오피스 공실률 ‘뚝’… 산업용은 수요 늘며 렌트 상승

▶ 2021년 2분기 분석

▶ 본격 코로나 영향권에 들어 윌셔센터 빈 공간 더 늘어, 창고와 공장은 수요 증대

LA 카운티 오피스 부동산 시장이 코로나 팬데믹의 직격탄을 맞으면서 공실률이 상승하고 렌트는 하락한 것으로 나타났다. 반면 창고와 공장 등을 포함한 산업용 부동산은 코로나 사태 속에 수요가 늘며 오피스 마켓에 비해 상대적으로 선전하고 있어 희비가 엇갈리고 있다.

2일 상업용 부동산 전문 조사사인 ‘존스 랭 라셀’에 따르면 2021년 2분기(6월30일) 현재 오피스 부동산 마켓의 공실률은 18.5%로 전년 동기인 2020년 2분기의 13.3%에 비해 5.2%포인트나 급등했다. 전 분기인 2021년 1분기의 17.5%에 비해서도 1.0%포인트 올랐다. 올 2분기 현재 LA 카운티 오피스 부동산 마켓의 총 오피스 공간 규모는 1억8,969만7,612스퀘어피트에 달하지만 이중 3,312만568스퀘어피트가 비어 있어 평균 공실률이 18.5%로 집계됐다. <도표 참조>

오피스 부동산의 올 2분기 스퀘어피트 당 월 평균 렌트(클래스 A 건물 기준)도 3.98달러로 전년 동기의 4.01달러에 비해 3센트 하락했다. 전 분기의 4.00달러에 비해서도 하락했는데 업계는 공실률 상승보다 렌트 하락을 더 충격으로 받아들이고 있다. LA 카운티 평균 오피스 렌트는 2020년 1분기에 처음으로 4달러대를 기록한 이후 6분기 만에 다시 3달러 대로 떨어졌다.

LA 카운티 지역별로 편차가 있지만 대다수 주요 오피스 부동산 마켓에서 공실률이 상승한 것으로 나타났다.

지역별로는 LA 한인타운 미드윌셔 지역을 포함하는 윌셔 센터의 경우 공실률이 2020년 2분기의 24.7%에서 2021년 2분기에는 26.5%로 5.0%포인트 큰 폭으로 상승했다. 윌셔 센터 지역 렌트도 2020년 2분기 2.72달러에서 2021년 2분기에는 2.64달러로 2.9%(8센트) 하락했다. 윌셔 센터의 경우 최대 오피스 건물 소유주인 제이미슨 서비스가 소유하고 있는 다수의 오피스 건물들을 주거용 건물로 대거 전환하는 상황이어서 공급이 줄었지만 수요가 더 큰 폭으로 줄며 렌트 하락으로 이어졌다.

반면 윌셔 센터는 주요 지역 중 2.64달러로 상대적으로 낮은 수준이다. 샌가브리엘 밸리(2.55달러), LAX/센추리 블러버드(2.62달러), 샌타클라리타 밸리(2.83달러), 샌퍼난도 밸리(2.96달러), 사우스베이(3.57달러), 다운타운 LA(3.83달러) 지역 등도 상대적으로 낮았다. 

반면 창고와 공장을 포함하는 LA 카운티 산업용 부동산은 오피스 부동산에 비해 상대적으로 상황이 훨씬 낳은 것으로 나타났다. 코로나 팬데믹 사태 속에서 비대면 온라인 샤핑이 호황을 누리면서 창고와 공장 등의 수요는 오히려 증가했기 때문이다.

올 2분기 현재 산업용 부동산 마켓의 공실률은 1.9%로 전년 동기의 3.8%에 비해 1.7%포인트나 하락했다. 전 분기의 2.9%에 비해서도 1.0%포인트 하락했다. 산업용 부동산의 공실률 1.9%는 오피스 마켓 공실률 18.5%와 비교하면 무려 16.6%포인트나 낮다. 수요가 꾸준하면서 산업용 부동산의 스퀘어피트 당 월 평균 렌트는 올 2분기 1.02달러로 전년 동기의 0.93달러에 비해 9센트, 전 분기의 99센트에 비해 3센트 각각 상승했다.

산업용 부동산 지역 중 자바시장을 포함, 의류와 봉제, 제조업체들이 집중돼 있는 LA 다운타운을 포함하는 센트럴 LA 지역의 경우 공실률은 2020년 2분기의 4.5%에서 2021년 2분기에는 2.7%로 1.8%포인트 하락했으며 렌트는 동 기간 1.00달러에서 1.04달러로 상승했다. 업계는 센트럴 LA 지역을 여전히 수요에 비해 공급이 타이트한 마켓으로 분류하고 있다. 

                                                                   < 출처 : 미주한국일보 2021. 8. 13 >