리모델링과 주택보험

주택시장의 호황이 올해도 지속될 것인지 여부는 금리인상에 달려 있다고 볼 수 있다. 하지만 여전히 수요가 있기 때문에 셀러 입장에서는 그리 나쁜 환경은 아닐 것으로 전망된다. 최근 수년 간 주택가격이 빠르게 오르고 거래가 활발히 진행되면서 리노베이션(renovation)이나 리모델링(remodeling)을 하는 사례도 덩달아 증가하고 있다.

이유는 셀러의 입장에서는 이같은 투자를 통해 집값을 더 올려 받을 수 있고, 바이어 입장에서는 구입한 집을 자신의 취향 등에 맞게 바꾸고 꾸미기 위함이다.

간혹 리모델링과 리노베이션의 차이를 혼돈하는 경우가 있는데 간단히 비교하면 리노베이션은 현재의 집 구조를 그대로 유지하면서 업그레이드 하는 것을 말하고, 리모델링은 구조가 변경되는 것으로 이해하면 된다. 즉 집구조의 변화 여부가 차이를 만드는 것이다.
그런데 이같은 크고 작은 집 공사를 할 때 의외로 적지 않은 사람들이 주택보험을 쉽게 간과하곤 한다. 심지어 이같은 공사가 보험과는 상관이 없는 것으로 생각하기도 한다.

주택보험이 문제가 될 수 있는 이유는 공사 중 또는 나중에 공사 후 문제가 발생해 클레임을 했을 때 보험사로부터 보상을 받는 데 상당한 논란이 되거나 아예 보상을 받지 못하는 상황이 올 수 있어 주의가 필요하기 때문이다. 예를 들어 부엌이나 화장실, 거실 또는 방 바닥 등을 부분 업그레이드 하는 리노베이션이라면 비용도 크지 않고 공사 기간도 짧아 특별히 보험사와 문제될 일이 별로 없다.

물론 리노베이션이라고 해서 무조건 마음대로 해도 된다는 것은 아니다. 통상 5,000달러 이상의 비용이 들어간다면 보험사에 연락하는 게 원칙인데, 사실 부분 업그레이드라 해도 이같은 비용 이상이 나올 가능성이 높은 만큼 미리 담당 에이전시에 연락해 조언을 받는 게 바람직하다. 하지만 공사가 주택보험에 가입할 때의 집 구조 자체를 변화시키는 것이라면 얘기가 달라진다.

즉 방을 하나 더 만들기 위해 벽을 허물거나 새로 만드는 경우, 그리고 건물 면적을 임의로 늘릴 경우 공사 전 보험사에 연락해 승인을 받아야 하기 때문이다. 이때 집주인은 현재 가지고 있는 주택보험 보험사에 무엇을 리모델링 하는 지, 비용은 얼마나 되는 지를 비롯해 공사 기간, 시공업체 정보 및 라이선스 소지 여부, 책임보험 및 종업원 상해보험 가입 여부 등을 보험사에 알려줘야 한다.

보험사는 집주인이 제공한 자료들을 검토한 후 승인 여부를 결정하게 되는 데, 만약 보험사가 이를 거부할 경우에는 공사와 관련된 보험을 따로 구입해야 한다.

보험사들이 거부하는 이유는 공사가 크면 당연히 공사기간도 길어지고, 그만큼 공사 인부의 사고 등 여러가지 문제와 위험들이 커질 수 있다는 판단 때문이다. 결국 보험사 손해가 발생할 위험과 함께 현재 가지고 있는 커버리지의 보상한도를 넘어설 수 있기 때문에 승인을 해주지 않는 것이다. 이럴 때 대체할 수 있는 게 COC(Course of Construction)이다.

이는 집주인의 책임(liability)을 보호하기 위한 것이다. 구체적으로 설명하면 공사와 관련된 제반 사항들을 보호해 주는 것으로 여기에는 화재, 붕괴, 자재 도난 등 다양한 항목들이 포함된다. 하지만 COC 가입 때에도 건축업자의 정식 라이선스가 요구되며, 집주인이 직접 공사를 벌이는 경우 가입할 수 없다. 왜냐하면 공사 중 근로자 부상 등 사고가 발생했을 경우 책임 소재가 문제가 될 수 있기 때문이다.
그러면 적법한 절차와 과정을 거쳐 공사가 안전하게 마무리 됐다고 가정할 때 현재의 주택보험은 어떻게 될까? 공사에 들어간 비용 만큼 보험료도 오르게 된다. 가치가 올랐으니 당연한 결과로, 만약 보험료 인상 폭이 너무 크다면 담당 보험 에이전시와 연락해 다른 보험사의 보험료를 비교하거나 디덕터블(deductible)을 한 단계 더 올리는 방법이 있다. 
리노베이션의 경우도 보험료 인상 요인이 될 수 있다. 예를 들어 고급자재를 사용했거나, 고가의 전자제품을 부엌에 설치했다면 보험료가 인상될 수 있다. 하지만 집의 안전을 위한 자재를 사용하거나 누수 감지기 설치 등 위험 요소를 줄이는 것과 관련이 있다면 보험료가 오히려 내려갈 수도 있다.

내 집을 내 돈 들여 고치는데 이런 것까지 보험사에 연락해야 한다는 게 귀찮을 수 있지만, 혹시라도 발생할 수 있는 만약의 사고와 상황에 대비하는 것인 만큼 계획을 세울 때 미리 에이전트에게 연락해 자문과 필요한 조치들을 밟아두는 게 중요하다. 

<출처:미주한국일보 2022. 3. 11>