클로징비용과 융자비용

재융자든 구입융자이든 손님이 융자를 신청하면 며칠내로 두툼한 봉투를 우편으로 받게된다. 이 봉투안에는 여러 종류의 서류들이 들어있는데 법에 의하여 렌더가 융자신청인에게 보내도록 되어있는 서류들로 Initial Disclosure라고 한다.

이 서류가운데 중요한 것이 Loan Estimate (LE)인데 여기에는 손님이 신청한 융자 금액, 상품, 이자율등과 융자비용에 대한 내용이 들어있다. 문제는 이 LE상에 나와 있는 융자비용과 클로징비용이 융자신청하기전 담당자와 상담할 때 약속했던 비용보다 보통 훨씬 많이 나와 있다는 것이다.

이는 소비자들이 잘 알지 못하는 중요한 이유때문인데, 최종융자비용이 처음 손님에게 제공한 비용보다 10% 이상 높게 발생하면 그 차액을 모두 렌더가 물어야 하는 법 때문이다. 이 때문에 대부분의 렌더들은 보통 LE 상에 나오는 융자비용과 클로징비용을 실제비용보다 아주 높게 제공하는 경향이 많다.
이러한 실제보다 혹은 약속한 비용보다 훨씬 높은 LE 상의 비용 때문에 많은 손님들이 혼란스러워 하고, 융자담당자를 불신하거나 더 나아가서는 무조건 융자를 캔슬할려는 손님을 본적도 있다. 이와 더불어 많은 손님들이 오해를 하는 경우가 융자비용(Loan Costs)과 클로징 비용(Closing Costs)의 차이점을 이해하지 못하는데서 기인하는 경우가 많다. 융자비용이란 글자그대로 융자를 받기위해서 들어간 비용이라고 생각하면 된다.

반면에 클로징 비용이란 이 융자비용에 더하여 주택구입나 재융자 에크스로를 종결하기 위해서 필요한 자금의 총계를 말한다. 융자담당자와 상담하는 단계에서 서로 약속하는 비용은 융자비용을 말하는 것이지 클로징비용은 아니다. 손님의 융자 상황과 형편을 알지 못하는 융자담당자가 클로징 비용까지 다 파악해서 정확히 알려주기는 쉽지 않은 일이다.

우선 융자비용이란 융자와 직결된 비용, 즉 융자를 하지 않았으면 발생하지 않을 비용이라고 이해하면 된다. 이를 Non-recurring costs라고도 말한다. Origination charges, processing fee, underwriting fee, discount points, appraisal fee, escrow office (settlement) fee, lender title insurance fee, notary fee, wire fee, messenger fee, sub escrow fee 등의 예를 들 수 있다. 여기서 discount point란 이자율을 낮추기 위해서 혹은 특정 이자율을 받기 위해서 지불하는 비용을 말한다. 1포인트는 융자금액의 1%를 말하는데 투자용 주택융자를 받거나 현금인출 재융자를 할 경우에 포인트를 내는 것이 유리하거나 무조건 내야 되는 경우도 있다. 대상 주택이 콘도일 경우에는 콘도 HOA의 건전성을 알아보는 Certificate 발행비용과 Master Insurance 관련비용이 더 발생할 수 있다.

그런데 손님의 입장에서는 필자가 생각하기에 가장 좋은 방법은 , 특히 재융자의 경우는, 모든 항목들을 일일이 얼마가 들어가는지를 알아보는 것 보다는 총 융자비용 (크로징비용 말고)이 얼마나 들어가는지를 융자담당자와 약속하는 것이 제일 좋은 방법인 것 같다. 그리고 여기에 감정비가 들어가는지, 콘도 certificate fee는 포함하는지, 포인트는 있는지, Recording fee는 포함하는지 등은 따로 분명히 하는 것이 중요하다.

반면에 클로징비용이란 지금까지 설명한 융자비용에 더하여 Recurring costs 즉 Pre-paid items에 해당하는 부분까지 합한 금액을 말한다. 이자금액, 화재보험, 재산세등이 대표적인데, 새로운 융자가 시작되는 시점에 맞춰서 렌더가 미리 걷는 금액을 말한다. 예를들어 융자가 15일에 클로즈 된다면 렌더는 16일부터 31일까지 이자를 미리 걷어가는데 손님이 이 금액을 내야만 에스크로가 종결 될 수 있다.

이러한 융자비용과 클로징비용에 대한 마지막 점검은 융자서류를 사인하기전 받는 CD(Closing Disclosure)란 서류를 통해서 융자담당자와 최종 비용을 점검하는 것이 옳은 방법이다. 융자비용과 클로징비용을 정확히 구분할 줄 알 때 손님과 융자담당자 사이에 큰 오해 없이 융자를 잘 끝낼 수 있을 것으로 믿는다. 

< 출처: 미주한국일보 2021. 12. 14 >