[미국부동산 클리닉] 리스팅 종류와 커미션의 이해
미국 부동산을 팔 때 셀러는 리스팅 계약서와 커미션 지급방법을 정확히 이해를 해야 혹시 모를 피해를 미연에 방지할 수 있다. 또 셀러와 부동산 에이젼트가 일을 진행하는데 있어서 좀더 투명하고 믿음을 가질 수 있는 발판이 되지 않을까 하는 생각이 든다.
그렇다면 우선 리스팅이 무엇인지 알아보자.
리스팅은 브로커가 미국 부동산을 팔 수 있는 권리를 갖기 위한 방법이며 이것을 계약서로 작성하므로써 그 관계는 이뤄진다. 셀러 입장에서 본다면 집을 팔기 위해 합법적으로 부동산 에이전시 즉, 부동산 회사의 에이전트를 고용한다는 고용계약서이기도 하다. 현재 캘리포니아에는 4가지의 리스팅 종류가 있다.
1. 공개 리스팅(Open Listing)
모든 리스팅은 쌍방간의 계약이나 공개 리스팅은 셀러의 일방적인 약속에 불과하다. 특별히 계약기간이 필요가 없으나, 가격이나 다른 조건들은 명시해야 한다. 따라서 여러 브로커에게 리스팅을 줄 수 있으며, 우선 판매를 한 브로커에게 보상이 이루어진다. 셀러 또한 직접 집을 팔 수가 있으며 이 경우 브로커에게 커미션을 지급할 의무가 없다.
2. 독점 리스팅(Exclusive Agency Listing)
한 브로커와의 계약이며, 계약 기간은 반드시 명시를 해야 한다. 이 경우에도 셀러가 집을 팔 경우 브로커에게 커미션을 지급할 의무는 없다.
3. 독점 판매 계약 리스팅(Exclusive Right to Sell Listing)
가장 일반적인 리스팅 방법이다. 이 경우에는 셀러가 집을 팔 경우라도 브로커에게 커미션을 지급해야 하며, 리스팅 계약기간이 끝난 후에라도 계약기간동안 집을 보고 간 바이어가 집을 살 경우 브로커에게 커미션을 지급해야 한다. 이때 브로커는 계약기간동안에 이 바이어가 집을 보고 갔다는 방문기록을 셀러에게 증명해야만 커미션을 받을 수가 있다.
4. 넷 리스팅(Net Listing)
셀러가 원하는 최소 판매가격을 정한 후 이 가격을 넘는 금액을 브로커의 커미션으로 지급하는 방법이다. 이때 브로커는 셀러에게 넷 리스팅에 대한 정확하고 충분한 설명을 해야 한다.
모든 리스팅에는 계약기간이 꼭 명시돼야 하며 계약기간이 명시되어 있지 않다면 커미션을 요구할 수 없다. 또한 계약서는 문서로 이뤄져야 한다. 계약서에 2명의 셀러가 서명을 했다면 브로커는 2명 모두에게 계약서 사본을 제공해야 한다.
그렇다면 셀러는 브로커에게 얼마의 커미션을 지급해야 하는 지에 대해 알아보자.
캘리포니아에서는 커미션 지급금액이 정해져 있지 않고 셀러와 브로커간의 합의에 의해서 정하게 돼 있다. 하지만 통상적으로 최소 3%에서 최대 10% 사이에서 정해진다. 정해진 총 커미션은 리스팅 브로커와 바이어 에이전트가 대개 50%씩 나눠 갖는다.
만약 브로커가 리스팅 계약에 충족되는 오퍼를 갖고 왔다면, 셀러가 팔기를 거절하더라도 브로커는 셀러에게 커미션을 요구할 수 있다. 이때 에이전트는 적법한 부동산 자격증을 소유해야만 한다.
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