하이밸런스융자와 점보융자의 비교

하이밸런스융자와 점보융자의 차이가 매우 중요함에도 불구하고 많은 사람들이 잘 알지 못하는 것 같아서 다시 한번 살펴보기로 한다.

만약에 어떤 사람이 집을 800,000달러에 구입하면서 25%를 다운하고 600,000달러를 융자를 받을려고 할 때 그 융자는 하이밸런스융자 혹은 점보융자 둘 중의 하나가 된다. 여기서 하이밸런스융자란 컨포밍 하이밸런스융자를 말하며 페니메나 프레딕맥등 정부에이전시를 통해서 소화되는 융자를 말한다.

반대로 점보융자란 융자노트가 정부에이전시에 팔리는 대신 렌더가 직접 처리하는 융자를 말한다. 따라서 점보융자를 넌컨포밍융자라고 부른다.융자금액기준으로 822,000달러가 넘어서면 무조건 점보융자가 되지만, 융자금액이 548,000달러에서 822,000달러 사이에 해당할 경우에는 하이밸런스융자나 점보융자 둘 중의 하나로 융자를 받을 수가 있다. 보통 점보융자의 이자율이 하이밸런스융자의 이자율 보다 낮게 형성되기 때문에 가능하다면 점보융자로 융자를 받는 것이 손님에게 유리하다.

그런데 현실은 많은 렌더들이 점보융자를 취급하지 않거나 취급하더라도 점보융자의 이자율을 하이밸런스융자의 이자율보다 높게 책정하여 손님에게 제공하는 경우가 많다. 
위에 예를 든 손님의 경우 어떤 렌더가 손님에게 52,000달러 다운을 더하면 이자율이 낮아진다고 하면서 더 많은 다운을 요구했다면 이 렌더는 점보융자를 제공하지 않거나 제공하더라도 높은 이자율임에 분명하다. 따라서 손님의 입장에서는 이점에 유의하여 렌더를 선택해야한다.

보통 대부분의 한인들이 구입하는 집의 가격대나 융자금액이 이 금액대에 해당하기 때문에 이는 아주 중요한 부분이다. 그럼에도 불구하고 많은 한인들은 이를 잘 알지 못하고 그냥 융자를 신청하여 높은 이자율이나 좋지 않은 조건으로 융자를 받는 안타까운 경우를 많이 본다. 하이밸런스와 점보융자의 이자율은 보통 0.25 % – 0.375% 까지 나기 때문에 많은 차이라고 볼 수 있다. 이에 더하여 점보융자의 경우는 렌더에 따라 스페셜이자율을 적용해주는 경우도 많다.

예를 들어 자기 은행에 일정금액 이상의 디파짓이 있는 경우 이자율을 할인해주는 제도등은 오직 점보융자에만 해당한다. 이러한 스페셜이자율 할인제도는 보통 대형은행의 점보융자에 많으므로 대형은행을 포함해서 여러 렌더를 컨택해 보는 것이 좋다.

그런데 문제는 점보융자의 심사기준이 하이밸런스융자 심사기준보다 약간 까다로울 수 있어 모든 사람이 다 융자승인을 받을 수 있는 것은 아니라는 것이다. 리저브라고 하여 잉여자금을 보유하고 있을 것을 요구하기도 하고, DTI(Debt to income ratio) 기준이 엄격하기도 하고, 수입계산 방법이 약간 까다로울 수도 있다.

또한 거주종류(렌트용), 융자상품(변동상품), 융자종류(재융자, 현금인출)등 여러 경우에 따라 이자율과 심사기준이 더 까다로워 질 수 있다. 따라서 점보융자와 하이밸런스융자를 모두 취급하는 렌더와 융자담당자를 컨택하여 자신에게 가장 적합하고 유리한 융자상품을 받는 것이 무엇보다 중요하다.
결론적으로 융자금액이 548,000달러에서 822,000달러 사이에 해당할 경우에는 하이밸런스나 점보융자 둘 다로 융자를 받을 수 있지만 점보융자의 이자율이 일반적으로 더 낮으므로 잘 알아본 후 융자신청을 하는 것이 좋다. 그리고 점보융자를 취급하지 않거나 취급하더라도 이자율을 오히려 높게 책정하는 경우가 많으므로 대형은행등 여러 렌더들을 컨택한 후 렌더를 결정할 것을 권한다.

        <출처: 미주한국일보 2021. 8. 10 / 스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당 >