[부동산 이야기] 남가주 주택시장 변화

거래량 감소, 가격 상승 패턴 달라져
당분간 다세대 주택 투자 신중해야

캘리포니아 부동산협회의 자료에 따르면 5월에 펀딩 된 모기지 중 거의 절반이 20%를 다운페이로 융자가 진행되었고 약 25%의 거래가 인스펙션과 감정 컨틴젼시 없이 셀러에 유리한 계약조건으로 거래가 마무리된 것으로 조사 되었다. 메모리얼 데이 전후부터 거래량이 줄어들고 있고 경쟁도 줄어드는 모습도 보여주고 있다. 여전히 선호 지역 매물들의 경우 복수의 오퍼가 들어오지만, 조건부 기간 중 에스크로가 취소되는 경우들도 나타나고 있다.

지나친 경쟁 속에 불리한 상황에서 주택 구매를 서둘렀다고 생각하는 바이어들이 계약을 취소하거나 재협상을 통해서 가격 인하를 포함한 원조건이 수정이 되어서 계약이 진행되는 경우도 있다. 백업 오퍼가 있던 경우에는 바로 에스크로가 재오픈되기도 하지만 취소가 되었던 경우 셀러 우위의 동일조건으로 에스크로를 재오픈하기 쉽지 않기 때문에 셀러들의 주의가 필요하다.

시장에 나온 매물 중 ‘as is’ 즉, 현 상태 그대로 매매를 원하는 매물들이 증가하고 있다. 이러한 주택들의 특징은 상당한 리모델링 비용이 발생하는 경우들이 대부분이며 테넌트와 아직 리스 계약 중인 경우들도 있기 때문에 조금 더 주의가 필요하다. 경우에 따라서 가격의 인하가 가능하기도 하지만 아직 이러한 매물들이 시장가격 대비 저렴하지 않아서 시장 대기 기간이 길어지는 경우들이 늘고 있다. 시장의 가격 상승분이 정점에 다다른 경우 이러한 매물들이 시장에 나올 수 있다고 본다. 앞으로 차압의 증가를 예상하면서 매물의 공급이 늘어나고 가격이 인하할 것이라는 믿음이 바이어들 사이에서 퍼지고 있다. 그동안 너무 치열했던 경쟁으로 인해서 지쳐버린 바이어들 사이에서 가을이나 내년 초로 매입 시기를 늦추는 패턴도 나타나고 있지만 실제로 차압 매물이 시장에 나오기 전까지는 절차상 상당한 시간이 걸릴 수 있고 그전에 쇼트 세일 또는 융자 조정을 시도할 가능성 그리고 현재 모기지 유예 주택들의 대부분이 에퀴티가 있는 관계로 그전에 매매를 시도할 가능성도 있다.

급격한 가격 인하는 이루어지지 않겠지만, 바이어가 줄어들면 급매물을 중심으로 인하 가능성도 있다고 본다. 그리고 예전과 같이 은행들에서 과연 융자조정이나 쇼트 세일들을 허락할지도 관심사이다. 또한 투자자들의 행보도 주목해 보아야 한다. 캘리포니아주의 렌트비 미납으로 인한 퇴거 유예조치가 9월 말까지 연장이 되면서 주로 2~4유닛의 영세한 규모의 임대업자들의 어려움이 가중될 것으로 보인다. 또한 전국적으로 약 2300만채의 주택을 소유한 소규모 임대사업자들의 상황도 마찬가지일 것이다.

현재 렌트비 유예 혜택을 받는 유닛이 전국적으로 약 600만채이며 매니지먼트 회사를 고용하고 체계적인 관리가 가능한 50유닛 이상의 소유주들에 비해서 소규모의 임대업자들이 더욱더 위기상황에 취약할 수밖에 없다고 전국아파트협회는 최근 경고하고 있다. 정부의 렌트비 보조 혜택 수령과 각종 팬데믹 관련 법의 적용 등에서도 대형 임대업체보다 불리한 것 또한 사실이다.

특히 가격이 상승했을 경우에는 저인컴 지역의 2~4유닛에 대한 투자는 피하는 게 좋다. 일반 하우스나 콘도의 렌트를 통해서 일정 경험이 있는 경우가 아니라면 당분간은 다세대 주택의 투자는 신중해야 할 것으로 보인다.