내 수입으로 얼마까지 집융자를 받을 수 있을까?

집을 처음 구입하거나, 이미 집을 보유하고 있는 사람이 추가로 집을 구입 할 때 내 수입규모로 얼마까지 융자를 받을 수 있는 지를 궁금해 한다.

융자규모를 알아야 다운페이먼트 정도를 고려하여 집값을 산정할 수 있기 때문에 당연한 일이다. 그런데 이에 대한 답은 그렇게 간단하지가 않다. 우선 수입에 대한 계산이 직업마다, 수입형태마다 다 다르기 때문이다.

단순한 월급쟁이 인지, 보너스는 받는지, 얼마동안 받았는지, 스탁옵션은 있는지, 오버타임 수입은 얼마동안 얼마나 있는지, 자영업자인지, 본인이 소유한 회사로부터 월급은 얼마동안 얼마를 받아왔는지, 회사로부터 배당금은 얼마동안 얼마를 받아왔는지, 렌트 수입은 있는지등 융자심사에 사용하는 수입규모 (Qualifying Income)을 계산하는 일이 우선 되어야 한다.

이렇게 수입규모가 계산되면 다음으로 월페이먼트 규모가 계산되어야 한다. 월 페이먼트가 많다면 필요한 수입규모도 늘어날 것이고, 월 페이먼트가 적다면 필요한 수입규모는 상대적으로 줄어들 것이다. 일반적으로 월총페이먼트가 월총수입의 절반을 넘지 말아야 한다.

그런데 이 숫자도 융자종류, 융자상품에 따라 달라진다. 월 총페이먼트에는 해당주택을 구입하므로써 생기게 되는 모기지 페이먼트, 재산세, 집보험, HOA(Home Owner Association) Due를 기본으로 하여, 기존에 가지고 있는 월 자동차 페이먼트, 학자금융자, 신용카드 미니멈페이먼트를 합한금액이 된다.

이해를 돕기위하여 간단한 예를 들어보자. 500,000달러의 집을 20% 즉 100,000달러을 다운하고 400,000달러를 융자 받아서 구입할 경우 얼마의 수입이 있어야 할가? 먼저 400,000달러에 대한 월페이먼트는 30년 고정기준으로 3%의 이자율을 적용하면 1,686달러가 된다. 여기에 500,000달러의 집에 대한 재산세는 1.25%를 적용하면 일년에 약 6,250달러, 월 약 521달러가 된다.

그리고 집에 대한 화재보험을 월에 약 60달러 정도로 보자. 그러면 집과 관련된 페이먼트는 모기지페이먼트(1686), 재산세(521), 집보험(60)의 합계로 월 2267달러 정도 된다. 만약에 융자신청인이 다른 아무 부채가 없고 집에 대한 HOA비도 없다면 이 합계의 약 2배 내지 2.3배의 월수입이 있으면 된다.

즉 월 약 4.600달러정도의 최소한의 수입이 있으면 융자승인이 이론적으로 나올 수 있다는 얘기다. 그런데 만약에 HOA가 월 300불이 있다면, 월 총페이먼트가 2567달러가 되면서 필요한 최소 월수입은 약 5200달러이상으로 늘어난다. 또 만약 자동차페이먼트가 월 400달러가 있다면, 월 총페이먼트는 2967달러로 늘어 필요한 월수입은 6000달러 이상으로 늘어나게 된다.

이렇게 똑 같은 500,000달러의 집을 20% 다운으로 400,000달러융자를 받아 구입한다해도, 그 집에 HOA가 얼마인지, 손님의 다른 페이먼트가 얼마나 되는지에 따라 융자승인에 필요한 최소 월수입의 규모가 달라진다.

손님의 입장에서 적은 월수입으로도 융자규모를 조금이라도 늘리기 위해서는 HOA가 없는 집을 산다거나, 아니면 다른 개인적 부채를 미리미리 줄여가야 할 필요가 있다.

이상에서 살펴본 바와 같이 내 수입규모로 가능한 융자규모와 집 가격은 알아내는 일은 간단한 일이 아니다. 수입에 대한 해석과 인정범위가 직업, 수입형태, 융자상품에 따라 각기 달라질 뿐만 아니라, HOA규모와 개인의 부채규모에 따라서도 달라지기 때문이다.

이렇게 사람마다 처한 상황이 다다르기 때문에 주택을 구입할 예정인 사람은 미리 융자담당자를 찾아 상담을 받아야 한다. 상담은 수입계산을 하고, 신용조회를 하고, 부채규모를 파악하는 과정을 거치면서 이루어지는데, 상담 결과 융자가 나올것으로 확인되면 융자담당자는 손님에게 사전융자승인서를 발행하게 된다. 손님은 이 사전융자승인서를 가지고 집을 보러다니면 된다.