Wednesday, January 22, 2025

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[부동산 칼럼]2025년 지금이 집 사기 좋은 시점

[부동산 칼럼]2025년 지금이 집 사기 좋은 시점

윤소야 뉴스타부동산 가든그로브 명예부사장 새해에도 부동산 시장은 큰 변화는 없는 듯하다.  높은 주택 담보 대출 금리, 부족한 매물, 개인적, 재정적 상황에 따른 결정 등의 주택 시장 문제가 2025년에도 지속될 것으로 보이며, 주택 시장 상황도 개선될 것으로 예상된다.  그러나 부동산 가격은 계속 상승할 가능성이 높다고 전미부동산중개인협회(NAR)는 보고 있다. 2023년 침체기에 이어 2024년은 주택 판매에 있어 특히 힘든 해였다.  NAR은 많은 잠재 구매자가 모기지 금리 상승과 역사적으로 낮은 매물 재고로 인해 주저하고 있다고 전했다. 많은 신규 주택 구매자가 직면한 불행한 현실은 주택 소유자와 임차인 간의 부 축적의 현저한 차이인 듯하다. 일자리 창출이 빠르거나 투자 수준이 높은 대도시 지역은 주택 판매와 부동산 가치가 평균 이상으로 증가하고 있다.  반대로, 고용 기회가 뒤처진 지역은 전국의 주택판매 증가와 발을 맞추는데 어려움을 겪을 수 있다. 결국 로케이션이나 지역에 따라 판매나 구매의 차이가 생길 듯하다. 올해 주택 담보대출 금리가 완화될 것으로 예상되며, 이는 수요를 늘리는데 도움이 될 수 있다고 생각된다. 주요 예측에 따르면 주택가격은 2025년에 1.3%~3.6% 사이로 상승할 것으로 예상된다.  앞으로 몇 달, 몇 년 안에 무슨 일이 일어날지 확실하게 말하기는 어렵다.  하지만 지금 우리가 알고 있는 바에 따르면 주택 가격이 곧바로 떨어질 가능성은 낮다. 좋은 소식은 올해 금리가 완화될 것으로 예상되며 주택 가격 상승도 완화될 듯하다. 최근 몇 년 동안 금리가 너무 높아서 많은 잠재적 매수자가 시장에 진입하지 않았다. 이는 주택 가격이 오르는 속도를 완화하는 데 도움이 되었지만, 많은 사람이 낮은 금리의 모기지를 가지고 있고 그것을 포기하기를 꺼리기 때문에 판매자가 주택을 매물로 내놓지 못하게 했다. 이러한 잠금 효과는 주택 공급을 제한했고 금리가 급등하더라도 가격이 떨어지는 것을 막는 데 도움이 되었다. 2025년에는 주택 구매자와 판매자가 보다 환경에 직면할 것으로 예상되지만 주택 담보 대출 금리가 소폭 하락할 것으로 예상되고, 주택 가격은 계속 상승할 것으로 전망되기 때문에 주택 구매 여력이 여전히 어려울 것으로 보인다. 아마도 앞으로 몇 년 동안 가격이 약간 상승하는 것을 보게 될 것 같다. 집을 팔아야 하는 타이밍을 생각해 본다면 주택가격은 현재 높고, 앞으로도 계속 오를 것으로 예상되므로 지금 판매할지, 나중에 판매할지 여부는 판매 계획에 얼마나 부합하는지에 따라 크게 달라진다. 다른 주택을 구매할 계획이라면 오늘날의 모기지 금리를 처리해야 하며, 여전히 비교적 높다는 점을 생각해 봐야 한다. 2025년 주택시장 전망은 희비 교차가 많다. 주택 판매가 적당히 증가하고, 모기지 금리가 안정화되고, 가격 상승 속도가 느려질 것으로 예상하지만 여전히 저렴한 가격, 재고 부족, 경제적 불확실성과 같은 과제를 해결해야 한다.  올해 모기지 금리가 하락함에 따라 주택 구매자의 구매력이 약간 개선될 수도 있다. 2025년은 주택 구매를 고려하고 있다면 좋은 해가 될 수 있다. 부동산에 대한 결정을 내리기 전에 철저히 조사를 하고, 전문가와 상의하고, 자신의 상황을 신중하게 고려하는 것이 중요하다. 특히 처음 집을 사는 사람은 첫 번째 모기지를 받을 때 특별한 혜택을 활용하는 방법도 찾아보면 좋을 것 같다. 문의  (213)718-7733 출처…

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[부동산 칼럼]집을 잘 판매하기 위한 팁

[부동산 칼럼]집을 잘 판매하기 위한 팁

이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장 코로나19 팬데믹 이후 부동산 시장이 과열에서 벗어나 진정세로 돌아선 지 2년이 되었다.  치솟던 가격이 주춤하였지만 아직도 주택 가격이 높고 이자율도 6.5% 이상이기 때문에 바이어들의 내집 마련이 어려워지고 그만큼 예비 바이어의 관심도 줄었다.  2023년 11월 대비 지난해 11월 매물은 12.1% 늘었다.  팔리지 않고 시장에 있는 기간도 평균 45일이 훌쩍 넘었고, 3개월 동안에도 안나가는 매물이 많이 늘었다. 1주일 안에 팔려 나가는 시장과는 사뭇 다르다.  새집 건축회사들은 잘 분양이 되지 않자 현금 유동성을 확보하기 위해 바이어들에게 Quick Move-in 인센티브 프로그램을 제공하고 있다. 높은 이자율을 낮추기 위해 소위 Buy-down을 위한 클로징 비용을 수만불 지원한다.  HOA 회비를 1년이나 2년 미리 갚아주던가 솔라 패널을 무료로 끼워 넣는 등 대폭 인센티브를 주고 있다. 그래서 지금 집을 팔고자 하는 셀러들의 고민이 깊다.  그럼, 바이어가 유리한 시장에서 셀러가 어떤 준비를 해야 집을 잘 팔 수 있을까?  첫째, 부엌이나 화장실 리노베이션을 한다.  가령 갈색 캐비닛이 오래되어 바래졌다면 요즘 유행하는 흰색으로 페인트를 칠한다.  오래된 손잡이를 메탈 손잡이로 바꾸기만 해도 부엌을 돋보이게 할 수 있다. 또한 카운터 탑이 오래되어 금이 갔다면 쿼츠 스톤으로 교체하고 오븐 뒤를 백스플래쉬로 마감한다면 더 좋은 가격으로 팔 수 있다.  화장실의 경우, 코킹을 새로 하거나 시커먼 그라웃을 벗겨낸 후 새 그라웃으로 바른다.  만약 욕조가 오래되어 색깔이 바랬다면 교체하기보다는 글레이징을 해서 화장실을 마치 새로 리노베이션한 것처럼 꾸밀 수 있다.  둘째, 리스팅을 내놓기 전에 에이전트나 인스펙터로부터 Pre-inspection을 받는다.  프리인스펙션에서 에어컨이나 지붕 같은 큰 문제가 나온다면 미리 고친다. 집을 보여줄 때 바이어에게 큰 문제들을 고쳤다는 것을 어필해서 잘 관리된 매물임을 상기시킨다. 셋째, 집을 돋보이게 하기 위해 보통 스테이징을 한다.  특히 바이어가 유리한 지금 시장에서는 스테이징의 효과가 크다. 만약 스테이징 예산이 없다면 당장 필요 없는 물건들을 거라지로 옮긴다. 왜냐하면 스테이징의 기본이 공간을 넓게 보이게 하는 것이기 때문이다. 그런 후 각 방마다 컨셉을 갖고 가구 배치를 하면 된다.  넷째, 어두운 집일 경우 LED 라이팅 시스템으로 바꾼다.  화장실이나 아이들 방에 새 LED 전구만 바꿔도 집이 훤해진다. 오래된 전구들을 이쁜 모양의 라이팅으로 바꾸기만 해도 집 가치를 올릴 수 있다.  다섯째, 전문 사진사를 고용해 다양한 미디어를 만든다. …

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[부동산 칼럼]시니어타운의 조건

[부동산 칼럼]시니어타운의 조건

변무성 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장 한국에 갔을 때 강원도 평창에 가본 적이 있는데 “Lucky 700” 또는 “Happy 700” 라는 말이 있어서 생소하기도 하고 의미가 있는듯하여 관심을 갖고 알아보았는데, 다름 아닌 사람이 가장 행복감을 느끼는 해발고도, 인간의 생체리듬에 가장 적합하다고 알려진 해발고도가 강원도 평창 지역 해발고도가 700미터라는 것이었다.  더욱이 심장 박동이 편하게 유지될 수 있는 해발고도가 700미터(2,300피트)라는 것도 잘 알려진 사실이다. 인랜드 엠파이어 지역에 이와 비슷한 지리적 조건의 동네가 있으며, 유난히 시니어타운으로 각광을 받고 있는, 잘 개발된 곳이 있어서 소개하고자 한다. LA한인타운에서 동쪽으로 80여마일 떨어진 곳에 뷰몬과 배닝이 있다. 인랜드 엠파이어 리버사이드 카운티에 속하며 북쪽으로 남가주의 3대 성산 샌 고고니오(빅베어 마운틴), 그리고 남쪽으로 성산 샌 하신토(팜스프링 케이블카)가 위치해 멋진 풍광을 자랑하며 깨끗한 공기와 풍부한 수자원으로 사막 속의 요충지라 볼 수 있는 곳이다.  해발 2500피트로 4계절 온화한 날씨와 시니어들의 심장 건강에 최적이라고 전문가들이 조언하는 곳이며, 류마티스 관절염 등 시니어들의 건강 여건과 잘 맞아떨어져서 많은 이들에게 각광을 받는 이유이기도 하다. 골프장, 하이킹, 카지노, 아웃렛 쇼핑몰, 팜스프링 등 휴양지가 가까운데 위치해 가족들이 함께하기에 최적의 위치를 자랑한다. 먼저 배닝(Banning)은 역마차 라인 소유주였던 파이니스 배닝의 이름을 따서 명명된 도시이다. 배닝의 시니어마을 선레이크 커뮤니티는 3500여 세대의 리조트 스타일 주택과 많은 편의시설을 갖추고 있다.  세 개의 대형 클럽하우스에는 파티는 물론 각종 행사를 치룰 수 있는 다양한 크기의 룸을 구비하고 있으며 라운지, 피트니스 센터, 수영장, 당구장, 도서관 등의 시설을 갖추고 있다. 야간 조명시설을 갖춘 8개의 테니스코트와 2개의 18홀 골프 코스도 자랑거리이다. 또한 시니어 전문병원과 대형 쇼핑센터가 이웃해 있어 생활의 편의성도 최상이라고 할 수 있다. 그리고 뷰몬은(Beaumont = Beautiful + Mountain) 아름다운 산을 의미하는 도시이다. 뷰몬시에 위치하는 솔레라 커뮤니티는 1800여 세대의 아름다운 타운, 말 그대로 성산 샌 고고니오 산 아래에 위치해 아름다운 풍광을 자랑하며, 이웃한 오크밸리 골프장은 남가주의 50대 골프장에 들어가는 명문 골프장으로 유명하다. 보안요원이 24시간 상주하는 게이트 커뮤니티로 안전하고 조용한 것이 묘미라고 할 수 있으며, 대형 클럽하우스에는 100여 가지가 넘는 여가 활동과 운동시설을 제공한다. 포시즌 커뮤니티는 2500여 세대의 시니어 타운으로 남가주 여러 지역에 자리한 시니어 전문 커뮤니티 중 하나로서 입구의 대형 게이트에서부터 넓은 도로가 방문객을 압도한다고나 할까. 대형 클럽 하우스는 리조트에 휴가온 느낌으로 편안하고 쾌적한 여가 생활을 제공하므로 여유롭고 윤택한 삶을 지속시켜 준다. 알티스 커뮤니티는 1000여 세대로 최근 2022년에 새롭게 조성해 분양된 타운으로 1만 6000 스퀘어피트의 레저 센터 같은 대형 클럽하우스를 시작으로 현대 미학으로 건축된 세련된 타운이다. 캘리포니아주 중간 주택가격이 80만달러를 넘어서고 있는 점을 감안할 때 배닝과 뷰몬의 중간 주택 가격이 아직도 40만달러대로 무궁한 발전 잠재력을 갖고 있으며, 여기 실버타운이 가슴을 뜨겁게 해준다고나 할까, “가슴이 뛰는 한 나이는 없다”라는 말을 실감하게 한다.  문의 (909)222-0066 출처 : 조선일보 LA

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[부동산 칼럼]주택구입자에게-

[부동산 칼럼]주택구입자에게-

백기환 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장 2024년이 저물어가고 있다.  다사다난했던 한해를 되돌아보면 여러분의 성원과 격려로 무탈하게 마무리 짓게 되어서 감사를 드린다. 그리고 음으로 양으로 협조와 지원을 해주신 독자 여러분께 다시 한번 머리 숙여 감사의 말씀을 전한다.  올해는 부동산법이 많이 바뀌어서 부동산 에이전트와 바이어 및 셀러들에게 많은 혼란이 있었다. 새 규정에도 불구하고 여전히 셀러가 바이어의 커미션까지 부담하는 관행이 셀러의 여건에 따라 지역에 따라 유지되고 있다. 이 부분이 공식적으로 시행은 되었다고 하여도 셀러와 바이어 간의 매매 간에서 발생하는 협상 중에 발생하는 자연스러운 현상으로 볼 수 있다.  또한 모기지 이자율이 여전히 높은 상태로 Confirming loan 80만6500달러까지 30년 고정일 때 6.5%이고 15년일 때 6%이며, High Valance loan 120만9750달러까지 30년 고정일 때 6.625%이고 15년일 때 7%로써 여전히 2~3년 전에 비해 현저히 높은 상황이다. 앞으로 당분간 유지될 것으로 전망하고 있다. 바이어 입장에서는 우선 크레딧 점수를 잘 관리하는 것이 중요하며 본인의 재정 상태에 따라서 다양한 융자 프로그램을 선택할 수 있다. 담당 융자 에이전트를 선택해서 전략적으로 재정을 준비하는 것이 무엇보다도 중요하다. 다운페이와 융자 프로그램이 정해져서 사전에 Pre approval letter가 준비되었을 때 구매할 집을 찾는 것이 순서라고 본다. 요즘은 예년과 다르게 일반인이 Zillow, Realtor, Redfin 등 일반 부동산 웹사이트를 통해서 다양한 매물들을 상세하게 쇼핑할 수 있다. 담당 바이어 에이전트 또한 선정하여 서로 소통하면서 정확한 매물의 상태를 상담하는 것도 시행착오를 피하는 지혜로운 방법이라고 할 수 있다. 또한 하이브리드 방식의 업무 형태가 대중화된 상태에서 너무 한정된 대도시만을 생각하지 말고 위성도시의 조용하고 환경과 학군이 좋은 지역을 찾아보는 것도 높은 집값을 피하는 현명한 방법이라고 할 수 있다. 특히 처음 집을 구입하는 바이어인 경우에는 재정적으로 부담이 적은 조건으로 구입하는 것이 앞으로 살아가는 데 문제가 없다고 생각한다. 단순히 렌트를 살 때와 다르게 주택 소유주가 되면 다양한 페이먼트들이 발생하게 되므로 구입 전에 상세하게 집 관련하여 어떠한 페이먼트가 발생하는지 전체적으로 리스트를 작성하여 나의 재정 상태와 상관관계를 분석해 보면 앞으로 계획적으로 문제없는 주택 소유주로서의 삶을 영유할 수 있다고 본다. 따라서 높은 모기지 이자율과 렌트비와 새부동산법 개정으로 구매자들이 망설이고 관망하는 자세에서 벗어나서 LA 근교에 위치한 발렌시아, 팜데일, 그리고 랭캐스터와 같은 주변 위성 도시들을 살펴보면 타인종들의 유입이 많아지면서 곳곳에 주택 개발과 도로 확장으로 분주한 상태임을 볼 수 있다.  저렴한 비용으로 넓은 공간 주택을 구입할 수 있는 다양한 입지 조건들이 구입자들에게는 경제적 부담이 적기 때문으로 분석한다. 문의 (310)408-9435 백기환 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장 출처 : 조선일보 LA

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[부동산 칼럼]재산세 절약을 위한 규정 프로포지션19

[부동산 칼럼]재산세 절약을 위한 규정 프로포지션19

변무성 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장 우리 한인들의 의식 속에는 은연중에 조상 대대로 물려온 많은 사고방식이 있는데 ‘의식주’는 어떠한가.  아무리 끼니는 거를망정 남들 앞에 나설 때는 반듯한 옷차림 ‘의’가 으뜸이 아니던가.  체면을 중시하는 문화, 그런 연후에 ‘식’, 먹는 것을 찾았고, 그리고 ‘주’, 주택은 살다 보면 형편에 따라 어떻게 되겠지 라고 생각하였던 듯하다. 이제 세대가 바뀌고 세상이 변하고 사고방식도 변했다. 가정에서 제일 먼저 필요한 것이 가족이 편하게 머무를 공간, 생활의 보금자리 주택이 우선이 아닌가 한다. 물론 아메리칸드림은 프라우드 오너십이라고 생각한다. 인플레이션 등 여러 요인으로 계속해서 집값이 많이 오르고 있는 실정이다. 인랜드 엠파이어 지역의 예를 보면 20년전 30만달러에 구입한 집이 대략 80만달러에서 100만달러 정도로 상승하였다. 20여 년을 살다보니 아이들이 자라서 다 떠나고 덩그러니 두 부부만 남아 조그마한 집으로 줄여서 가려하나 재산세가 대폭 늘어나니 그것 또한 고려하지 않을 수 없다.  작은 집값이 현재의 집가격 약 100만달러보다는 싸지만, 세금은 늘어나는 실정이기 때문이다. 그 이유는 캘리포니아주 재산세 산정이 주택 구입 가격의 약 1.2% 정도로 계산하게 되고, 프로포지션13에 근거해 재산세가 구입 당시의 재산세에서 매년 전년도 세금 액수의 2% 이상을 올릴 수 없기 때문에 20년 전 30만달러 주택의 재산세, 약 3600달러에서 현재 4800달러 정도로 늘어난데 비해 현재 60만달러짜리 작은 집을 구입 하더라도 재산세가 약 7200달러 정도로 대략 2400달러 정도 늘어나기 때문이다.  이러한 주택을 사고팔 때 생기는 불편부당함을 해소하기 위해 캘리포니아에서 마련한 절세 방법을 소개하고자 한다. 먼저 LA카운티에서 55세 이상 은퇴 시기가 가까운 분들에게 적용하기 시작한 프로포지션 60로 카운티 내에서 부부 중 한 사람이 55세가 될 경우 집을 사고팔 때 한번만 현재의 집 가격과 같거나 낮은 가격의 집을 구입할 경우 현재의 낮은 재산세를 적용하여 세제 혜택을 주는 제도이다. 그후 프로포지션 90으로 LA, 오렌지, 리버사이드, 샌버나디노, 벤투라 등 8개 카운티로 확대됐다. 2021년 새로 몇 가지 조건을 더 완화해 준 프로포지션 19로 현재의 집 가격보다 새로 사는 집 가격이 높든 낮든 상관이 없게 되었고, 8개 카운티에서만 적용되던 것을 캘리포니아주 모든 카운티로 확대했으며, 평생 한번만 적용 받던 것을 세 번까지 확대하게 된 것이다. 단, 현재의 집 가격 80만달러보다 높은 가격의 100만달러짜리 집을 구입할 경우 차액 20만달러의 재산세, 약 2400달러 만큼의 재산세는 추가로 부담해야 하는 것이다.  이러한 경우에도 현재 80만달러의 재산세 4800달러+2400달러= 7200달러 정도는 100만달러짜리 집의 재산세 약 1만2000달러보다 약 4800달러 정도 절약하는 셈이 된다. 이러한 세금 혜택을 받기 위해서는 현재의 집을 팔고, 새로운 집을 2년 이내에 구입해야 하며, 먼저 살던 집을 팔고 난 뒤 3년 이내에 본인이 직접 카운티 재산세국(County Tax Assessor)에 신청을 해야 한다.  미국 생활은 탈세가 아닌 절세의 지혜가 필요하며, 프라우드 오너십으로 아메리칸드림을 실현해 나가길 희망한다. 문의 (909)222-0066 출처 : 조선일보 LA

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[부동산 칼럼]트럼프의 주택 정책

[부동산 칼럼]트럼프의 주택 정책

이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장 대선이 끝났다.  트럼프의 재선으로 새 행정부의 경제 및 주택 정책이 주택 시장에 어떤 영향을 끼칠지 초미의 관심사이다. 주택 공급이 많이 부족해서 공화당, 민주당 양당은 주택공급 확대 정책을 그동안 우선시하고 주택 가격을 낮춰 주택소유율을 높이는 것이 목적이었다.  트럼프의 당선으로 많은 무주택자들이 경기회복과 내집 마련에 큰 기대를 하고 있다. 트럼프 당선자의 주택 정책에 대해 알아보면서 향후 주택 시장의 변화를 살펴본다. 첫째, 트럼프 당선자는 그동안 주택가격 인상의 주요인인 과도한 주택건설 규제를 풀고, 연방정부 소유 땅에 소위 ‘프리덤 시티’라는 새 도시를 세워 주택 공급을 늘린다는 제안을 했다. 하지만 연방정부 땅이 대체로 대도시와 멀리 떨어져 있는 서부 지역의 불모지가 많아서 인프라스트럭처가 없기에 바로 주택 공급이 늘어날지는 시간을 두고 더 지켜봐야 한다.  그래도 바이든 정부의 에너지 효율 규제 정책으로 새집 가격이 높아졌는데 규제를 완화하면 더 낮은 가격의 신규 주택 건설이 가능해진다. 더 저렴한 주택 가격으로 분양이 가능해서 주택 시장에 다소나마 활기를 불어넣을 것으로 예상된다. 둘째, 임기 초반에는 경기 부양을 위해 인플레이션이 다시 일어나지 않는 한에서 금리인하 정책을 펼 것으로 예상된다. 이는 모기지 이자율 인하로 이어져 첫 내집 마련에 긍정적인 신호가 될 것이다.  임기가 시작되는 내년 초에 본격적인 규제 완화로 인한 공급 증가 및 모기지 금리 인하로 내년 3월부터 계절적인 요인과 맞물려 부동산 시장이 반짝 좋아질 것으로 전망된다. 셋째, 하지만 트럼프 행정부의 반이민 정책으로 건설업에 종사하는 상당수의 서류미비자들이 추방돼 건설 인건비가 올라간다면 주택공급 가격이 낮아지는데 방해가 될 수도 있다. 강력한 추방 정책이 시행되면 건설시장의 임금이 낮은 인력이 없어질 수도 있기 때문이다.  또한 대중국 관세를 올리려는 정책은 건설 재료 단가 상승으로 자칫 이어질 수 있기 때문에 주택 공급에 장애물이 될 수도 있다. 올 5월에 전기차, 배터리, 반도체, 철강 제품 중심으로 관세를 대폭 올렸지만 향후 더 많은 품목에서 관세 인상이 예상돼 주택건설 비용 인상에 어느 정도 영향을 끼칠지 추이를 더 볼 필요가 있다. 다만 중국으로부터의 수입 비중이 2018년 21%에서 현재 13%로 줄어드는 추세여서 대 중국 관세 인상으로 인해 제조건설 단가가 더 인상되는 데에는 회의적인 시각도 있다. 어느 정부가 들어 오든 부동산 정책은 주택 공급을 늘리고 서민들이 적절한 가격에 주택을 구입할 수 있는 정책들을 펼쳐왔다. 그러므로 부동산 경기의 관건은 수요와 공급의 시장 매커니즘에 의해 주로 움직인다. 다만 팬데믹 이후 높아진 인플레이션도 잡히고, 올 3분기 실질 GDP도 2.8% 상승해서 경기가 예상보다 나아진다고 한다. 내년 초 새 정부가 들어서면 경기 부양책을 쓰고 보통 6개월간의 허니문 기간도 있기에 경제도 나아진다고 한다.  올해 말과 내년 초 부동산 경기도 다시 활발해지고 내집을 마련하는 좋은 일만 있기를 기대한다. 문의 (818)439-8949 출처 : 조선일보 LA 11/20/2024

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[부동산 칼럼]겨울철 부동산 시장을 효과적으로 공략하는 팁

[부동산 칼럼]겨울철 부동산 시장을 효과적으로 공략하는 팁

영 홍 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장 부동산 시장은 사계절 내내 변화가 일어나는 만큼, 셀러와 바이어 모두에게 다른 영항을 끼친다. 특히 겨울철은 이사철이 아니기 때문에 매물이 많이 줄어드는 시기이기 때문에 신중하게 매물을 계속 기다리고 있는 바이어들이 많은 편이다.  이번 겨울에 집을 매매나 매입할 계획이라면 아래의 몇 가지 전략으로 성공적인 거래를 이끌어낼 수 있다. ◇셀러를 위한 팁 첫째, 셀러의 경우 우선 가격 책정이 무척 중요하다.  높아진 이자율로 바이어들의 구매 능력이 예전보다는 많이 떨어져 있다. 때문에 요즘 같은 시기에는 over price로 리스팅 하는 것은 아주 좋지 않다.  둘째, 겨울철 첫인상 관리다.  가격이 결정되었으면 매물을 최대한 매력 있고 경쟁력 있게 해서 마켓에 내놓아야 한다. 겨울에 집을 방문하는 바이어는 따뜻하고 환영받는 느낌을 받으면 구매 욕구가 상승할 수 있다.  외관을 정비하고, 깨끗한 환경을 유지하며 계절에 맞는 간단한 장식을 더하면 집이 더욱 매력적으로 보인다. 정돈된 마당과 깔끔한 외관은 바이어에게 세심하게 관리된 집이라는 인상을 줄 수 있다. 이때, 너무 많은 장식을 갖다 놓기보다는 공간이 잘 보이도록 심플하게 꾸미는 것이 좋다. 집 내부에서도 작은 업그레이드가 큰 차이를 만들 수 있다. 요즘 바이어들은 주방이나 욕실에 많은 관심을 두기 때문에 조명 교체 같은 손쉬운 개선을 통해 집의 가치를 높일 수 있다.  짐은 미리 박스에 넣어서 그라지나 옷장에 넣어 두고 나와 있는 물건을 최소한으로 두는 것도 도움이 된다. 개인적인 사진이나 십자가 등 종교적인 물건도 치워 두는 것이 좋다.  ◇바이어를 위한 팁 바이어에게 겨울철 부동산 시장은 상대적으로 경쟁이 적은 시기이다. 예전 한때는 오퍼가 매물당 10~15개씩 들어와서 바이어는 웃돈을 주고 집을 사는것은 물론이고 제대로 된 바이어의 권리조차 포기하는 조건으로 오퍼를 넣어야 겨우 집을 구매할 수 있었다.  하지만 겨울에는 매물 수는 줄지만, 매매 의지가 강한 매물이 나오기 때문에 바이어 마켓이 되기 싶다. 이를 반영하듯 최근 바이어가 바이어 에이전트 비용을 부담해야 하는 것으로 정책이 변경되었지만 아직까지는 대부분의 셀러가 예전 처럼 바이어의 에이전트 비용을 부담하고 있다. 앞으로 셀러의 마켓으로 변하면 아마도 많은 셀러들은 더이상 바이어 에이전트의 비용을 더이상 내려 하지 않을 것이다.  이럴 경우 바이어는 다운페이먼트의 부담과 에이전트 비용의 부담이 더해져 집 구매의 기회가 줄어들 수 있다. 집을 구매할 것이라면 지금이 괜찮은 조건이다. 이자가 높은 것은 나중에 낮아지면 재융자의 기회도 있고 이자가 더 높아지면 지금의 낮은 이자로 집을 사는 것이니 집 구매라는 큰 목표를 이자율 때문에 미루는 것은 현명하지 못하다. 집을 쇼핑할 때 가장 중요한 것은 론 사전 승인을 미리 받아두는 것이다. 론 사전 승인은 오퍼 제출시 필수이며 거래를 신속하게 진행하는 데도 도움이 된다. 또한 론을 알아봐야 월 페이먼트도 계산해서 예산을 명확히 할 수 있고 예상치 못한 크레딧 기록에 대한 수정을 할 수 있다. ◇셀러와 바이어 모두에게 유익한 전략 셀러와 바이어 모두에게 가장 큰 도움이 되는 것은 경험 많은 부동산 에이전트와 협력하는 것이다. 전문 에이전트는 시장 트렌드를 잘 파악하고 있어 적절한 가격 책정 및 협상 전략을 제시할 수 있다. 또한, 개인의 상황에 맞춘 맞춤형 조언을 통해 목표 달성을 지원한다. 문의…

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[부동산 칼럼]새 부동산법 시행 이후 소개- 42탄

[부동산 칼럼]새 부동산법 시행 이후 소개- 42탄

백기환 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장 구독자의 요청에 의해서 새 부동산 법이 바뀐 이후의 부동산 동향에 대해서 알아본다. 기존에는 주택 매매시 셀러가 셀러 에이전트는 물론 바이어 에이전트의 커미션까지 부담하는 관행을 바꾼 새 규정이 8월17일 시행되었다.  그래서 부동산 매매를 할 때 셀러와 바이어 간에 적지 않은 혼동이 일고 있다. 하지만, 이 정책이 향후 장기적으로 볼 때 전반적인 부동산 시장에는 큰 영향을 미치지 않을것이라는 것이 부동산 전문가들의 중론이다.  새 규정에도 불구하고 여전히 셀러가 바이어의 커미션까지 부담하는 관행이 셀러의 여건에 따라 지역에 따라 유지되고 있다. 이 부분이 공식적으로 시행은 되었다고 하여도 셀러와 바이어 간의 매매 간에서 발생하는 협상 중에 발생하는 자연스러운 현상으로 볼 수 있다.  물론, 새 부동산법 규정으로 만들어진 BRBC라는 새로운 형식의 자료를 작성할 때 바이어에게 사전에 충분한 설명을 통하여 바이어 에이전트에게 일정 금액의 바이어 Concession(기존에 커미션 용어로 사용했음)을 지급 여부를 결정하여야 하는 절차와 셀러에게 Concession을 요청하는 SPBB 라는 새 Form을 사용하는 절차가 있으므로 해서 셀러, 바이어, 그리고 에이전트 간의 Concession을 두고 상호 합의 절차가 발생한 것이 새로운 부동산 법이라고 볼 수 있다.  최근에 부동산 업계에서는 남가주에서 부동산 매매가 급감한 이유는 새로운 부동산법으로 인한 새 커미션 규정 때문으로 부동산 시장에 혼선이 있다고 분석하기보다는 매매율 급감의 주원인은 여전히 높은 이자율이라고 보고 있다.  부동산 전문가들은 새 부동산법으로 인하여 새로운 서류들만 늘어난 상황으로 보고 있다. 아마도 이러한 혼선은 약 1년 정도 지나고 나면 자연스럽게 정리가 되지 않을까 예상해 본다. 단지 에이전트들이 셀러와 바이어에게 꾸준한 설명을 통하여 인식을 심어줄 필요는 있다고 본다. 뉴스나 각종 매스컴을 통하여 새 부동산법을 접한 셀러와 바이어들의 인식들을 에이전트로서 올바로 잘 설명함으로써 셀러와 바이어 간에 최대한 좋은 매매가 이루어지도록 서비스를 제공하면서 정당하고 합당한 Concession(기존의 커미션)을 정당하게 받는 것을 충분히 설명해야 할 것이다. 개인적인 생각으로는 당분간 바이어들이 새부동산법 개정으로 바이어 Concession을 요청할 수 있다고 본다. 하지만 기존의 셀러 에이전트가 해왔던 Dual agent 개념이 새부동산법 개정으로 인하여 없어지면서 셀러 에이전트는 오로지 셀러를 위해서 Fiduciary Duty가 있으므로 바이어와는 별도의 계약을 통하여 진행을 돕는 형태의 한계가 있으므로 바이어에게는 주택 구입에 있어서 부담이 있을 수밖에 없으므로 자연스럽게 바이어 에이전트를 고용할 수밖에 없을 것이라고 예상한다.  여전히 높은 모기지 이자율과 렌트비와 새부동산법 개정으로 구매자들이 망설이고 관망하는 자세지만 발렌시아, 팜데일, 그리고 랭캐스터와 같은 주변 위성 도시는 타인종들의 유입이 많아지면서 곳곳에 주택 개발과 도로 확장으로 분주한 상태이다. 저렴한 비용으로 넓은 공간 주택을 구입할 수 있는 조건들이 구입자들에게는 경제적 부담이 적기 때문으로 분석한다. 문의 (310)408-9435 < 출처 : 조선일보 LA >

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[부동산 칼럼]집을 살려면 먼저 파나요? 사나요?

[부동산 칼럼]집을 살려면 먼저 파나요? 사나요?

알렉스 신 뉴스타부동산 풀러튼 명예부사장 집을 사야 하고, 팔아야 한다면 제일 먼저 뭘 해야 할까? 파는 것과 사는 것을 동시에 추진하되, 굳이 순서를 정하자면 파는 쪽에 우선권을 둔다. 어떤 이유든 내 집에 잠겨 있는 돈으로 새집을 사야 한다고 하면, 무조건 집을 먼저 내놓아야 한다. 집을 동시에 사고팔 때 일반적으로는 사는 것과 파는 것 두 가지를 동시에 시작하는 것이 정답이다. 그러나 집을 동시에 사고팔 때 모든 과정이 2배 이상 복잡해진다.  “집을 살려면 먼저 파나요?” 는 맞다.  어떤 이유든 내 첫 집에 잠겨 있는 돈으로 집을 사야 한다고 하면, 무조건 집을 먼저 내놓아야 한다. 에이전트가 먼저 집을 내놓아야 한다고 하면 사야 할 집이 정해지기 전에 살고 있는 집을 마켓에 내놓는 것이 많이 부담될 것이다. 그래서 이사 갈 집을 먼저 보고 집을 사겠다고 판단 후에 집을 내놓고 싶어 한다. 그러나 살 만한 집이 있겠다 싶어 집을 파는 쪽으로 결정하고 추진을 했는데, 사고 싶은 집은 기다려 주지 않고, 파는 집은 오래 걸리거나, 반대로 좋은 가격으로 팔리고 결국 집을 못 산 상태에서 이사를 나와야 하는 상황이 발생할 수 있다.  또한 일이 복잡해지고 좋은 기회들을 놓치면서, 시간은 시간대로 촉박해지고, 결국은 불리한 상황에서 감수하며 집을 팔고 사게 되기 쉽다. 조금 안전한 방법으로는 위험 요소를 없애기 위해 컨틴전시(Contingency*조건부 보호 조항)를 이용할 수 있고, 이때 사용하는 가장 안전한 것처럼 보이는 방법 중 Concurrent Closing, 우리 집을 사러 온 바이어에게 이런 조건을 제시하는 것이다.  즉, 내가 이사 갈 집을 사야 이 집을 팔 수 있다는 조건부 조항을 지금 팔고 있는 집에 거는 것이다.  좋은 바이어를 찾고 만나면 최고의 전략이기에 고려해 봐야 한다.  그리고 충분히 가능하다. 하지만, 이 방법 말고도 다른 많은 전략이 필요하기 때문에 경험 많고 잘하는 전문가와 함께 할 것을 부탁드린다. 주택 사고팔기는 여러 가지 요소가 겹쳐서 일어나기 때문에 쉬운 절차는 아니다. 그럼 “집을 살려면 먼저 사나요?”도 가능하다. 다운페이가 준비되었다면 먼저 사는 것도 고려해 볼만하다. 여유 자금이 부족하거나 집을 팔아서 다운페이로 집을 사야 하는 경우가 아니라면 먼저 살 수 있다. 여윳돈이 있어서 먼저 사고, 판다면 모든 이슈에서 쉬운 일이 된다. 몇 달이 될지 모르지만 요즘 같은 부동산 마켓에서는 멋진 스테이징과 오픈하우스 등 좋은 조건으로 만들어 판다면 더 좋은 조건으로 판매할 수 있기 때문이다. 한 가지 더 말하자면 “이자도 높고 집 가격이 안 내려가서 조금 기다렸다가 살까요?”라는 질문에 대답은 정말 “NO. NO. NO”이다. 지난 몇 년간 강력한 셀러스 마켓 일때 10~20만달러의 오버프라이스를 통해서도 바이어간 심각한 경쟁으로 집 구매가 쉽지 않았던 시절을 기억한다면 지금이 기회일 수 있다.  투자나 거주, 내집 마련의 목적이라면 때를 기다리는 것이 답이 아니라는 점을 강조하고 싶다. 비싼 렌트로 사는 것보다는 작은 집이라도 내 을 사는 것이 좋을 것이다. 그리고 “언제 집을 사는 것이 좋은가?”라고 묻는다면 다운할 여윳돈이 준비되어 있고, 융자 자격 조건도 되어 집을 보러 다니면서 자신이 원하는 집을 찾았을 때가 가장 적합한 때라고 말하고 싶다. 문의 (562)972-5882 <출처 : 조선일보…

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[부동산 칼럼]ID 도용과 주택 구매

[부동산 칼럼]ID 도용과 주택 구매

이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장  인터넷과 SNS의 발달로 주택 구매자들의 주택을 찾는 방법과 패턴이 많이 달라지고 있다.  특히 앱을 많이 이용하는 젊은 세대일수록 온라인에서 주택을 찾는 비율이 점점 높아지고 있다. 실시간으로 최신의 매물 정보를 얻을 뿐 아니라 지역, 학군, 가격 등 여러 가지 정보를 함께 얻을 수 있기 때문에 인터넷 사용이 증가하고 있다.  반면 편리하고 유용하지만 여러 부작용도 함께 나타나는데 그중 가장 심각한 것이 신분 도용과 개인 신용 정보 유출을 통한 사기이다. 연방거래위원회의 보고에 의하면 작년에 100만건이 넘게 ID와 개인 신용정보가 유출되고 있다. 특히 ID도용으로 인한 재정적 손해가 막대하고 한번 유출이 되면 복구에 시간이 오래 걸리므로 예방이 무엇보다 중요하다. 한인 타운에 사는 K 씨는 방 3개가 있는 콘도 렌트를 찾고 있던 중 craiglists.com을 통해 900 달러에 나온 리스 광고를 보았다. 너무 싸고 집 내부 사진도 좋아 전화를 걸어 집을 보기로 했다. 집을 보기 위해서 크레딧 명목으로 50달러를 미리 지불했다. 나중에 알고 보니 진짜 주인이 시장에 2400달러에 내놓은 리스팅을 자기 것인 양 900달러로 내놓아서 사기를 친 경우였다. 또 다른 사례를 보자면 팜데일에 있는 단독 주택 소유주인 B 씨는 기존의 테넌트가 나간 후 최대한 빨리 렌트를 놓을 요량으로 인터넷에 올렸는데 이미 다른 사람이 주인인 것처럼 꾸며서 새로운 테넌트를 놓고 계약금과 첫 달치 렌트비를 챙겨갖고 도주한 후였다.  이미 들어온 테넌트는 아주 싼 가격에 렌트를 계약하였으므로 그 가격으로 렌트를 다시 계약하자고 해 강제퇴거 조치하느라 큰 손해를 보았다. 인터넷에 렌트를 놓든지 찾든지 본인 및 본인 소유 주택의 정보가 누출되지 않도록 주의해야 한다.  최근 첫 주택을 마련하기 위해 융자를 얻으려던 한 바이어는 신용카드 연체에 따른 나쁜 크레딧 때문에 융자를 받을 수 없다는 통보를 받았다. 본인도 모르게 누군가가 크레딧카드는 물론 유령 주택을 담보로 2차 융자까지 받아 사용했기 때문이다. 경찰에 신고하고 정정을 요청했지만 이미 망쳐버린 크레딧으로 주택 마련의 꿈은 한순간에 날아갔다. 그럼 예방책을 알아보자.  첫째, 이메일 계좌의 비밀번호를 6개월 또는 더 자주 바꾸는 것이 좋다.  둘째, 확인이 되지 않은 웹사이트나 또는 모르는 사람으로부터 온 전화로 쇼셜 시큐러티 넘버 등 개인 정보를 요청할 경우 절대로 알려주지 말아야 한다.  많은 경우 정부, 유틸리티 회사, 사회보장국, 국세청 등에서 왔다고 사칭한다. 심지어 가짜 ID를 제시하기 때문에 속기 쉽다.  셋째, 적어도 1년에 한 번은 크레딧 리포트를 뽑아서 자세히 살펴보아야 한다. 크레딧 요청란에 있는 내용을 살펴보아 내가 모르거나 요청하지 않은 크레딧 신청이 있다면 내 신용 정보가 이미 유출되었을 가능성이 높다.  그러나 이미 ID및 개인 신용 정보가 유출이 되었다면, 정부 기관인 FTC(Federal Trading Commission)이나 경찰에 보고를 해서 아이디 도용으로 인한 피해를 복구하고 더 이상의 피해를 막도록 조치한다. 문의 (818)439-8949 출처 : 조선일보 LA

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[부동산 칼럼]소도시의 매력이 가득한 Montrose, CA

[부동산 칼럼]소도시의 매력이 가득한 Montrose, CA

영 홍 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장  Montrose, CA는 LA카운티의 북동쪽에 위치한 아늑한 커뮤니티로 한인들에게 잘 알려져 있는 라크레센타와 근접해 있는 작은 도시이다.  큰 도시의 번잡함에서 벗어나 조용하고 안전한 생활을 찾는 이들에게 인기가 높다. 이 지역은 교외와 자연이 조화를 이루는 가운데 가족 중심의 분위기와 우수한 학군, 편리한 생활 인프라로 특히 주목받고 있다. 최근 몇 년간 Montrose의 부동산 시장은 수요 증가와 함께 가격 상승세를 보이며 투자 가치가 높아지고 있다. ▶ 생활환경 Montrose는 작은 마을 분위기를 유지하면서도 생활에 필요한 모든 것을 갖춘 이상적인 장소이다. Montrose Shopping Park와 같은 주요 상업지구는 다양한 레스토랑, 카페, 부티크 상점으로 유명하며, 매주 열리는 Montrose Farmers Market은 지역 주민들이 신선한 농산물을 쉽게 구입할 기회를 제공하고 가족 중심의 좋은 시간을 보낼 수 있는 환경을 제공하고 있다. 자연과 가까운 생활을 선호하는 사람들에게도 매력적이다. Montrose에서 가까운 Verdugo Mountains와 Descanso Gardens는 하이킹, 산책 등 다양한 야외 활동을 즐길 수 있는 장소로, 여유롭고 건강한 라이프스타일을 즐길 수 있다. ▶ 주택시장 동향 Montrose의 부동산 시장은 상대적으로 제한된 공급과 꾸준한 수요로 인해 가격이 꾸준히 상승하고 있다. Zillow에 따르면 Montrose의 주택 중위 가격은 지난 1년간 약 8~10% 상승했다. 평균 주택 가격은 약 120만달러로 이 지역의 독특한 소도시 매력과 높은 생활의 질을 반영한다. 특히 가족 단위의 구매자들 사이에서 좋은 학군과 안전한 환경이 주요 고려 요소로 작용해 부동산 수요가 높다. ▶ 투자가치 Montrose는 이미 오래전부터 안정적인 지역으로 자리 잡았으며, 향후 몇 년간 그 가치는 더욱 상승할 가능성이 크다. 이 지역은 대규모 개발보다는 기존 커뮤니티를 유지하고 보호하는 데 중점을 두고 있어, 소규모 주택과 단독 주택에 대한 수요가 계속해서 증가할 것으로 보인다. 특히, Montrose는 근접해 있는 라크레센타와 상대적으로 집값이 아직까지 저렴하고, 낮은 범죄율과 우수한 학군을 고려했을 때 장기 투자자 입장에선 매우 매력적이다. ▶ 부동산 구매 팁 Montrose에서 부동산을 구입하려는 사람들에게 몇 가지 팁을 제시한다.  첫째, 이 지역의 주택 매물이 제한적이기 때문에 빠른 결정이 필요하다. 원하는 매물을 발견했다면 신속하게 오퍼를 제출하는 것이 중요하다.  둘째, Montrose의 특정 지역은 건축 양식이 보호되는 구역이므로 리모델링이나 확장을 계획할 경우 이를 사전에 확인해야 한다. Montrose는 소도시의 따뜻한 공동체 정신과 대도시 접근성을 모두 누릴 수 있는 특별한 지역이다. 부동산 시장은 지속적인 상승세를 보이고 있으며, 안전한 환경과 우수한 교육 기관은 가족 단위의 구매자들에게 큰 매력으로 다가온다.  Montrose에서의 주택 구매는 단순한 부동산 투자 이상의 가치를 제공하며, 안정적이고 풍요로운 생활을 원하는 이들에게 최적의 선택이 될 것이다. 문의 (213)820-0218 출처 : 조선일보…

By Gang Su Yun, in Uncategorized on .
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