융자신청 전후로 하지 말아야 할 일들

집을 사는 일은 대부분의 사람들에게 일생에서 가장 큰일 가운데 하나로 여겨진다. 그런데 현찰로 사지 않는 융자를 받아야 하기 때문에, 아무리 좋은 집을 싸게 계약을 했다고 하더라도 융자를 제때 받지 못하면 말짱 헛일이 될 수 있다. 주택구입전후로 융자승인에 영향을 줄 수 있는 일들이 무엇이 있는지를 살펴봄으로써 주택구입을 계획하는 분들에게 실질적인 도움을 드리고자 한다.

융자신청 전후로는 가급적 직장을 옮기거나 기존 비즈니스를 클로즈하거나 새로운 비즈니스를 오픈하는 것을 피하는 것이 좋다. 좋은 조건의 기회가 와서 옮겨가야할 경우에는 당연히 융자담당자와 미리 상의를 해야 한다.

그래야 융자담당자는 이자율 락인 기간이나 에스크로 종결 기간등을 계산하여 미리 대처를 할 수 있기 때문이다. 직장을 옮기거나 새로운 비즈니스를 오픈하는 것은 VOE(Verification of Employment)과정, 수입의 연속성에 대한 해석과 수입계산방법등에 영향을 줘서 융자진행기간을 지체시키는 것은 말할 필요도 없고 융자승인거부로도 이어질 수 있기 때문이다.

융자신청 전후로는 자동차나 값비싼 물건을 할부로 사는 것을 피하는 것이 좋다. 또한 새로운 신용카드신청이나 다른 사람의 융자에 코사인하는 것을 자제하는 것이 좋다. 렌더는 융자시작시점에서 신용조회를 할 뿐만 아니라 펀딩하기 바로직전에도 Pre-funding(closing) Credit Check을 다시 한다.

이때 새로운 페이먼트가 생기거나, 신용점수가 내려갈 경우에는 융자진행이 더뎌지는 것은 물론, 이자율이 올라가게 되거나, 심지어는 융자승인이 취소될 수도 있다. 새로 집을 사서 이사들어가면 새로운 가구나 가전제품을 구입할 수 있는데, 융자승인이 났다고 해서 할부로 마구 구입했다가는 융자승인이 취소될 수 있으므로 아주 조심해야 한다.

융자는 완전히 끝날 때 까지 끝난 것이 아니라는 것을 유념할 필요가 있다. 특히 새 학기가 시작되는 시점에 학교로 돌아가는 자녀들의 아파트계약서에 무의식적으로 코사인을 해주는 경우가 많은데 이 또한 조심할 필요가 있다. 물론 학교다니는 자녀들의 아파트계약서에 코사인을 하는 것은 당연히 해야 할 일이지만, 융자를 신청을 앞두고 있거나 융자가 진행중인 경우에는 미리 융자담당자와 상의 하여 다른 좋은 방법이 있는지를 알아보는 것이 좋다.

융자신청 전후로는 은행구좌간에 자금을 이동하거나 근거가 불확실한 자금이나 현찰의 입금을 피하는 것이 좋다. 주택구입의 다운페이먼트나 재융자때 추가로 납입하는 돈이나, Reserve용으로 사용되는 자금은 반드시 그 출처를 따지게 되어있다.

따라서 출처가 확실하지 않은 자금이나 현찰로 입금된 돈은 위의 용도로 사용할 수가 없다. 출처가 확실한 돈이라 하여도 심사기준에 합당하지 않을 때는 사용할 수가 없게 된다.

예를 들어 투자용주택을 구입하는 사람이 부모님으로부터 받은 돈을 입금한 경우 이 돈은 다운페이먼트로 사용할 수가 없다. 왜냐하면 투자용주택융자는 Gift(증여)를 허락하지 않기 때문이다. 출처가 확실하고 심사기준에 합당한 자금이라 하더라도 자금이동이 많으면 제출해야하는 서류가 늘어나게 되어 융자진행을 힘들게 하고 더디게 하는 요인이 될 수 있가 있으므로 유의하는게 좋다.

기존의 구좌나 CD를 클로즈 하고 새로운 구좌나 CD로 자금을 옮기는 것도 마찬가지 경우에 해당한다. 렌트를 살다가 집을 구입할 예정인 사람들은 렌트를 제 날자에 늦지 않게 잘 내야 융자받는데 문제가 없다. 일년내에 렌트를 늦은 기록이 있을 경우에는 융자승인이 안 날수도 있으므로 조심해야한다.

또한 부모님이나 친척 집에서 무료로 살다가 집을 사게 될 경우에도 조심해야한다. 거주용페이먼트 (모기지 혹은 렌트) 기록이 12달이 안되면 융자승인이 안날 가능성이 많으므로 이 경우에는 미리 융자담당자와 상의하여 대책을 세우는 것이 좋다.

<출처 : 미주한국일보 2021. 7. 13 >