모기지 이자율 계속 오르면 수요 위축 우려

▶ 수익 감소에도 플리핑 거래 여전히 많아

▶ 최근 트렌드… 일부셀러 집값 내리기 시작

모기지 이자율 급등에 주택 구입비 부담이 눈덩이처럼 불어나고 있다. 불과 한두 달 사이에 월 페이먼트 금액이 수백 달러나 오르면서 주택 구입을 다시 고려하지 않을 수 없게 됐다. 이자율이 계속 오려면 폭등한 주택 수요가 위축될 수 있다는 우려도 나오고 있다. 수요가 갑자기 사라지기 전에 집을 팔기 위해 집값을 내리는 셀러도 하나 둘씩 늘고 있다. 최근 주택 시장에서 나타나고 있는 여러 트렌드를 짚어본다.

◇ 휴가용 주택 구입 인기 시들

휴가용 주택 구입에 대한 인기가 시들 해졌다. 부동산 업체 레드핀의 집계에 따르면 3월 휴가용 주택에 대한 수요가 큰 폭으로 감소하며 두 달 연속 감소세를 이어갔다. 휴가용 주택 구입에 대한 관심은 코로나 팬데믹 기간 중 폭발적으로 증가한 바 있다. 재택근무와 원격 수업 보편화되고 바이러스 감염 위험이 높은 도심을 탈출하는 현상이 나타나면서 휴가용 주택 구입이 급증했다. 

그러나 최근 모기지 이자율이 급등하고 휴가용 주택 관련 수수료가 인상되면서 휴가용 주택 보유를 ‘득보다 실’로 여기는 수요자가 많아졌다. 테일러 마 레드핀 수석 이코노미스트는 “팬데믹이 촉발한 휴가용 주택 수요가 빠르게 사라지고 있다”라며 “이자율과 가격이 크게 올라 휴가용 주택을 ‘필요’보다 ‘부담’으로 여기면서 휴가용 주택 시장이 냉각되고 있다”라고 설명했다.

최근 휴가용 주택 구입에 적용되는 융자 수수료가 인상된 것도 수요에 찬물을 끼얹은 원인이다. ‘연방 주택 금융국’(FHFA)는 4월 1일부터 휴가용 주택을 포함한 2차 주택 구입 융자 수수료를 1%~4%까지 인상하는 규정을 시행하고 있다. 이로 인해 40만 달러짜리 2차 주택 구입 시 수수료 인상 전보다 약 1만 3,500달러의 추가 수수료 비용이 발생하게 됐다.

◇ 더 오르기 전에 이자율 묶어 두자

모기지 이자율이 가파르게 오르면서 일정 기간 이자율을 묶어 두는 ‘고정 옵션’(Rate Lock-In)을 선택하는 바이어가 늘고 있다. 향후 이자율 추가 상승이 확실시되기 때문에 이자율이 더 오르기 전에 현재 수준으로 고정시키려는 수요다. 부동산 정보 업체 ‘블랙 나이트’(Black Knight)에 따르면 모기지 이자율이 급등하기 시작한 3월 이자율 고정을 선택한 바이어는 전달보다 31% 급증했다.

지난 3월 나타난 모기지 이자율 상승폭은 13년래 가장 높은 수준(월간 대비)으로 이에 놀란 바이어들이 반응이 이자율 고정으로 나타난 것으로 분석된다. 이자율 고정은 주택 구입을 앞두고 일정 기간 이자율이 변동하지 않도록 묶어 두는 옵션이다. 이자율 고정 기간은 대개 30일~45일이며 고정 기간이 길수록 수수료도 높아진다.

최근 이자율 급등에 바이어들의 주택 구입비 부담이 이만저만이 아니다. 온라인 모기지 대출 기관 렌딩트리에 따르면 30만 달러를 대출받을 때 지난해 12월 말의 경우 월 페이먼트가 약 1,283달러(당시 30년 고정 이자율 3.11% 적용)였다. 그런데 최근 이자율이 급등하면서 월 페이먼트 금액은 268달러 오른 1,551달러(이자율 4.67% 적용)로 뛰어올랐다. 상승분을 연간으로 따지면 약 3,216달러이며 30년 동안 약 10만 달러에 달하는 추가 비용 부담이 발생한 것이다. 이자율 상승으로 3월 평균 모기지 발급액도 2월보다 23%나 급등한 36만 1,000달러로 늘어났다.

◇ 플리핑 시장 여전히 뜨거워 

수익 감소에도 주택 플리핑 시장의 열기는 여전히 뜨겁다. 부동산 정보 업체 애톰 데이터 솔루션즈에 따르면 지난해 주택 플리핑 거래는 전년보다 26% 증가, 2006년 이후 가장 많은 거래량을 기록했다. 주택 플리핑은 단기 시세 차익을 목적으로 구입 뒤 12개월 내에 되파는 거래로 지난해 전체 주택 거래 중 약 5.5%를 차지했다.

주택 플리핑 거래가 여전히 줄지 않고 있지만 집값 상승 여파 등으로 수익은 크게 낮아졌다. 지난해 평균 플리핑 수익은 6만 5,000달러로 10년 만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌다. 지난해 플리핑 수익률 역시 약 31%로 2008년 이후 가장 낮은 수익률을 기록했다. 수익 하락에도 불구하고 플리핑 거래가 줄지 않는 이유는 투자 위험이 낮아졌기 때문이다.

최근 주택 시장 과열 현상으로 플리핑 목적으로 내놓은 매물 역시 판매 기간이 매우 빨라졌다. 따라서 재산세, 주택 보험료 등 보유에 따른 비용이 크게 줄었고 큰 수리 없이도 팔리는 매물이 많아 집값 상승에 따른 매매 차익 감소를 상쇄해 준다. 지난해 플리핑 매물은 평균 153일 만에 팔렸고 중간 매매가는 27만 5,000달러로 2020년에 비해 하락했다.

◇ 수요 줄기 전에 집값 내리자

모기지 이자율이 급등하자 셀러도 조바심이 나기 시작했다. 이자율이 더 오를 경우 주택 수요가 감소할 것을 우려한 셀러들이 드디어 ‘자발적으로’ 집값을 내리고 있다. 레드핀의 조사에 따르면 최근 4주 기간 동안(4월 3일 기준) 리스팅 가격을 내린 셀러는 전체 중 약 12%로 1년 전 같은 기간(9%)보다 조금 늘었다.

대릴 페어웨더 레드핀 수석 이코노미스트는 “리스팅 가격 인하가 보편적인 현상은 아니지만 작년보다 늘었다는 것은 주택 시장이 식기 시작했음을 의미하는 신호”라며 “여전히 수요가 매물을 크게 앞지르고 있지만 그렇다고 셀러가 터무니없이 높은 가격을 기대할 수 있는 시기는 지나갔다”라고 분석했다.

최근 주택 가격과 이자율이 동반 상승하며 바이어들이 부담이 크게 늘어난 것은 사실이다. ‘전국 부동산 중개인 협회’(NAR)에 따르면 최근 주택 가격 상승폭과 이자율 상승세를 감안하면 바이어의 페이먼트 부담이 작년보다 무려 40%나 늘었다. 시장 전문가들은 당분간 집값과 이자율 상승세가 이어질 것으로 전망하고 있다. 이로 인해 주택 수요가 위축될 수 있지만 장기간 계속된 신규 주택 공급 부족 사태로 급격한 시장 침체는 없을 것이란 전망이다.

◇ 마땅한 매물 찾기 쉽지 않네 미국인 대다수가 내 집을 갖는 것이 아메리칸드림 실현으로 생각하고 있지만 내 집 마련은 갈수록 힘들어지고 있다. 최근 조사에서 내 집 마련을 가장 힘들게 하는 장벽은 적합한 매물 찾지 못하는 것으로 나타났다. NAR이 최근 실시한 조사에서 많은 바이어들이 적합한 매물을 찾지 못해 내 집 마련의 꿈을 이루지 못하고 있다고 답했다.

인종별로 느끼는 주택 구입 장벽은 조금씩 달랐다. 아시안의 경우 조건에 맞는 매물을 찾는 일과 다른 바이어와 경쟁하는 일이 주택 구입 시 느끼는 가장 어려운 점이라고 답했다. 히스패닉 바이어는 다운페이먼트 마련이 가장 힘들다며 재정적인 어려움을 호소했고 흑인 바이어의 경우 낮은 크레딧 점수와 기타 크레딧 이슈를 내 집 마련 장벽으로 지목했다. 

<출처:미주한국일보 2022. 4. 21>