치솟는 이자율

▶ 뉴스타 부부에이전트 이상규, 김현숙 팀의 내집 마련하기지난 주 전미 부동산 협회 보고에 따르면 일주일 사이에 이자율이 0.25% 올랐다고 한다. 무서운 속도다. 작년 말 3% 초반에 머물던 이자율이 3개월 사이 1.5% 오른 셈이다. 올해 말까지 5% 정도 올라간다는 예상이 무색하게 6월이 오기 전에 5%를 넘길 것으로 예상된다.

올해 말까지 FED에서 기준 금리를 3-4번 올린다는 소식과 더불어 우크라이나 전쟁과 중국 공급망 이슈가 터져 모기지 아자율 상승에 기름을 붇고 있다. 예기치 못한 모기지 이자율의 급격한 상승은 앞으로 부동산 시장에 가장 큰 영향을 끼칠 항목이 될 것이다.

첫째, 치솟는 이자율은 바이어들의 구매 능력을 떨어뜨릴 것이다. 예를 들어 작년말 3%에 50만불을 빌렸다면 월 모기지 금액은 $2,108이다. 하지만 이번 주 모기지 이자율인 4.75%를 적용하면 $2,608이 된다. 즉 약 12만불을 더 빌려야 하는 셈이 된다. 이는 더 낮은 가격의 주택을 구매를 해야 하기에 바이어 입장에서는 주택 구매의 선택의 폭이 줄어 든다. 그 사이 주택 가격이 오른 것까지 감안한다면 수입대비 부채 비율(Debt to Income Ratio)이 높아져 주택 구매를 포기하는 바이어들이 생기기도 한다. 결국 수요가 줄어드는 현상이 일어난다.

그런데 지금 부동산 시장이 이런 정상적인 시장 메카니즘에 따라 흐르지 않고 있기에 문제이다. 가격 폭등과 이자율 상승에도 불구하고 지역에 따라 차이는 있지만 주택 공급이 터무니 없이 적다 보니 오히려 가격이 오르고 있다. 이런 비정상적인 시장 현상은 2008년 때 부동산 버블 이후 처음이다. 매물 부족, 이자율 상승, 높게 오른 주택 가격으로 바이어들의 내집 마련이 마치 전쟁을 치르듯 힘겹다.

뚤째 그럼에도 불구하고 2008년 당시 부동산 버블 때와 다르게 부동산 폭락은 없을 것으로 예상된다. 차압이나 숏세일이 그때와 달리 아주 적어 관리가 가능하고 고용을 포함하여 미국 경제 전반이 탄탄하다. 높게 오른 부동산 가격에 대한 가격 조정은 있을 수 있지만 가격 폭락은 없을 것이라고 예상한다.

세째, 부동산 시장 침체를 부를 수 있는 복병은 오히려 인플레이션에 있다. 팬데믹임에도 불구하고 미 경제가 튼실하게 성장을 하고 실업이 줄어서 부동산 시장에 큰 힘이 되었다. 하지만 8달 연속해서 임금 인상을 웃도는 인플레이션이 미국 경제뿐 아니라 부동산 시장의 침체를 불러올 수 있다. 그래서 인플레이션을 잡지 못하면 부동산 시장 뿐만 아니라 미국 전 경제가 어려움을 겪을 수 있다는 우려가 나오고 있다. 만약 인플레이션을 잘 관리하고 일거리가 늘어나 실업이 줄어들어 중산층의 소득이 늘어난다면 부동산 시장은 조정은 있겠으나 지속적으로 성장할 수 있는 발판이 마련될 것이다.

주택을 구매하려는 바이어에게는 지금 부동산 시장이 럭비공 처럼 어디로 튈지 모르는 상황에 당혹스러울 수 있다. 그렇기 때문에 부동산 시장의 상태를 가르키는 지수들의 추이를 보면서 구매를 결정하길 조언한다. 이자율 추이, 인플레이션과 고용 현황, 우크라이나 전쟁 상황이나 물자 공급의 추이등을 부동산 전문가와 잘 상의해서 주택 매매를 결정하는 지혜가 필요한 시점이다.

<문의> 이상규 (818)439-8949

<이상규 뉴스타 부동산 명예 부회장>

[출처 한국일보]

http://www.koreatimes.com/article/20220407/1410117