유산상속 세일 (Probate Sale)

미쉘 정 뉴스타부동산 LA 명예부사장전화로 종종 받는 질문이다. 인터넷에서 본 매물 중 맘에 드는 부동산이 있는데 ‘Probate Sale’이라고 써 있다며, 만약 융자를 하지 않고 산다면 매매 가격을 더 내릴 수 있는지 알아봐 달라는 질문이다. Probate Sale이란 유산상속 세일이다. 한인들의 부동산 매매 건수가 늘어나면서 매매 계약에 대한 이해도가 나아지는 가운데 유산상속 세일에 관한 관심들이 더 늘고 있다. 이와 같은 매물은 간단히 두 종류로 나뉘어진다. Court Confirm(법원의 승이)이 필요한 것과 필요하지 않은 것이다. 법원의 승인이 필요 없는 경우는 부동산이 trust account(신탁)에 이미 들어 있는 경우 오너가 돌아가시게 되면 일반 부동산 거래와 같은 방식으로 거래가 진행된다. 이때 가격 조정이 가능할 수도 그렇지 못할 수도 있다. 하지만 유언장이 없거나 다른 신탁 계좌가 없는 경우에 상속인은 법원의 승인을 거친 후 부동산을 매매 하여야 하고. 이때 부동산 거래는 그 방식이 조금 달라지고, 시간도 더 소요된다.

하나, 일단 이런 부동산의 구입을 원하는 경우에 바이어들은 오퍼를 쓰게 된다. 여기까지는 일반 부동산 거래와 같다.

둘, 법적인 대리인은 다른 셀러들과 마찬가지로 좋은 조건을 제시하는 바이어의 오퍼를 결정하게 된다. 바이어가 정해지면 Court hearing(법원 공청회) 날짜가 잡히게 되는데, 날짜는 몇 일이라고 정하기 보다는 통상적으로 60~90일 정도로 잡히게 된다. 법정에 가기 전 바이어는 융자 조건이나 그 밖에 세일에 영향을 주는 Contingency removal을 해야 한다. 보통 주거용 부동산을 구입하는 경우 바이어는 17~21일 사이에 세일에 영향을 주는 컨틴전시를 없애게 된다. 이후에 부동산 계약을 해지하는 경우 바이어는 미리 낸 디파짓을 돌려 받는 것에 제약이 생기게 된다. 이에 반해 유산상속 세일은 법원 출두 전 컨디션시를 없애야 한다.

셋, 바이어가 컨틴전시 리무브에 사인을 하였더라도 완전히 이 매물을 살 수 있는 것은 아니다. 이 바이어는 1차 계약상의 바이어이다. 이때 구입 가격의 10%에 해당하는 디파짓을 해야 한다. 보통의 거래는 적게는 1만달러 또는 매매 가격의 3%를 디파짓 하는데 반해 프로베잇 세일은 10%의 디파짓을 법원 출두 전에 디파짓 해야 한다.

넷, 법원은 1차 계약자가 정해진 후 지역 신문이나 상속 부동산을 진행하는 리스팅 에이전트를 통해 공공에 광고를 내야 한다. 이 광고를 통하여 다른 이들도 평등하게 매매를 할 수 있도록 기회가 주어진다. 이것이 2차 매매 광고이다. 관심이 있는 바이어가 광고를 본다면 정해진 시간과 날짜에 법원에 와서 경매에 참가할 수 있다. 이 때의 경매는 Open Bid(공개입찰방식) 으로 진행이 되어진다.

다섯, 경매를 하게 되면 최소 1차 바이어가 쓴 구매 가격 기준의 5% 이상을 불러야 한다. 그 이후에 더 높은 가격을 제시하고 싶을 경우 최소 1,000달러 이상으로 올릴 수 있다. 처음에 결정된 1차 바이어도 공개 입찰에 참여가 가능하고, 1차 바이어라도 2차 경매에서 제일 높은 가격을 제시하지 못할 경우, 매물을 2차 바이어로 결정된다.

여섯, 입찰에 성공한 바이어는 은행 융자 조건, 감정 가격, 그 밖에 모든 상황에 대해서 어떤 조건도 없이 매물을 매매하여야 하고, 디파짓 10% 혹은 법원에서 정한 가격의 디파짓을 Cashier’s Check으로 지불하게 된다.

일곱, 경매에서 진 1차 바이어는 구매를 할 수 없게 되고, 미리 내 놓은 디파짓은 돌려 받게 된다. 하지만 2차 바이어의 경우 어떤 경우에라도 매매를 마치지 못한다면 디파짓을 돌려 받을 수가 없다.

인터넷에 올라온 매물 가격이 싸다고 해서 무조건 싸게 살 수 있는 것만은 아니고, 매물에 컨디션도 잘 알 수가 없기 때문에 시행 착오를 거칠 수도 있고 시세보다 더 좋은 딜을 할 수도 있다. 경매는 매우 빠르게 진행되고 눈깜짝 할 사이에 끝이 난다. 또한 진행 과정은 법원과 매물에 따라서 각각 다르게 진행되기 때문에 모든 과정은 혼자서 결정하지 말고, 딜을 많이 하고 경험이 많은 부동산 전문가와 의논한다면 더 좋은 결과를 기대해 볼 수 있다.

문의 (213)500-8954

<미쉘 정 뉴스타부동산 LA 명예부사장>

{출처 한국일보}

http://www.koreatimes.com/article/20220629/1421911