주택융자에 있어서 거주용도의 문제

자동차와는 달리 집을 구입하기 위해 융자를 신청하면 렌더는 그 집에 누가 살게 되는지를 확인한다. 융자를 신청한 당사자 즉 집주인이 살면 주거주용(Primary House) 융자가 되고, 세를 놓게 되면 투자용, 집주인이 주말이나 휴가철에 주로 쓰면 별장용(Second Home)으로 구분이 된다. 주거주용이란 주인이 들어가서 살면서 주로 생활하는 집을 말한다. 주거주용은 보통 한 채만 인정되며 비즈니스나 직장에 가까워 출퇴근이 가능한 곳에 위치해야 한다. 별장용이란 휴양지, 바닷가, 스키장 근처 등에 위치하여 주인이 휴가철이나 주말에 이용하며 세를 주지 않는 집을 말한다.

주거주용과 별장용 융자의 이자율은 보통 비슷하지만, 렌트용융자의 이자율은 더 높다. 따라서 손님들은 가능하다면 이자가 싼 주거주용이나 별장용으로 융자를 받고싶어 한다. 하지만 렌더는 손님의 그런 주장이 객관적으로 말이 되는지를 따진다. 현재 렌트 사는 사람이 집을 하나 구입하면서 주거주용으로 융자를 신청할 경우 이를 이상하게 생각하는 렌더는 거의 없다. 하지만 현재 집을 소유하고 살고 있는 사람이 인접한 동네에 또 하나의 집을 사면서 주거주용으로 융자를 신청하면 렌더는 당연히 의심을 한다.

손님이 낮은 이자율로 융자를 받기위해 거짓말을 하는 건 아닌지 따지게 된다. 손님이 두 번째 집을 사면서 융자를 신청하면 렌더의 리스크는 늘어나게 된다. 손님은 새로 사는 집으로 이사를 들어가고 현재 집은 나중에 팔든 세를 놓을 작정이지만 렌더는 이러한 행위 자체를 리스크가 늘어나는 행위로 간주하여 더 철저하게 서류를 살핀다. 만약에 집이 제때에 제값에 안 팔리거나, 렌트가 제대로 안 나갈 경우에는 손님의 페이먼트 부담이 늘어나고 새 집에 대한 페이먼트를 못할 가능성도 높아지기 때문이다.
이러한 리스크 때문에 렌더는 투자용 주택에 대하여 더 많은 다운페이먼트와 더 높은 이자율을 요구하고 더 엄격한 심사기준을 적용한다. 현재 집을 보유한 사람이 추가로 주택을 구입하여 이사들어간다고 주거주용으로 융자를 신청할 경우 다음과 같은 경우에 렌더는 큰 반대 없이 동의한다. 주택의 크기가 늘어나거나, 직장에서 많이 가까워지거나, 학군이 좋은 동네이거나, 방의 개수가 늘어나는 등의 경우가 대표적이다. 반대로 아이들이 모두 출가하여 더 이상 큰 집이 필요 없어 규모를 줄일 경우에도 가능할 수 있다. 흔한 경우는 아니지만 예를 들어 손님이 사고로 걷기가 불편해졌을 경우 2층집에서 1층짜리 집으로 이사를 들어간다고 할 경우에도 대부분 승인을 받을 수 있다. 이렇게 주택융자의 거주용도와 관련된 내용은 손님이 처한 상황과 이에 대한 설명 및 관련 보충서류들이 아주중요하다.

대부분의 한인들은 융자를 신청하면서 거주용도에 대하여 있는 그대로 말을 하지만, 낮은 이자율을 받기위해서 억지를 부리는 경우가 전혀없는 것은 아니다. 하지만 융자 신청시 거주용도와 관련하여 조심할 필요가 있다. 주거주용으로 융자를 받을 경우에 손님은 ‘owner occupancy affidavit’(주인 거주 서약서)라는 서류에 사인을 하는데 융자를 받은 후 주인이 적어도 12개월 이상은 살도록 명시되어 있다. 렌더와 2차 시장의 모기지 노트 투자자들은 1년도 안 돼서 세 줄 집을 주 거주용의 싼 이자율로 융자를 받는 것을 옳지 않다고 생각한다. 주인이 거주하겠다는 서약서에는 렌더가 필요할 경우에는 손님의 직장, 세금보고서, 유권자 등록, 각종 보험, 주·카운티·시 단위의 각종 고지서, 우체국, 신용보고회사 등의 자료를 통하거나, 심지어는 직접 주택을 방문하여 주인 거주 여부를 확인할 수도 있도록 되어 있다. 융자를 받은 후 페이먼트를 잘하는 구좌에 대하여 렌더가 굳이 이런 조사를 하는 것이 현실적으로 발생하기는 힘들 수 있다. 하지만 어떤 형태로든지 렌더가 알게 될 경우 모기지를 즉시 갚으라고 하거나 집을 차압절차에 들어갈 수도 있고 손님을 사기죄로 고소할 수도 있다.

그리고 손님이 취한 모든 이득과 법률절차에 대한 비용을 손님이 부담하도록 명시하고 있다. 연방정부의 보증을 받는 FHA 융자의 경우에는 연방법에 따라 처벌이 더 무거워진다. 따라서 이미 집을 한 채 있는 사람이 추가로 집을 사게 될 경우에는 지금까지 살펴본 거주용도관련 내용뿐만아니라 더 고려해야할 사항이 많으므로 반드시 융자 담당자와 미리 상담을 하는 것이 좋다. 

< 출처 : 미주한국일보 2021. 10. 19 >