부동산 소유권 관련 LIS PENDENS에 대하여

이상일 변호사어느 손님이 부동산 관련 상담을 요청하셨다. 내용인 즉 수년전에 사업 파트너와 부동산을 구입하는데 50%의 자금을 투자하셨는데 본인의 이름이 부동산 소유 문서에 명시가 되어 있지 않다는 내용이었다. 그 당시 은행 융자를 얻기 위하여 신용 점수가 높은 파트너의 이름으로만 구입할 수 밖에는 없었는데 현재는 본인의 이름을 부동산 소유 문서에 추가하는 것이 가능하다는 것이었다.

하지만 그 파트너는 차일 피일 미루면서 본인의 명의를 추가하지 않고 추가할 의도가 없어 보인다는 내용이었다. 따라서 본인의 소유권을 주장하는 일종의 서류를 등기하여 그 파트너가 해당 부동산을 매도하는 것을 방지하고자 한다는 설명이었다.

사실 유사한 내용의 부동산문서 또는 소유권 관련 상담은 많은 편이다. 대부분 친지 또는 사업 파트너 등 친분이 있는 관계에서 부동산 구입 당시 또는 향후에 소유권관련 분쟁이 발생하는 경우이다. 그와는 별도로 채권자가 채무자에게서 자금을 회수하고자 하는데 일단 채무자의 부동산에 가압류(Attachment)를 하여 상대방이 부동산을 처분하는 것을 사전에 차단하고자 하는 내용의 질문도 많이 받는다.

고객의 입장에서는 두 경우가 모두 상대방 부동산의 매도 또는 증여를 방지하고자 하는 목적에서 비롯된 것이라 동일한 경우라 생각하지만 법적으로는 두가지 별개의 상황이다. 가압류의 조건은 다음 기회에 별도로 설명하고자 한다. 본 컬럼에서는 일단 소유권의 분쟁에서 비롯된 등기 서류의 경우에 대해 알아보겠다.

부동산의 소유권에 관한 분쟁이 발생할 경우 소유권 관련 분쟁 소송이 진행 중이라는 내용의 등기를 하여 해당 부동산의 거래를 근본적으로 불가능 하게 하는 서류를 Notice of Pendency of Action (“Notice”) 이라 지칭한다. 여기에서 등기하는 서류의 영문이름을 한국어로 직역하면 “진행되고 있는 소송 통보”이다. 즉 부동산 소유권 관련 소송이 현재 진행되고 있다는 통보를 모든 사람에게 공표하는 개념의 서류이다.

그 이름에서 알 수 있듯이 그러한 Notice를 등기하기 위하여서는 일단 소송이 시작이 되어야 가능하다. 소송을 시작하지 않고 일단 본 서류만의 등기를 원하시는 경우가 있는데 그러한 등기는 불가능하다. 등기만 하면 상대방이 본인의 요구 조건을 수용할 것이라 간단한 생각으로 서류 준비를 문의하신 손님들에게는 실망스러울 수도 있는 조건이다.

해당 Notice를 등기하였다고 하여 현 소유주가 부동산을 매도하거나 부동산을 담보로 자금을 빌리는 것을 막을 수는 없다. 하지만 현재 해당 부동산의 소유권 관련 소송이 진행되고 있다는 사실을 알고서도 그 부동산을 실제로 매수하거나 그러한 부동산을 담보를 자금을 빌려줄 사람이나 기관들이 없기 때문에 Notice의 등기는 실제적으로 매매나 자금 회수를 불가능하게 하는 효과가 있다.

필자의 경험으로 그러한 Notice가 주로 해당되는 경우로는 위의 예와 같이 공동투자로 부동산을 매수하였는데 본인의 이름이 문서에서 누락된 경우, 부동산 매매과정에서 매도자와 매수자 사이에 분쟁 발생시 해당 부동산이 다른 사람에게 매도되는 것을 방지하고자 하는 매수자의 경우, 그리고 특히 현 컬럼에서 예전에 언급한 적이 있는 부동산 사기성 양도의 경우를 비롯하여 여러 소유권에 관련된 소송에서 그러한 Notice를 등기할 수 있다.

하지만 누군가의 소중한 부동산 소유권을 방해하는 그러한 Notice의 등기 과정은 간단할 수가 없다. 그 과정은 이미 시작된 소송의 테두리안에서 까다로운 법적인 조건을 모두 충족시켜야 관련 서류의 등기가 가능하다. 그리고 그 과정에서 어떠한 하자가 있을 경우 또는 애초에 법적으로 등기할 수 있는 사안이 아닐 경우 상대방이 등기 취소 신청을 할 수 있다.

그리고 상대방의 등기 취소 주장이 받아들여질 경우 상대방의 변호사 비용 등을 포함 추가 손해 배상을 하여야 할 수도 있다. 물론 등기가 가능한 상황의 경우 등기를 함으로써 부담이 되는 상대방이 의외로 쉽게 해당 사건을 해결할 타협안을 제시할 가능성을 현저히 높이는 것은 사실이다.

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<이상일 변호사>

[출처 한국일보]

http://www.koreatimes.com/article/20220131/1400203