주된 원인은 바로 고금리 락인(Lock-in) 효과다. 과거 초저금리 시절에 2~3%대의 고정금리를 확보해 둔 기존 주택 소유자들이 현재의 7%대 금리로 이사할 경우 매월 부담해야 하는 이자 비용이 눈덩이처럼 불어나기 때문에, 집을 팔고 이동하려는 시도를 전면 보류하고 있다.

이로 인해 시장에 나와야 할 매물 공급이 극도로 제한되었고, 수요가 위축되었음에도 불구하고 기존 주택 가격이 쉽게 떨어지지 않는 하방 경직성을 유지하고 있는 것이다.

여기에 재산세와 주택 보험료의 가파른 상승세까지 겹쳤다. 특히 기후 변화에 따른 자연재해 증가로 보험사들이 보험료를 대폭 인상하면서, 실질적인 거주 유지 비용은 가계의 목을 더욱 조여오고 있다.

바이어들은 높은 금리와 늘어난 부대비용 때문에 주저하고, 셀러들은 아쉬울 것 없다는 심리로 버티면서 시장은 팽팽한 교착 상태에 빠져 있다.

그렇다면 다가오는 2026년 하반기 미국 부동산 시장은 어떤 궤적을 그리게 될까?

첫째, 모기지 금리는 당분간 6%대 후반에서 7%대 안팎을 오가는 ‘고금리 장기화(Higher for Longer)’ 국면을 지속할 가능성이 매우 높다. 연준이 인플레이션과의 싸움에서 완전히 승리했다고 선언하기 전까지는 시장 금리의 유의미한 하락을 기대하기 어렵기 때문이다.

둘째, 주택 매매 시장은 ‘거래 실종’ 속에서 완만한 보합세 혹은 지역별 차별화 장세를 보일 것이다. 전반적인 대출 여력이 줄어들면서 가격 상승세는 확실히 꺾이겠지만, 공급 부족 현상이 여전한 대도시 중심지나 선호 학군에서는 가격이 쉽게 무너지지 않을 전망이다. 반면, 일부 투기 수요가 몰렸던 신흥 도시나 선벨트(Sun Belt) 일부 지역에서는 가격 조정 압력이 커질 수 있다.

마지막으로 건설사들은 바이어들의 유입을 유도하기 위해 이자율을 보조해 주는 ‘레이트 바이다운(Rate Buydown)’이나 가격 인하 등 다양한 당근책을 내놓으며 자구책을 강구할 것으로 보인다.

문의 (310)408-9435

이메일 stevehpaek@newstarrealty.com

<백기환 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장>