외국인을 위한 주택 융자

2022년을 기준으로 미국에서 주택을 구입한 외국인중 60%가 현찰로 구입했으며, 미국 이민자들중 2/3에 해당하는 사람들은 주택구입융자를 받기위하여 2-3년 동안 기다리며 credit을 쌓은 후에 집을 산 것으로 나타났다.

외국인들이나 이민초기의 사람들은 그만큼 융자를 받아서 집을 구입하기가 어렵다는 뜻이다. 하지만 크레딧이 없거나 미국에서 직장경력이 없는 사람들을 위한 융자프로그램이 따로 있으므로 이에 대하여 살펴보고자 한다.

융자업계에서 주로 외국인을 위한 융자로 알려진 이 프로그램은 미국에서 합법적으로 일을 하는 사람 이외의 모든 사람들을 대상으로 하는 주택융자프로그램으로 이해하면 된다. 주택융자에서는 영주권자나 H-1B등 합법적으로 일을 할수 있는 비자를 가지고 있으면서 충분한 크레딧을 쌓은 사람들은 시민권자와 동일한 조건으로 융자를 얻을 수 있다.

하지만 크레딧은 커녕 소셜시큐리티 번호도 없는 사람들의 경우에는 이 프로그램을 통해서 융자를 받을 수 있다는 말이다.

대표적인 예로 한국에 거주하며 직장에 다니는 사람이 미래에 이주할 계획이거나 투자용으로 미국에 주택을 구입할 경우 외국인융자프로그램으로 융자를 받을 수 있다.

외국인융자는 은행과 렌더에 따라 기준이 다양하지만 보통 최대 이백~삼백만까지의 융자금액을 기준으로 30-40%까지의 최소 다운페이먼트를 요구하는 것이 가장 큰 특징이다. 소셜번호가 없기 때문에 최소 신용점수 요구사항은 없지만ITIN(Individual Tax Identification Number)를 미리 발급받아야 한다.

캐나다 영국등 일부국가 국민에 한해서는 국제신용보고서를 요구 할 때도 있지만 한국인의 경우는 요구하지 않는다. 대신 소수의 렌더는 한국에서 신용카드, 자동차등 3가지의 페이먼트에 대한 신용증명서 (Credit references) 를 요구하기도 한다.

이 프로그램에서 중요한 사항은 미국내에 은행구좌를 가지고 있어야하며 다운페이먼트와 에스크로 클로징 비용, 리저브 등을 이 구좌에 미리 넣어두어야 한다는 것이다.

또한 융자신청시점에 미국에 주소를 가지고 있어야 하는데 친척집등의 주소를 사용하면 된다.

외국인 융자인 만큼 대부분의 렌더는 더 많은 리저브(Reserve, 다운페이먼트와 클로징비용 이외에 추가로 보유한 자산)를 요구하는데 최소 3개월치의PITIH(Payment, Tax, Insurance, HOA fee) 많게는 1년치 이상을 요구하기도 한다. 15년이나 30년등 고정상품의 융자는 해당사항이 없으면 주로 5년 내지 7년 이자율 고정에 30년 상환의 변동상품에 국한되는 경우가 대부분이다. 

이자율은 보통 일반모기지보다 1-2% 높지만, 30년에 걸쳐 상환이 이루어지므로 월페이먼트가 그렇게 많지는 않다고 볼 수 있다. SFR(Sinlge Family Residence)와 Condo 등은 대부분의 렌더에서 융자를 해주지만, Manufactured house나 2-4유닛은 안해주는 렌더가 많으므로 주의 해야한다.

이 프로그램으로 융자를 받은 사람들은 3-4년동안 미국에서 직장 경력과 크레딧을 쌓은 후 더 좋은 조건으로 재융자를 받는것이 일반적이다. 외국인융자는 2차 융자시장이 형성된 상품이 아니고 개별은행이나 작은 투자자를 가지고 있는 렌더가 다루는 상품이다.

따라서 은행 안정성에 위협을 받는 요즘에는 가이드라인이나 상품자체의 존폐가 쉽게 바뀔 수 있으므로 반드시 미리 여러 거래선을 가지고 있는 융자회사의 융자담당자와 상의를 하는 것이 안전하다. 

<출처: 미주한국일보 2023. 5. 23>