“주택 보유로 누릴 수 있는 절세 혜택 여전히 많다”

▶ 최고 75만 달러 대출 이자·모기지 보험료 등

▶ 에너지 시설 설치비는 세액 공제 대상에 해당

본격적인 세금 보고 시즌이 시작됐다. 올해는 노예 해방의 날이 4월 16일인 관계로 세금 보고 마감일이 4월 18일로 3일 연장됐다.(메인 주, 메서추세츠 주 제외). 그렇다고 너무 느긋하게 기다리지 말고 지금부터 서둘러 절세 항목을 찾아야 올바른 절세 혜택을 누릴 수 있다. 2018년 대대적인 세법 개정이 있었는데 주택 보유 납세자 대부분이 여전히 개정 세법의 영향을 받고 있다. 온라인 부동산 정보 업체 리얼터닷컴이 올해 세금 보고 시 주택 보유자들이 누릴 수 있는 절세 항목을 정리했다.

◇ 모기지 대출 이자

주택 보유자가 누릴 수 있는 가장 큰 절세 항목이 바로 모기지 대출 이자다. 개정 세법에 의해 공제 한도가 축소됐지만 여전히 최고 75만 달러에 해당하는 모기지 대출 이자를 소득 공제 항목으로 보고할 수 있다. 2017년 12월 15일 이전에 발급된 주택 모기지의 경우 개정 전 세법이 적용돼 대출 이자 최고 100만 달러까지 소득 공제를 받을 수 있었다. 하지만 그 이후에 발급된 주택 모기지는 2018년 개정 세법에 따라 모기지 대출 이자 소득 공제 한도가 75만 달러로 축소됐고 여전히 변경 없이 시행 중이다.
모기지 대출 이자는 항목별 공제 항목에 해당한다. 따라서 2018년 개정된 표준 공제 한도액과 비교해 어떤 방식으로 보고할지 결정해야 한다. 지난해 변경된 개정 세법에 따라 표준 공제 한도액은 부부 합산의 경우 2020년보다 300달러 인상된 2만 5,100달러로 조정됐다. 개인 납세자의 경우에도 표준 공제액은 2020년보다 150달러 오른 1만 2,550달러가 적용된다. 모기지 대출 이자를 포함한 기타 항목별 공제액이 표준 공제액보다 높을 때에만 모기지 대출 이자를 소득 공제 항목으로 활용하는 것이 좋다.

최근에 모기지 대출을 발급받아 주택을 구입한 경우라면 모기지 대출 이자를 통한 항목별 공제가 유리할 수 있다. 매달 납부하는 페이먼트 금액은 동일하더라도 모기지 대출금 분할 상환 방식에 따라 대출 발급 초기일수록 페이먼트 중 이자액이 차지하는 비중이 높기 때문이다. 따라서 세금 보고 전 모기지 서비스 업체에 작년 납부한 모기지 페이먼트 중 이자가 차지한 금액이 얼마인지 확인한 뒤 결정하도록 한다.

◇ 재산세

2018년 세법 개정 이전에는 매년 납부하는 재산세 전액을 소득 공제 항목에 포함 가능했다. 하지만 개정 세법 시행 뒤 공제 가능 재산세 한도액은 1만 달러(부부 공동 세금 보고)로 대폭 축소됐다. 이는 지방 자치단체별 재산세율과 상관없이 적용되고 있다. 주택 가격이 높지 않아 재산세 산정액이 높지 않은 지역은 개정 세법의 영향을 크게 받지 않는다. 하지만 뉴욕과 가주 등 고가 주택이 밀집한 지역의 주택 보유자의 경우 재산세 소득 공제 한도액 축소로 절세 혜택이 많이 줄었다.

재산세 공제 역시 항목별 공제로 분류된다. 따라서 기타 항목별 공제 항목을 더한 금액과 표준 공제액인 2만 5,100달러(부부 합산)와 비교해 공제액이 더 큰 보고 방식을 선택해야 절세 혜택이 기대된다. 재산세를 월별로 분할해 모기지 페이먼트와 함께 납부하는 주택 보유자의 경우 연간 납부 재산세액을 별도로 파악해 어떤 방식의 소득 공제에 포함할지를 결정해야 한다. 

◇ 모기지 보험료

주택 구입 시 다운 페이먼트 비율이 20% 미만인 경우 모기지 보험에 가입해야 할 의무가 있다. 모기지 보험료는 모기지 대출액의 약 0.3%~1.15%까지로 대출액 규모가 큰 경우 비용 부담이 매우 높아진다. 하지만 모기지 보험료 금액을 소득 공제 항목으로 활용할 수 있는 장점도 있기 때문에 올해 세금 보고 시 알아보는 것이 좋다.
모기지 보험료에 적용되는 소득 공제 규정은 2020년 종료될 예정이었으나 지난해 마련된 ‘모기지 보험 세금 공제 법안’(Mortgage Insurance Tax Deduction Act of 2021)에 의해 시행 기간이 연장됐다. 모기지 보험료 금액이 높은 주택 보유자는 올해도 세금 보고 시 소득 공제 항목으로 활용할 수 있다. 모기지 보험료 공제 역시 항목별 공제로 분류되기 때문에 기타 항목별 공제 금액과 합산해야 한다. 연 소득 10만 달러인 납세자가 5% 다운페이먼트로 20만 달러짜리 주택을 구입할 경우 예상되는 연간 모기지 보험료 약 1,500달러가 소득 공제 항목에 해당된다. 

◇ 에너지 설비 설치비용

주택 에너지 효율과 관련된 설비 설치 비용은 소득 공제가 아닌 세액 공제에 해당된다. 에너지 효율 관련 세액 공제 규정은 두 가지 설비를 제외한 대부분 설비가 2016년 종료됐다. 여전히 유효한 세액 공제 항목은 최근 많은 주택이 설치하고 있는 태양열 발전 시설과 태양열 온수 설비다.

두 항목에 대한 세액 공제 혜택은 오는 2023년 12월 31일까지 유효한데 설치 시기에 따라 공제 금액에 조금씩 차이가 난다. 2019년 12월31일~2023년1월 1일 설치한 경우 설치비의 26%까지 세액 공제받을 수 있다. 2022년 12월31일~2024년1월1일 설치된 설비는 세액 공제율은 설치비의 조금 22%로 낮아진다.

◇ 홈 오피스 비용 & 노인용 시설 설치비

자영업자로 주택이 주 근무지인 경우 ‘홈 오피스’ 소득 공제 항목을 적용받을 수 있다. 주택 중 홈 오피스로 사용한 공간 최고 300평방피트까지 평방피트 당 5달러의 소득 공제액을 신청할 수 있다. 따라서 홈 오피스 소득 공제로 신청할 수 있는 금액은 최고 1,500달러까지다. 지난 2년간 코로나 팬데믹 여파로 재택근무자가 급증했다. 집에서 근무한 시간이 아무리 많다고 해도 자영업자가 아닌 W-2의 적용을 받는 납세자는 홈 오피스 소득 공제 신청 대상에서 제외된다.

노인용 주택 시설 설치비 관련 소득 공제 혜택은 개정 세법 이후에도 여전히 유효다. 노인이 거주하는 주택에 휠체어 통로, 미끄럼 방지 욕실 손잡이 등을 설치했을 경우 관련 설치비가 공제 대상에 해당된다. 공제액은 ‘조정 후 총소득’(Adjusted Gross Income)의 7.5%를 초과하는 금액이다. 예를 들어 연 소득이 6만 달러인 주택 보유자가 노인용 시설 설치비로 총 지출한 금액이 1만 달러라면 소득의 7.5%에 해당하는 4,500달러를 뺀 5,500달러가 소득 공제 대상이다.

노인용 시설로는 출입문 확장 공사, 계단 승강기 설치, 캐비닛 높낮이 공사 등으로 담당 의사로부터 의료용 설치 확인서를 받아야 한다. 최근 노년층에 접어든 베이비 부머 세대 중 보유 주택을 은퇴 목적에 맞춰 리모델링하는 비율이 높아졌는데 올해 관련 소득 공제 신청이 증가할 것으로 전망된다. 

<출처:미주한국일보 2022. 2. 24>