모기지이자 다시 3% 아래로

지난 2020년 3월 3.33% 이던 30년 고정 모기지 이자가 팬대믹으로 인한 경기 침체로 떨어지면서 한때 2.375%까지 떨어지며 재융자시대의 붐을 일으킨 바 있다. 이 이자가 2020년 말 부터 슬금슬금 오르더니 2021년 3월에는 3.25% 까지 오르며 재융자 시장이 얼어 붙는듯 하였으나 최근 이자가 다시 내리며 3% 이하로 내려 갔다. 15년 고정 이자고 일년전 2.86%에서 2.35%로 최근 내려가 있는 상태이다.

왜 이자가 다시 내리는 것일까? 물론 현재 경제의 실정에 따라 이자가 오르고 내리지만 요즘은 집 가격이 오르고 정부 정책으로 돈이 많이 풀리며 인프래이션에 대한 걱정도 많은데 이자는 내리고 있는 것이다. 전통적으로 모기지 이자가 오르고 내리는 것은 크게 4가지 이유가 있다고 한다.

1. Inflation – 인프래이션은 모든 물것 값을 오르게 하고 이것은 구매능력의 저하로 점철되어진다. 인프래이션이 오면 돈을 쓰려는 사람이 많고 돈 가치가 떨어지며 이를 상쇄하기 위해 이자가 올라가는 것이다.

2. 경기(effect of the strength of the economy) – GDP 와 employment는 또 다른 이자상승의 요인이 된다. 미국 정부는 올해 경재 성장률을 7%로 잡고 있다. 이는 보통보다 상당히 높은 수치 이지만 작년에 팬더믹으로 마이너스 성장이었던 것을 감안하면 적당한 수준이라 한다. 또한 실업률도 이자에 많은 영향을 주는데 실업율이 낮아진다는 것은 그만큼 경기가 좋아진다는 것이고 이는 돈을 쓰려는 사람이 늘어나게되어 이자를 오르게 한다.

3. FRB(Federal Reserve Board)의 정책 – 연방은행은 경기를 조절하는 역할을 한다. 경기가 너무 과열되면 연방금리를 올려 진정시키고 경기가 안좋으면 이자를 낮추어 경기를 회복시킨다. 항상 연방 금리가 모기지 이자의 오르고 내림을 결정하는 것은 아니지만 대체로 연방금리가 낮아지면 모기지 이자도 따라서 낮아진다.

4. 채권시장(Bond Market) – 투자자들은 경기가 좋지 않아진다고 생각할 때 대체적으로 안정된 투자처인 채권시장에 투자를 하게 된다. 채권은 주식에 비해 안정적인 수입을 보장하고 주식보다 안전한 투자처이기 때문이다. 투자자가 채권시장으로 몰리면 Bond Yield가 올라가고 따라서 모기지 이자도 올라갈 수 있다. 현재 10년 만기 채권은 1.57%의 Yield를 내고 있다.

현재 주택 시장은 끝이 어딘지 모르고 질주하는 증기 기관차 같다. 심한 경우 현재 나와 있는 가격보다 5만에서 10만 불은 더 써야 집을 구입할 수 있다고 한다. 어떤 분들은 인프래이션이 오게 되면 집가격이 오를 것이 당연하니 집을 사려 하신다고 하시는데 이 상황에서 조금은 자제가 필요한 시점인 듯 하다.

모기지 연체 비율은 전체 융자 건수의 5% 정도로 낮아졌는데 이는 지난 2월에 6% 이었다고 한다. 이는 정부가 지불한 Stimulus Check 으로 가계에 도움을 주어 집 페이먼트를 제때에 한 결과이다. 하지만 현재 250만 이상의 주택 소유주가 아직까지 Forbearance Program에 들어있고 이제 3개월 후면 어떤 방법으로든 모기지 페이먼트를 다시 시작해야 한다. 현재 모기지 은행들은 Defer payment option으로 그동안 지불하지 않은 페이먼트를 원금에 붙여 모기지 텀을 연장해 주는 방법으로 지불 유예를 마무리 짓고 다시 새로 모기지를 지불 하는 방식으로 모기지 페이먼트를 유도 하고 있으나 모든 은행이 이를 허락하는 것은 아니다.

결론적으로 이자가 내려가 그간 낮은 이자로의 재융자 기회를 놓쳤던 Home owner 들에게는 좋은 기회가 되고 있다. 전문가들은 현재 침채된 경기가 아직 정상 수준으로 가기에는 시간이 필요 하므로 정부는 다른 경재 회복책을 계속 준비할 것이고 모기지 이자도 현 수준으로 당분간 유지될 것으로 예측하고 있다.