[부동산 칼럼]감정(appraisal)

이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장 

에스크로에 들어간 후 집 상태를 확인하는 피지컬 인스펙션, 터마이트 인스펙션, 집 가격을 감정하는 감정 인스펙션 등을 하게 된다. 

모두 전문가에게 소정의 금액을 지불하고 인스펙션을 한다. 그중 감정사의 인스펙션이 매매 성공을 좌지우지하는 가장 큰 요소가 된다. 지난 몇년동안 복수 오퍼 때문에 웃돈을 주고 계약을 체결하는 경우가 많았다. 에스크로에 들어갔지만 가파르게 오른 가격을 따라잡지 못한 감정 가격으로 인해 융자에 걸림돌이 되어 매입을 포기하는 일이 발생한다. 

감정 가격이 매매 가격에 미치지 못할 경우 그 차이 만큼 디파짓을 더 해야 하거나 디파짓 할 여력이 없다면 매매를 포기하는 경우도 발생한다. 감정 가격이 적게 나오면 소명 자료를 제출하고 2차 감정을 해서 매매 가격으로 감정이 나오도록 하는 경우도 있다.

감정은 부동산의 시장 가치를 결정하는 과정이다. 부동산 자체의 컨디션 또는 상태를 확인하는 홈 인스펙션과는 달리 주로 부동산의 현재 시장 가치, 즉 달러로 얼마나 하는지를 결정하는 과정과 그 결과로 나온 가격에 대한 의견이 바로 감정이다.

주택 감정은 주택 구입시 뿐만 아니라 재융자를 할 때도 필요하다. 또한 정부에서 재산세를 산정하기 위해 감정을 시행하기도 하고, 집주인이 주택을 팔려고 시장에 내놓을 때 판매 가격을 산정하기 위해 감정을 하기도 한다.

이처럼 다양하게 쓰이는 감정을 하기 위해서 여러 기법이 사용된다. 

일반적으로 주거용 부동산에서 쓰이는 기법은 Sales Approach(세일즈 비교 방식)를 쓴다. 

즉 해당 주택 인근에서 최근에 팔린 매물들과 비교 분석하여 감정 가격을 산출하는 방식이다. 또한 Cost Approach(원가 방식)을 쓰기도 하는데 해당 주택을 다시 짓는데 들어가는 비용을 산정해서 가격를 결정한다. 마지막으로 Income Approach(수익 방식)는 보통 상업용, 투자용 부동산에 쓰인다. 

해당 부동산을 이용하거나 투자해서 얻을 수 있는 수익이 얼마 정도 되는지 산정해서 부동산 가격를 결정하는 방법이다. 

요즘 주택소유주들이나 바이어들이 인터넷을 자주 이용해 주택의 감정 가격을 알아보는 경우가 많다. 질로우 닷컴을 비롯한 여러 부동산 포털 사이트에 가보면 주택의 감정 가격에 대해 아주 자세히 나온다. 예전에는 현실성이 없었는데 요즘에는 정교한 연산 툴로 인해 상당히 비슷한 편이다. 

하지만 컴퓨터 프로그램으로 하는 만큼 데이터에 오류가 있을 수 있으므로 맹신하지 말고 감정사나 에이전트같은 전문가와 확인을 하고 인터넷 정보는 참고 자료로만 쓰기를 바란다.

만약 적은 비용을 들여서 주택의 가치를 올리고 싶다면 사람들이 가장 많이 시간을 보내는 부엌, 거실, 화장실 같은 곳을 업그레이드하길 권한다. 오래된 캐비닛의 색깔을 바꾸고 그라나잇 카운터로만 업그레이드해도 감정 가격을 많이 올릴 수 있다.

때론 주택 소유주들은 집에 대한 정서적인 애착이 있어서 주택 가격에 주관적일 수 있고 주택 판매 가격을 결정할 때 실수를 할 수 있으므로 주택 판매에 앞서 제3자인 감정사나 에이전트로부터 감정 가격에 대해 조언받기를 꼭 권한다.

문의 (818)439-8949

[출처 조선일보]

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