[미국 부동산 에이전트 노트] 부동산 투자와 조님

미국에서 부동산 개발 또는 투자를 계획한다면 반드시 계약전에 해당 매물은 물론 관련지역의 조닝(Zoning)에 대한 정보를 꼼꼼히 살펴야 한다. 조닝에 따라 향후 해당 매물의 증개축에 대한 규제가 각각 다른 것은 물론 미래에 발전 가능성도 크게 좌우되기 때문이다.

어떠한 조닝이냐에 따라 내 건물 내 땅이라도 함부로 개발하거나 증축을 할 수 없을 수도 있다. 정부가 해당지역의 부동산을 어떤 용도로 사용할지 어떠한 플랜으로 개발 및 지원책등을 미리 정해 놓은 것으로 사유재산에 대한 정부의 간접 통제권이라고 할 수 있다.

이 같은 조닝은 필요한 정부시책에 따라 바뀔 수도 있다. 예를 들면 최근 LA다운타운 개발 프로젝트를 위해 정부가 버려진 산업 조닝을 주민의 주거를 위한 주택과 상업 조닝으로 변경시킬 수 도 있고 반대로 주거지역을 산업지역으로 활성화 시킬 수도 있다.

이러한 조닝 변경은 반드시 그지역 의회의 승인을 얻어서 바뀔수 있으며 이를 반드시 주민들에게 공시해야 한다. 미국의 모든 카운티 정부는 해당지역의 개발계획을 조닝 지도(Zoning Map)를 통해 보관하고 있기 때문에 필요에 따라 언제든 관련 부서를 통해 이를 확인할 수 있다. 조닝은 주민들의 삶의 질을 높이고 지역 경제와 산업발전을 도모하기 위해 정해진 것으로 개인의 소유권보다 막강한 공권력으로 통제되며 개인보다는 다수와 전체의 공적 안정을 위해 용도변경 부동산세의 부과 공용매수권 자치단체 소유권인정 등의 권한을 갖고 있다.

미국에서 이러한 조닝 조례가 본격적으로 제정되기 시작한 것은 지난 1960년대 초반부터이며 보통 단독 주택지역 다세대 주택지역 농업용 상업용 산업 및 공업용도 지역등으로 구분되며 필요에 따라 이를 더욱 세분화 하여 적용한다.

조닝은 용도에 따른 구역설정 뿐만 아니라 대지의 최저면적과 폭 건물의 최고 층수 건물의 높이 실내 천장의 높이 대지와 비례한 건물의 넓이 건물과 건물의 사이간격 건물에 비례한 주차대수 부속건물의 허용등 세부적인 것 까지 모두 적용한다.

이러한 조닝의 구분은 크게 6가지로 농업용지 단독주택지 다세대 주택지 영업용지 상업용지 산업/공업용지로 구분된다. 먼저 A1 A2는 농업관련부지로 농장 공원 골프장 놀이공원등이 해당되고 주거지역으로 구분되는 R에는 R1 R1.5 R2 R3 R4 R5등이 있다.

R1은 단독 주택지(One Family Residential)는 말 그대로 독립된 단독 주택만의 건축이 허용되지만 거주지에 있어야 할 도서관 학교 공원 등이 일정 여건만 갖춘다면 지역내에 건축이 허용될 수도 있다.

R1을 제외한 나머지는 다세대 주택지로 그 표기된 내용에 따라 투 패밀리 하우스부터 아파트까지 다가구들이 모여사는 건축물을 지을 수 있는 지역으로 구분된다.

커머셜 지역으로 구분되는 C는 CR C1 C2 C4 C5등으로 구분되며 영업용지인 일반 사무실 호텔 식당 교회 등을 포함한 모든 상업적 용도의 건물과 업종이 들어설 수 있다.

마지막으로 산업/공업용지로 구분되는 M은 MR1 M1 MR2 M2 M3가 있고 각종 제조업과 공장시설 창고 등을 지을 수 있다.