기준 금리 인상과 부동산

▶ 뉴스타 부부에이전트 이상규, 김현숙 팀의 내집 마련하기다음 주 미 연방 준비위원회의 미팅이 있다고 한다. 지난 3년동안 경기 침체로 기준 금리를 올리지 못했는데 0.25% 올릴 것으로 예상된다. 이자율을 올리려는 가장 큰 요인은 무섭게 치솟은 인플레이션 때문이다. 2021년말 기준 7%의 인플레이션을 기록했다. 이는 지난 40년만에 가장 높은 인플레이션이다. 올해 들어와서도 인플레이션 강세가 여전하다. 세계적인 공급망 부족과 전쟁으로 인한 에너지및 식품등의 가격 상승으로 당분간 인플레이션이 지속될 것 같다. 이 인플레이션을 관리하기 위해 올해 세,네번 더 금리 인상할 것으로 예상되기에 금리 인상이 부동산과 관련해서 많은 영향을 줄 것이다.

첫째, 모기지 이자율의 인상이 부동산 시장에 큰 영향을 줄 것이다. 올 초 겨울 비수기임에도 불구하고 매물 부족으로 주택 가격이 작년에 이어 조정없이 계속 상승했다. 1,2월동안 급격한 모기지 인상이 있음에도 불구하고 부동산 가격은 이 두달 동안 지역에 따라 다르지만 약 5-7% 인상했다. 하지만 모기지 이자율 상승 압박이 3,4월에도 이어질 것으로 보여 본격적인 이자율 상승이 올해 말까지 지속될 것으로 예상된다. 이자율 상승 압박이 바이어들의 구매 능력을 떨어뜨려 아무래도 지난 2달 동안의 주택 가격 상승만큼 강하지 않을 것 같다.

예를들면, 50만불을 융자했을 때 현재 이자율인 4%로 계산하면 $2,387의 월 모기지 페이먼트를 내야 한다. 1년 전 3%와 비교하면 매달 약 $279불을 더 내야 한다. 월 수입으로 따지면 약 600불의 월급을 일년 전보다 더 벌어야 한다. 금리 인상은 주택 구입 능력을 떨어뜨려 그동안 뜨거웠던 부동산 시장을 누그러뜨리는 영향을 줄 것이다.

둘째, 앞으로 일년 동안 자금 흐름이 변경될 것이다. 통상 기준 금리 이자율이 오르면 세이빙이나 CD로 돈의 흐름이 움직인다. 그동안 세이빙에 있었던 자금들이 제로에 가까운 이자율로 인해 부동산이나 주식 시장으로 대거 움직여 투자되었다. 만약 기준 금리가 올해 1% 이상 올라간다고 예상한다면 앞으로 6개월 안에는 장기 본드나 세이빙으로 자금이 일부 흘러갈 수 있을 것이다. 이미 온라인 은행에서는 자금 유치를 위해 각종 세이빙 프로그램을 준비하고 있다. 그렇다면 그동안 과열되었던 부동산 부문은 정상적으로 돌아 올 것으로 예상된다.

세째, 인플레이션이 렌트시장에 많은 영향을 주고 있다.아시다시피 몇년 전부터 캘리포니아 주에서 렌트비 인상 1년 상한선을 5% + 인플레이션(CPI)로 묶어 놓았다. 만약 인플레이션이 계속 올라가면 랜드로드 입장에서 10%인 상한선까지 렌트비를 인상할 여지가 생겨 렌트비가 더욱 올라갈 것으로 예상된다. 이미 많이 오른 렌트비가 올해에도 당분간 인상될 것이라는 본다. 다만 인플레이션이 잡히고 과열된 렌트 시장이 수그러든다면 올해 렌트비 상승은 하반기 들어 한풀 꺽일 것이라 예상된다.

팬데믹 사태로 생긴 경제 왜곡 현상이 부동산과 주식 시장에 엄청난 변화를 갖고 왔다. 앞으로 연방 정부 기준 금리 변화에 따라 부동산 시장이 몇 차레 변화의 물결이 올 것이다. 이에 미리 준비하고 부동산 매매를 하는 지혜를 갖길 바랍니다.

문의 (818)439-8949

<이상규 뉴스타 부동산 명예 부회장>

[출처 한국일보]

http://www.koreatimes.com/article/20220310/1405963