주택 매수 타이밍은 시장 파악에서

2023년 8월 중순쯤 세기의 천재 투자자인 워렌 버핏이 주택 건설주의 주식을 풀 매수했다는 뉴스를 접하였다. 대부분 언론 매체들은 이 큰 형님이 미국 주택 시장의 호황에 베팅을 했다고 말했다. 워렌 버핏이 그렇게 한 진짜 이유는 무엇인가를 생각해 봐야 한다.

우리 모두 잘 알다시피 2022년 초부터 미국 연준이 시행한 공격적인 금리 인상은 미국 경제에 엄청난 영향을 주었다. 이런 영향들 중 가장 큰 것은 모기지 금리의 급격한 인상이다. 2022년 초에 3%에 불과했던 부동산 대출 금리가 7%까지 치솟기 시작했다. 더 정확한 것은 “금리가 치솟고 있으니 사람들이 주택을 사려고 하지 않을 것이고, 미국 부동산에는 끔찍한 침체가 올 것”이라는 논리가 시장을 지배하였다.

사실 상식적으로는 이렇게 되어야 정상적이다. 작년부터 폭락론이 줄줄이 나오던 미국 부동산 시장이 왜 아직도 멀쩡한 것인지 깊이 분석해 봐야 하며, 필드에서 오랜 경험을 가지고 있는 부동산 전문가와 차 한잔하며 이런저런 경험담을 나누는 시간을 갖는 것도 좋다. 필자는 서브프라임 사태 때에도 이미 부동산 필드에서 산전수전을 다 겪은 경험자로서, 시장의 흐름을 고객들과 나누곤 한다.

업계 전문가들은 기준금리가 동결될 것이라는 전제하에서 주택 가격의 꾸준한 상승을 예견하고 있다. 전미부동산중개인협회(NAR)의 수석 이코노미스트 로렌스 윤은 “앞으로 더 이상 큰 폭의 주택가격 하락 가능성은 없을 것으로 보며 주택시장은 내년 상승세로 돌아설 것”으로 전망했다. 어느 고객은 이런 질문을 한다. “내 집을 사려면 언제 사야 하나요?” 필자의 대답은 한결같다 “월 페이먼트 계산이 감당할 만하면 지금이 답입니다.”

일반인들은 가격의 오름세가 시작되는 시기와 최상의 가격이 어디인지 그 타이밍을 감지하기가 쉽지 않다. 한 가지 팁을 드리자면 이자가 내려가기 시작하면 이미 가격이 상승하기 시작했다는 것이다. 그리고 통상적으로 부동산 마켓은 11월, 12월에는 약간 주춤한다.

2010년 LA지역에 새로 지은 2베드/2배스가 30만달러에 분양되었다. 만약 그 당시에 이자율 0.5 %가 높다고 사지 않았더라면 지금 얼마나 후회를 하고 있을까? 부동산은 5년 이상 장기 투자자에게는 늘 복덩어리다.

주택 가격 하락은 모든 바이어의 한결같은 바람이다. 높은 집값에 모기지 이자율마저 올라 내 집 마련 엄두조차 내지 못하는 바이어가 많다. 야속하게도 이들 바이어의 바람과 달리 올해 안에 주택 가격이 내려가는 일은 기대하기 힘들겠다. 그나마 다행인 것은 집값이 지금보다 더 오르지 않고 현재 수준을 유지하는 지역이 많을 것이란 전망이다.

최근 거래를 성사시킨 집들의 경우 리스팅이 올라가고 펜딩(Pending)까지 걸린 평균 일수는 7일 정도이며, 3일 만에 풀 캐시로 계약되는 집들도 꽤 있다는 리포트가 나왔다. 저금리 시대에 주택을 구매한 이들이 주택 판매를 꺼리고 있어 매물 부족 현상은 계속될 것같다.

이자율이 7%를 육박하자 ‘낮은 이자율로 보유할 수 있는’ 내 집이 더 소중해졌다. OECD 통계를 보니 2015년 미국의 집값을 ‘100’으로 봤을 때, 2023년 미국의 집값은 ‘182’이다. 금리가 무섭게 올랐지만 집을 사려는 수요는 생각보다 탄탄했다. 하지만 불황은 아니더라도 여전히 경기 침체 가능성이 높다. 경기가 주저앉는데 집값만 오를 수는 없다는 주장은 그래서 여전히 설득력이 있다.

문의 (949)873-1380

<써니 김 뉴스타부동산 어바인 명예부사장> 

[출처 한국일보]

http://www.koreatimes.com/article/20231018/1485738