은퇴계획과 주택융자

한때 미국사회의 가장 큰 소비계층을 형성했던 베이비부머들이 한창 은퇴를 하고 있는 요즘 은퇴를 계획하는 사람들이 모기지를 어떻게 처리해야 하는지도 중요한 관심거리인거 같다. 다 갚아버리고 월페이먼트의 부담없이 노후생활을 하는 것이 좋은가 아니면 쌓인 자금을 모기지를 갚아버리는 대신 투자수익율이 더 좋은 곳에 활용을 하거나 여유자금으로 갖고 있는 것이 좋은가에 대한 논의는 항상 있어왔다.

우선 은퇴 전에 모기지를 없애자는 사람들의 주장은 보통 다음에 근거한다. 첫째로, 은퇴 후 수입이 제한되거나 줄어들기 때문에 가장 큰 지출에 해당하는 모기지를 없애는 것이 당연하다는 것이다. 둘째로, 모기지는 이자를 지불한다는 것이다. 물론 이자에 대한 세금혜택은 있지만 그 혜택이 미미할 수 있다는 것이다. 셋째로, 모기지를 갚는 것은 확정된 금융비용 즉 이자부담을 없애는 것임에 반해, 금융상품이나 부동산에 투자를 한다는 것은 위험이 따르고 오르락 내리락이 있을 수 있다는 것이다. 즉 금융시장의 위험성을 경계하는 입장인 셈이다. 마지막으로 모기지를 없애므로써 마음이나 심리적으로 편안함과 안정을 얻을 수 있으며 이는 숫자가 모든 것이 아니라는 논리이다.

반면에 모기지를 없애는 것에 반대하는 사람들의 입장은, 첫째로, 모기지를 없애는 대신에 세금혜택이 많은 은퇴구좌에 저축하는 것이 더 유리하다는 주장이다. 모기지를 없앨려면 결국 원금을 갚아야 하는데, 수년 혹은 수십년 전부터 월페이먼트에 추가로 원금을 갚아나가야 한다. 그만큼 저축과 투자기회를 잃어 버리게 되는데 특히 세금혜택을 많이 볼 수 있는 은퇴구좌로의 저축과 투자기회의 상실은 이중으로 손해를 본다는 입장이다. 둘째로 기회비용에 대한 의견이다.
특히 은퇴한 시점에 다다른 사람들이 큰 목돈을 모기지를 갚는데 사용할 것인지 혹은 더 많은 수익을 올리기 위하여 투자를 할 것인지에 대한 결정이다. 모기지에 대한 금융비용(이자부담)과 투자 했을 경우의 수익을 비교할 필요가 있는데, 보통 금융상품의 수익률이 모기지 금리보다 높은 경우가 역사적으로 많다는 것이다. 특히 은퇴하기전 낮은 이자율로 재융자를 해 놓는 것이 이 때문에 중요하고, 투자전문가의 상담을 받아 안정적인 포트폴리오를 구성해 놓으면 장기적으로 이득이라는 것이다. 이는 미국을 지탱하고 있는 자본주의에 대한 근본적인 신뢰를 바탕으로, 지난 수십년간 보여준 월스트릿의 각종 지수의 상승을 근거로 삼는다. 셋째로, 에퀴티를 활용하여 오히려 수입원을 더 창출하라는 것이다. 주택의 에퀴티는 아무런 혜택을 주지 않으므로 이를 활용하여 은퇴 후 수입을 늘리라는 입장이다. 넷째로 은퇴에 임박해서 큰 돈을 모두 모기지를 없애는데 쓸 것 아니라 만약에 사태에 대비해서라도 충분한 생활비를 확보하는 것이 더 중요하다는 입장이다.

이상의 의견들은 그러나 개인이 처한 재정상태와 은퇴후 수입정도 등 입장에 따라 많이 달라질 수 있다. 은퇴를 준비하는 사람들은 은퇴를 하기 최소 1-2년 전에는 집과 융자에 대한 계획을 세우고 실행을 하는 것이 중요하다. 집을 사면서 융자를 받든 기존집을 재융자를 하든 융자상품은 보통 30년 고정을 권한다. 은퇴후에도 수입이 어느 정도 있어 언제든지 재융자가 가능한 사람들은 이자율이 낮은 7/1 ARM도 고려해 볼 수 있지만 그렇지 않을 경우 낭패를 볼수 있기 때문이다.

마지막으로 가능하다면 Heloc을 만들어 놓으라고 권하고 싶다. Heloc은 주택의 에퀴티를 담보로 돈을 언제든지 쓸 수 있는 line을 설정 해 놓는 것으로 돈을 쓰는 기간만 이자를 지불하는 상품이다. 따라서 은퇴후 갑자기 돈이 필요한 경우에 대비하여 안성맞춤이다. 그런데 Heloc에 대한 심사기준이 대부분의 은행에서 까다롭다는 것이 문제이다. 많은 사람들이 충분한 에퀴티만 있으면 쉽게 얻을 수 있는 것으로 잘못알고 있다. 따라서 반드시 은퇴하기전 수입이 많아 융자자격에 문제없을 때 그리고 은퇴후에 대한 다른 재정계획을 세울 때 함께 고려해서 Heloc을 오픈해 놓는 것이 좋다. 

<출처:미주한국일보 2022. 3. 8>