10월 LA 커머셜 부동산 시장

부스터 백신 접종도 시작되는 분위기 속에 LA시도 델타 변이의 본격적인 출현 이후 매우 안정적인 분위기로 자리잡아 가고 있다. 지난달을 끝으로 모라토리엄이 해제가 되면서 아파트 렌트 시장이 본격적으로 출렁이는 분위기이다. 많은 고객들이 렌트를 찾고 있으며 하우스 렌트의 경우는 두자리수의 입주희망자가 지원을 해서 예정 렌트 가격보다 올려서 계약하는 사례도 속출하고 있다.

월 렌트 계약으로 살고 있는 미국인들 중에 2,000만명이 월세가 밀렸다고 한다. 주거용 유닛에 대출을 해주었던 은행들도 부담이 점차 되고 있다. 이달 15일부터 코로나 기간 동안 세를 전혀 지불하지 않았던 테넌트들에 대한 퇴거 소송 가이드가 나왔고, 밀린 렌트에 대해서 시정부에서 적극적으로 해결책을 찾고 있는 과정에 있기 때문에 주거용 투자 매물의 경우 올 하반기에 불확실성이 제거가 된 매물들이 많이 시장에 나올 것으로 기대하고 있다

LA 지역의 아파트, 상가, 비즈니스 상업용 부동산 시장에 바이어들의 매물 수요는 꾸준히 있어서 코로나에 영향을 거의 받지 않았거나, 렌트가 이미 조정이 되었거나 하는 변동성이 적은 테넌트가 있는 상가나 장기 계약과 맥도널드, 잭인더박스, 칙필레와 같은 내셔날 테넌트가 있는 리테일 상가를 표적으로 몰리고 있기 때문에 매물 부족 현상이 계속되고 있다. 한인타운에 유명 브랜드 편의점과 피자가게와 식당이 입주한 2021년 신축한 상가는 600만달러에 매물로 나왔는데, 신호등 사거리에 위치해 있고 CAP 4.5%에 테넌트가 10년씩 NNN 리스 계약이 되어 있다. 타운에 이런 NNN 매물을 찾기 힘들기 때문에 스퀘어피트당 1,000달러의 가격이 그다지 비싸게 느껴지지 않을 정도로 요즘 시세가 높게 형성되어 있다.

투자용 부동산 시장은 NNN QSR 퀵서비스레스토랑, 3대 약국 체인들과 그로서리 아울렛과 세븐 일레븐으로 대표되는 마켓과 편의점 테넌트가 입주해 있는 NNN 매물을 중심으로 아주 활발히 거래가 되고 있다. 온라인 주문, 커브사이드 픽업, 드라이브 스루 플랫폼을 가지고 있는 퀵서비스 식당과 커피숍은 코로나 동안에도 훨씬 나은 상태를 증명해 보였기 때문이다. 스타벅스는 300여개의 새 가게를 픽업, 케리아웃 전용 매장으로 바꾸어 재오픈 했고, 제2의 스타벅스를 꿈꾸는 더치브로스는 지난 달에 주식시장에 성공리에 입성을 알렸고 매매도 CAP 4% 전후에서 활발히 거래되고 있다.

사우스 LA에 위치한 잭인더박스도 CAP3.75%에도 거래가 되고, 맥도널드는 CAP 3.35%에 나와 있다. 칙필레는 NNN 그라운드 리스 CAP 3.25%를 셀러들이 요구하고 있다.

웨어하우스는 여전히 남가주 전반적으로 스퀘어피트당 350달러 넘게 거래가 된 건물들이 점차로 많아지고 있고, 여전히 매물 찾기가 힘든 상황이 이어지는 가운데, 구글이 데이터센터와 오피스 공간으로 넓은 웨어하우스 건물을 구입하고 있다는 뉴스까지 전해지고 있다. 온라인 전자상가, 캐나비스 등 분야에서 충분한 수요가 다운타운 LA 로 유입해 들어오고 있었기 때문에 웨어하우스의 수요는 리스와 세일 모두 폭발적인 상승세를 여전히 타고 있다. 아마존이나 헬스케어 관련 공급자들은 리스 또는 건물 구입 방법으로 그들의 필요한 공간을 확보하기 위해서 지금 이 시점에도 경쟁적이다. 아마존은 코로나 기간동안 38개 딜, 2,000만 스퀘어피트 공간을 더 확보했다고 한다.

매물 부족, 가격 상승과 더불어 CAP이 낮아졌기 때문에 다른 인컴 없이 은퇴 후 건물의 렌트 수익으로 지내야 하는 바이어의 경우 50% 또는 그 이상의 다운 페이먼트를 해야 하는 상황이므로 구입할 수 있는 레버리지를 이용해서 구입할 수 있는 건물 가격이 이전만 못해졌다. 테넌트 비즈니스가 코로나 때에 잘 해왔음이 증명이 되어야 하고, 프랜차이즈 계약상 건물 업그레이드가 강제가 되어 있는 지에 대한 내용 등 리스계약서를 잘 검토하는 등의 분석과 검증이 철저히 해야 하겠지만, 투자율 5~6% 대 매물을 남가주에서 만나기가 거의 어렵기 때문에 변두리 지역의 6% 대 상가 매물이라면 투자자들에게 충분히 매력적이 상황이 되고 있다.

< 출처: 미주한국일보 2021. 10. 7 >