모기지 지불 유예 만료 (FORBEARANCE)

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4/4분기가 시작되는 10월이다. 보통 학기가 시작되면 학기 전에 이사를 가기 때문에 가을은 비수기로 들어가는 길목이라고 볼 수 있다. 그래서 그런지 내놓자 마자 팔리던 봄/여름 시즌과 달리 전에 없던 오픈 하우스가 요즘 부쩍 늘었다. 모기지 신청 건수도 지난 두 달 동안 줄었다고 한다. 내놓자 마자 빨리 팔려 나갔던 여름의 뜨거운 시장에 비해 약간의 변화가 생겼다. 그런 와중에 모기지 회사들이 모기지 페이먼트 지불 유예(Forbearance) 기간이 만료가 되자 부동산 시장에 악영향이 끼칠 것이란 소식이 들려온다.

작년 초 팬데믹으로 인해 직장을 잃고 비즈니스가 어려워진 가구주들을 대상으로 은행들이 페이먼트를 1년이나 1년 6개월 동안 모기지 페이먼트 지불을 연기해 주었다. 거의 모든 모기지 은행이 적극적으로 앞다투어 지불 유예 프로그램을 내놓았다. 작년 5월달에는 약 5백만 가구가 모기지를 내지 못해 이 프로그램을 신청하였으며 팬데믹으로 인해 부동산 시장에 큰 충격을 줄 것으로 예상했었다.

이 지불 유예 프로그램의 만기가 8, 9월달에 대거 몰리면서 차압이 늘고 부동산 가격 폭락이 이어질 것이란 예상이 있었다. 사실일까? 그래서 팩트를 확인하고 모기지 지불 유예 만료가 얼마나 시장에 영향을 줄까 알아보았다.
첫째, 모기지 지불 유예 프로그램을 이용하는 가구수가 현재 약160만이다. 피크였던 작년 5월달에 비교해보면 이 프로그램을 이용하는 가구수는 현격히 줄어 들었다. 이는 전체 모기지의 약 3% 내외가 된다. 즉 전체 모기지 대비 비율이 높지 않다. 18개월 유예 기간이 지난 달과 이번 달에 만료가 되기 때문에 상당한 수가 차압이 될 것이라는 예상이 있지만 많은 모기지 은행들이 지불 유예를 연장하고 있기 때문에 시장에 큰 무리를 주지 않을 것이다.

캘리포니아 주의 경우 63만 가구중에 40만가구가 지불 유예 만료 심사중이라고 한다. 이미 몇몇 가구주들은 올해 말까지 연장을 받기도 했다. 하지만 지불 유예 연장이 안된다 하더라도 많은 경우 모기지를 다시 내기 시작하기 때문에 부동산 시장에 큰 영향을 주지 않을 것이다.

둘째, 작년 1년 동안 주택 가격이 너무 많이 올라서 지불 유예에 가입된 주택들의 에쿼티가 평균 10% 이상이 되기 때문에 차압으로 가는 수는 미미할 것으로 본다. 즉 급작스런 주택 가격 폭락이 없다면 정상적인 매매가 가능하기 때문에 지불 유예 만료로 인한 대규모 주택 차압 사태는 없을 것으로 사료된다.

세째, 다만 아직 통계상으로 알수 없지만 은행들이 당장 지불 유예를 연장하지 않는다면 차압을 피할 수 없는 가구가 늘어날 것이다. 하지만 팬데믹 이전의 차압 수준과 비슷하거나 오히려 낮을 것으로 예상하고 있어서 차압 매물 쇄도가 일어나지 않고 전체 시장에 큰 영향을 끼치지 않을 것이라고 한다.

부동산 시장을 우려깊은 시각으로 보는 눈들이 늘어났다. 작년에 갑자기 오른 가격, 지불 유예 만료 임박, 차압 매물 상승등이 그 이유이다. 하지만 역대 최저의 이자율과 수요와 공급의 불균형은 적어도 내년 중반까지는 셀러에게 유리한 시장으로 작용할 것이다. 그러므로 주택을 구입하거나 파는 당사자들은 주의깊게 요즘 변화된 시장에 맞게 계획을 하길 조언한다.

뉴스타 부동산 명예 부회장 이상규

연락처 818-439-8949

<이상규 뉴스타 부동산 명예 부회장> 

                                                                            < 출처 : 미주한국일보 2021. 10. 1 >