주택구매와 렌트 비교

7년 이상 거주할 계획이면 구매가 유리
초기비용 외에 보험·관리비 등 추가 부담

요즘 공급 부족으로 주택 가격이 상한선을 그리고 있다. 정부의 주택소유주들을 보호하기 위한 파격적인 정책 및 각종 보조 그랜트로 주택가격의 큰 가격 하락은 없어 보인다.

필자가 지난 22년 부동산 브로커 일을 하면서 많은 문의를 받는 것이 주택 구매인지 아니면 렌트로 살지다. 답은 나와 있을 수 있지만, 논쟁의 여지가 많은 질문임에는 틀림이 없다.

많은 사람이 홈 에퀴티를 쌓을 수 있다는 전제하에 렌트는 ‘버리는 돈’으로 생각하기도 한다. 물론 사람들이 간과하고 있는 점도 있다. 바로 집을 사기 위해 들어가야 하는 비용, 즉 다운페이먼트 등의 적지 않은 금액에 대한 ‘기회비용’으로써 활용할 수 있는 부분에 대한 것이다. 하지만 대부분의 사람이 인정하는 것은 7년 이상 장기적으로 거주한다면 구매를 하는 것이 유리하고 시간이 지날수록 점점 더 홈오너가 유리해진다는 것이다.

흔히 렌트는 버리는 돈이라고 한다. 다르게 말하자면 주택을 구매해 갚는 홈 모기지는 홈에퀴티, 즉 쌓이는 자산이 되고 렌트는 그저 지출되어 사라지는 돈이라는 것이다. 여기서 홈에퀴티란 소유주가 가지고 있는 실질재산을 말한다.

은행이 소유하고 있는 융자를 빼고 실제로 본인의 재산이라고 할 수 있는 부분이 홈에퀴티이다. 홈 에퀴티는 집값이 오를수록 함께 오른다고 볼 수 있다. 따라서 기간에 상관없이 무조건 집을 소유하는 것이 유리하다.

돈을 갚으면 갚을수록 홈에퀴티가 늘어나기 때문이기도 하다. 그러나 그것은 이자가 없을 때의 이야기이다. 갚아야 할 모기지가 모두 원금이라는 가정하에 말이다.

보통 50만불을 4.5%의 이자율로 30년간 빌리는 모기지를 사용하면 30년 후 총 갚는 금액은 무려 2배에 가까운 91만불이다.

융자 프로그램상 최초 10년간은 대부분 이자만을 갚는다. 첫해는 2500달러의 월 페이먼트 금액 중에서 이자만 1800달러 정도를 갚고 나머지 700달러만이 원금이다. 따라서 쌓이는 에퀴티도 적다고 봐야 한다. 700달러 x 12개월=8400달러니까 실제로 내는 3만 달러에 비해 70%에 가까운 대부분의 페이먼트가 이자로 나간다.

이자와 원금이 비슷해지는 시기는 대략 14~15년 후가 지나면서 원금과 이자의 금액이 동등해지고 시간이 지날수록 원금비율이 올라가기 시작한다.

보통 집을 사면 모기지, 즉 원금과 이자가 포함된 비용만 매달 내는 것이 아니다.

각종 보험(홈오너보험+타이틀보험)과 재산세를 내야 한다. 보통 주택구매 비용을 계산하는 데는 원금+이자+세금+보험이 기본적으로 들어간다. 주택 관리비와 수리비 등을 제외하고서도 말이다.

원금을 제외하면 이자와 세금, 그리고 보험 등은 렌트비와 같이 날리는 돈, 즉 지출인 셈이다. 물론 해당 비용에 대한 세금공제를 받을 수 있어 홈오너에 대한 혜택은 있다. 바로 주택을 사기 위해 초기에 들어가야 하는 다운페이먼트를 포함한 클로징 비용부터 보험비까지 그 모든 비용에 대한 이른바 ‘기회비용’ 에 대한 부분이다.

홈오너가 되기 위해서는 20% 정도의 다운페이먼트를 포함해 클로징비용, 보험비용 등 구매 초기에 들어가는 비용이 있고 수리와 관리에 들어가는 비용 또한 무시할 수 없다. 하지만 렌트는 그런 비용 자체가 없으며 그 비용을 다른 곳에 투자할 경우 생기는 이른바 ‘기회비용’이 있을 수 있다.

<출처 : 미주중앙일보 2021.5.12>