재산손실에 대한 구상권 청구면제

상업용 건물을 임대하기 위해서는 건물주와 임대계약을 맺어야 한다.

이때 대부분의 계약은 임차인의 책임보험의 보상한도 내용과 이 보험에 건물주를 추가 피보험자 (additional insured)로 추가하는 과정을 거쳐 임대한 공간의 열쇠를 받는다.

그런데 일부 건물주는 여기에 더해 임차인의 책임보험 약관에? “구상권 청구 면제”(wave of subrogation)란 조항을 넣을 것을 요구한다.
여기서 구상권 청구에 대해 쉽게 설명한다면 자동차 보험에서 상대과실로 내 차 운행이 불가능한 상황에서 급히 자동차를 사용해야 한다면 내 자동차 보험으로 우선 해결하고, 나중에 내 보험사가 상대방 보험사에 클레임을 통해 비용을 청구하는 사례를 떠올리면 된다.

마찬가지로 커머셜 책임보험에도 적용되는 경우가 있는데, 임차인을 방문하던 손님이 건물의 구조적인 문제로 넘어져 부상을 당했다면 그 책임은 임차인과 함께 건물주 잘못도 있을 수 있다. 특히 건물관리 주체가 건물주란 사실이 계약서에 명시돼 있을 경우 건물주 책임이 더 커질 수 있다.

하지만 이 조항을 넣음으로써 건물주는 부상을 입은 손님으로부터 자신의 손실을 방어할 수 있게 된다.

즉 임차인 보험 약관에 이 조항을 넣어 클레임을 접수한 보험사가 원인을 분석하는 과정에서 입증될 수 있는 건물주의 책임을 피하는 것으로, 규모가 큰 빌딩들은 대부분 이를 요구하고 있는 게 일반적인 모습이다.

다시 말해 건물주의 책임보험에 클레임하지 않고 임차인의 책임보험만으로 피해자를 보상하게끔 하는 것이다.

그런데 정말 까다로운 건물주는 이보다 한 발 더 나아가 임차인의 재산손실에 대한 구상권 청구면제를 책임보험에 적시할 것을 요구한다.

아주 흔한 경우는 아니지만 실제로 일부 비즈니스들은 이같은 요구로 인해 논란만 벌이다 결국 입주를 포기하는 일도 발생하곤 한다.
이것이 논란이 되는 이유는 거의 대부분의 보험사들은 재산보험에 대한 구상권 청구 면제 조항을 받아들이지 않기 때문이다.

그 이유는 한 건물에 여러 임차인이 있다고 가정할 때 한 장소에서 발생한 화재로 옆 임차인이 피해를 입었을 경우 화재 원인이 됐던 임차인의 책임보험으로 해결하는 것으로 끝날 수 있다.

하지만 임차인이 혼자이고 건물상 문제로 인해 화재가 발생했다면 건물관리를 담당하는 건물주 책임이 되고, 이에 따라 임차인은 피해보상을 건물주에게 하게 되는게 정상이다.

그런데 이같은 일반적인 보험 규정을 뛰어 넘어 이를 면제해 달라는 건물주의 요구는 보험사 입장에서 당연히 받아들일 수 없는 무리한 요구가 될 수 있는 것이다. 그리고 이로 인해 임차인은 하루라도 빨리 입주해 일을 시작해야 하는데 보험사와 건물주 사이에서 애매한 입장에 놓여 갈팡질팡 할 수 밖에 없게 된다.

그렇다면 이 문제로 건물주와 협상이 진척되지 않아 입주가 지연된다면 어떻게 해결해야 하는 게 가장 바람직한 방법이 될 수 있을까?

보험사들이 이를 받아들일 가능성은 사실상 없기 때문에 다른 방법을 찾아야 하는 바로 계약서로 해결하는 것이다. 즉 책임보험에서 일반 구상권 청구 면제는 넣어 주되, 재산보험에 관한 조항은 계약서에 따로 추가하는 방법을 통해 해결하는 것이다. 당연히 재산피해와 관련된 구상권? 청구를 건물주에게 하지 않는다는 내용이다.

이렇게 하게 되면 더 이상 보험사에 매달릴 필요 없이 계약서상의 명문화된 조항에 따라 보험사는 건물주에 대한 구상권 청구를 할 수 없어 결국 건물주가 요구하는 조건을 충족시키게 되는 것이다.

그러나 계약서에 대한 검토와 작성 등은 모두 법률적인 부분이므로 보다 확실하게 하기 위해서는 보험 에이전트 보다는 법률가의 조언을 받을 것을 권한다.

왜냐하면 계약서상의 문구 하나하나를 모두 꼼꼼하게 따져 법적인 이슈가 발생했을 때 대비할 수 있어야 하고, 혹시라도 임차인에 매우 불리한 상황이 연출되지 않도록 하기 위해서는 법률적 지식과 경험을 갖춘 전문 변호사의 도움이 중요하기 때문이다. 

< 출처: 미주한국일보 2021. 10. 22 >