금리상승 시기에 주택융자 요령들

지난해 말에 잠간 주춤했던 금리가 올들어 급격히 오르고 있다. 지난주 드러난 12월 연준 회의록내용이 예상보다 매파적이었기 때문이다. 연준회의록은 당초 시장의 예상과 달리 테이퍼링(연준의 채권매입규모를 줄이는 행위)의 속도를 더 빨리하고, 올해 기준금리인상의 시기도 빨라질 뿐만아니라 횟수도 늘어날 것으로 해석되었기 때문이다.

이에 더하여 양적긴축(대차대조표축소) 즉 연준의 채권 판매를 통한 시중 유동성축소까지 언급 되면서 각종 금리들이 급격히 상승했던 것이다. 연준의 물가상승에 대한 강력한 의지가 표출된 셈인데, 이러한 금리상승의 시기에 주택을 구입하기 위해 융자를 신청하거나 재융자를 하는 사람들은 조심할 필요가 있다.

왜냐하면 융자를 신청할 때 제시 받았던 이자율보다 막상 끝날때의 이자율이 많이 높아질 수 있기 때문이다. 금리가 상승하는 시기에 좋은 조건으로 융자를 받기위한 요령들에 대하여 한번 살펴봄으로써 융자를 준비하는 한인들에게 도움드리고자 한다.
첫째로 렌더들 간의 융자조건(이자율, 포인트, 융자비용등)의 비교를 정확히 할 수 있는 능력이 있어야 한다. 융자를 준비할 때 몇 군데의 렌더들에 문의하기 마련인데, 이때 렌더가 제시하는 이자율과 비용을 정확히 비교할 수 있는 능력이 있을 때 의미가 있다.

이자율은 당장 락인 할수 있는 이자율인지, 락인기간은 얼마나 되는지, 락인이 만기가 되면 어떤일이 발생하는지등에 대한 내용은 융자신청전에 반드시 알아야하는 아주 중요한 내용들이다. 락인한 이자율 만기까지 어떠한 이유에서든 융자를 못 끝냈을 경우 손님이 연장비용을 물어야 한다면 많은 금적적 손해를 볼 수 있으므로 정말 조심해야한다. 특히 신축 집을 구입하는 경우에 이러한 일이 종종발생한다.

둘째로 점보융자로 융자를 받을 수 있는지를 확인하는 것도 중요하다. 왜냐하면 점보융자의 이자율이 컨포밍하이밸런스융자의 이자율보다 훨씬 낮기 때문이다. 융자규모가 64만 7천달러에서 97만달러 사이에 해당할 때는 컨포밍 하이밸런스로 융자를 받을수도 있고 점보융자로도 융자를 받을 수 있다.

많은 한인들의 융자규모가 여기에 해당한다고 볼 수 있는데, 그냥 무턱대고 융자를 신청할 것이 아니라 본인이 점보융자의 자격이 되는지, 렌더는 점보융자를 제공하는지등을 확인한 후 신청하는 것이 중요한다.

일부 렌더들은 이 금액대의 융자를 점보융자로 융자를 해주지 않을 뿐만아니라 해 주더라도 점보융자의 이자율을 낮게 제공하지 않기도 하기 때문이다.

셋째로 융자를 신청하면서 바로 이자율을 락인하는 것이 이자율이 상승하는 시기에는 유리하다. 물론 이자율이 상승한다고 해서 매일같이 오르는 것이 아니라 다른 모든 금융상품과 마찬가지로 모기지 금리도 오르락 내리락 하면서 전체적으로는 올라가는 모습을 보일 수 있다.

이러한 시장의 변동때문에 이자가 내려가는 순간을 노려서 락인을 시도하려는 사람도 있으나 이는 말처럼 쉬운일이 아니다. 융자를 신청하는 순간 이자를 락인하는 것이 이자율 상승시기에 유리하다고 볼 수 있다. 
넷째로, 렌더를 선택해서 융자를 결정했으면 융자담당자가 원하는 서류를 가능한한 빨리 완벽하게 준비해서 제출하는 것이 좋다. 그래야 융자담당자가 손님의 파일을 만들어 이자율도 락인할수 있고 융자도 빨리 끝낼 수 있기 때문이다. 그 서류가 왜 필요하냐고 융자담당자와 따져봐야 피곤하고 시간낭비일 뿐만아니라 진행이 늦어지면 손님에게 피해가 갈수 있다.

다섯째로 ARM(Adjustable Rate Mortgage)상품을 고려해 볼 필요도 있다. ARM상품이란 변동이자율 모기지를 말한다. 변동이자율이지만 초기 5년, 7년 혹은 10년동안은 고정금리로 받기 때문에 융자를 길게 가져가지 않을 사람들에게는 이 상품들이 유리하다. 왜냐하면 변동금리 모기지의 이자율이 30년고정 모기지의 이자율보다 보통 낮기 때문이다. 

<출처: 미주한국일보 2022. 1. 11>