12월 LA 상업용 부동산 시장 동향

코어로직 전국 주택 가격 지수에 따르면 주택 가격은 계속해서 강세를 보였으나 가격 인상 속도는 약간 떨어졌다. 연간 가격 인상폭이 가장 큰 도시는 피닉스(33.1%), 탬파(27.7%), 마이애미(25.2%) 순이다. 가격 상승이 적은 시카고와 워싱턴 DC도 1년 전보다 10% 이상 올랐다. 주택 시장의 강세가 12월에도 이어지고 있는데, 도시 아파트에서 교외 주택으로 이동하는 잠재적 구매자와 팬데믹에 의해 주도되고 있는데 아직도 수요가 공급을 앞서고 있는데다 여전히 모기지 이자율이 낮아서 2022년 상반기에도 높은 주택 가격이 지속될 것이라는 분위기가 지배적이다.

CDC 국장은 새로운 변이인 오미크론이 곧 지배종이 될 것이라고 경고하고 있는 가운데 백신의 보호 효과 때문에 오미크론 감염자들의 증상이 경증이거나 무증상이라고 낙관할 수도 없다. 이번 겨울철을 보내는 동안에 어떻게 오미크론이 부동산 시장에 영향을 줄 것인지 상황을 지켜 봐야 할 것이다.

LA 지역의 사무실의 렌트 시장은 좀처럼 나아지고 있지는 않는 반면에 아파트, 상가, 비즈니스용 상업용 부동산 시장에 바이어들의 매물 수요는 여전히 높아 활발히 매물을 찾으시는 사례들이 많다. LA의 경우 모라토리엄이 2022년 9월까지 유예되어 있기 때문에 오히려 많이 비어 있는 유닛일수록 또는 밀린 렌트가 전혀 없는 유닛들을 중심으로 거래가 계속해서 이어지고 있다.
변동성이 적은 테넌트가 있는 상가나 장기 계약과 스타벅스와 같은 내셔널 테넌트가 있는 리테일 상가를 표적으로 부동산 투자 수요가 몰리고 있기 때문에 매물 부족 현상이 계속되고 있다.

NNN 퀵서비스 레스토랑 매물이 올 초에 서부 지역 투자율(CAP) 5%에 거래가 되고 있었으나 요즘 CAP 4.5%까지 가격이 올라서 거래가 되고 있다. 최근 구입이 가능한 가격대는 오렌지카운티에 매물로 나온 스타벅스 단독 건물은 CAP 3.4%에 수십 개 오퍼를 받아서 결국 어마어마한 디파짓과 컨틴전시를 모두 제거한 리스팅 가격보다 30만달러 웃돈을 준 오퍼가 셀러의 선택을 받았다.

온라인 주문, 커브사이드 픽업, 드라이브 스루 플랫폼을 가지고 있는 퀵서비스 식당과 커피숍은 여전히 최고의 투자 대상 매물 1순위이기 때문에 이런 매물 구입 전쟁에 뛰어 들기 위해서 구입 계약서를 쓰고 디파짓을 하기 전 Due Diligence 기간을 가져야 하는 바이어들의 어려움이 있다. 환경 평가 리포트 Phase one, 토양검사 과정을 거쳐야 하는 간단하지만 않은 구입 과정이 필요하게 될지 모르는 상황에서 셀러가 적극적으로 이런 리포트를 미리 제공을 하는 등의 준비로 대체가 되는 경우도 있어서 현금 바이들도 매물에 검토 기간을 짧게 해서 진행하는 경우를 자주 보게 된다.

잉글우드에 있는 소파이 스타디움 인근 리커스토어가 테넌트로 있는 상가는 CAP 5%에 거래가 되고 있고 산타클라리타에 CAP 6% 넘는 상가는 Gross rent 계약으로만 이루어져 있지만, 높은 CAP으로 주목을 끌고 있다. 벤추라 카운티 필모어에 위치한 올해 신축한 16,000스퀘어피트 건물의 그로서리 아울렛은 CAP 4.75%에 NN 더블넷 투자 매물인데도 리스팅 가격에서 2만5,000달러 오버로 오퍼를 받았고, 애리조나 피닉스에 있는 히스패닉계 그로서리 마켓은 CAP 6.25%에 여러 개의 경쟁적인 오퍼 가운데서 1,270만달러 리스팅 가격 그대로 에스크로 중이다. LA 카운티에 상가 매물을 원하는 투자자들은 CAP 3.75% 정도로 비싼 매물 가격 앞에서도 구입을 결정하고 있다. 700만달러에서 900만달러 가격대의 단독 퀵서비스 레스토랑 체인의 투자율이 연 4% 내외이다.

12월인데도 상업용 부동산 시장은 여전히 뜨겁다. 공급망 부족으로 인한 물류 대란과 인플레이션이 심화해 가면서 분위기를 이끌고 있고, 겨울철 팬데믹 물결이 새롭게 출현한 오미크론 변종과 함께 어떤 변곡점을 맞이하게 될지 주목해야 하는 시점이다. 한번 크게 요동을 치는 2022년 상업용 부동산은 과연 어떤 파도를 타게 될 것인지 격동적인 한 해가 될 것임에는 틀림없다. 2022년에는 투자자 모두 좋은 지역의 완벽한 NNN 상가 매물을 만날 수 있기를 희망한다. 

< 출처 : 미주한국일보 2021. 12. 30 >