다시 찾아온 재융자 기회

연방채권 10년짜리의 금리는 지난 3월말 1.7%를 찍은 후 줄곧 하락하여 최근에는 1.2%대에서 거래되고 있다.

이는 많은 전문가들의 예상과는 사뭇 다른 움직임라고 볼 수 있다. 펜데믹이후 경기가 빠르게 회복되고 기업의 수익이 늘어나고 물가가 가파르게 상승하여 채권금리는 당연히 지속적으로 올라갈 것으로 예상되었던 것이다.

하지만 델타변이는 전파가 빠르게 확산되고 실업율은 좀처럼 줄어들지 않으면서 경기의 근원적 회복에 회의가 늘면서 많은 경제주체들이 미국채 매입에 집중하여 채권가격은 상승(수익율은 하락)하는 양상을 보인 것이다. 일부 경제전문가들은 10년물 미국채금리가 1%이하로 혹은 0.6% 이하까지도 내려갈 것으로 예상하기도 한다.
하지만 이러한 예상은 예상일뿐 미래의 일은 아무도 정확히 알 수 없는 일이다. 이러한 전반적 채권금리의 하락은 모기지이자율의 하락을 가져와 모기지를 보유하고 있는 많은 사람들에게 다시 한번 재융자의 기회를 제공해주고 있다.

이에 더하여 페니메와 프레딕맥이 작년부터 부과하였더 0.5%의 재융자비용을 없앰으로써 손님들 이 모기지 이자율을 더 낮게 받아갈 수 있는 조건을 만들어 주었다. 0.5%의 재융자비용은 이자율이 0.5% 내려가는 것으로 많은 사람들이 잘못알고 있는 것을 보았는데, 이는 페니메와 프레디맥이 부과하였던 비용을 없애는 것으로 이자율 기준으로 약 0.125% 정도에 해당한다고 볼 수 있다.

이러한 시중금리의 하락과 에이전시 재융자비용의 제거로 최근 모기지 금리는 30년 고정기준의 3%이하, 2% 대에서 형성되고 있다. 물론 손님의 신용점수, LTV(Loan to value), 융자금액, 융자상품, 현금인출 재융자등 여러 조건에 따라 이자율은 달라지므로 융자담당자를 통해서 자신의 이자율을 얼마까지 받을 수 있는 지를 확인하는 것이 좋다. 그리고 융자상담을 하다보면 많은 손님들이 재융자의 실익에 대하여 잘 알지 못하는 것 같다. 
어떤 사람들은 이자율이 적어도 1~1.5%는 차이가 나야 재융자의 의미가 있다고 하는데 반드시 그런 것은 아니다. 융자금액이 클 경우에는 조그만 이자율 차이라도 큰 이득을 볼 수 있기 때문이다. 예를 들어 800,000만 달러의 융자잔액에 이자율을 0.5%만 낮춰도 년 4000달러의 이자금액을 세이브 할 수 있다. 3,500달러 정도 재융자 비용이 든다고 볼 때 분명한 혜택을 준다고 볼 수 있다. 반대로 융자금액이 적거나 만기가 얼마 남지 않은 경우에는 재융자의 실익이 없는 경우가 많으므로 주의할 필요가 있다.

따라서 이자율 차이만 보고 재융자의 이득을 점치는 것은 잘못된 방법이다. 정확한 재융자 비용과 재융자 후 절감하게 되는 이자금액을 비교하거나 현 모기지 만기까지의 총 페이먼트와 재융자 후 갖게 되는 총 페이먼트를 비교하는 방법 등을 이용하여 재융자의 이득을 판단해야 한다. 또한 재융자를 하면서 아주 많은 사람들이 꺼리는 부분이 다시 기간이 늘어난다는 것이다.

그러나 기간을 늘리지 않고 남은 기간만 계산하여 나온 페이먼트를 납부하면, 그리하여 이득이 된다면, 그 재융자는 손님한테 이득을 안겨주게 되므로 당연히 할 필요가 있다. 그리고 30년으로 융자를 받아 10년 내지 15년 가까이 페이먼트를 한 사람들은 다시 30년으로 재융자를 하기 보다는 20년이나 15년 고정으로 재융자를 하여 월 페이먼트를 낮출 수 있다면 당연히 재융자를 하는 것이 유리하다. 최근 다시 낮아진 이자율로 재융자의 실익을 잘 계산하여 월페이먼트와 금융비용을 낮출 수 있는 기회로 잘 활용하기를 바란다.

문의: 스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당 (213)393-6334

                                                         < 출처 : 미주한국일보 2021. 7. 27 >