갑자기 목돈 지출 필요할 때 매우 유용

[홈 에퀴티 라인 오브 크레딧]
평균 에퀴티 18만5000불
집 유지하며 자산 활용 가능

상환 가능한 금액만 빌려야
이자율 오르면 부담 커져

집값 상승이 가파르게 진행되면서 집을 팔지 않고 에퀴티만 꺼내 쓰는 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧에 대한 정보가 주목을 끌고 있다. 장단점을 알아봤다.

부동산 전문가들에 따르면, 최근 수년간의 부동산 붐 덕분에 주택 가격은 2021년 2월에서 2022년 2월 사이 평균 20% 가량 상승했다. 또 플로리다나 애리조나와 같이 따뜻한 지역은 전년 대비 평균 가격 상승률이 훨씬 더 높아 각각 29.1%와 28.6% 올랐다. 이는 시장 가치에서 모기지융자를 뺀 금액인 주택의 에퀴티도 증가했음을 의미한다.  

주택 소유자가 소유한 에퀴티는 35% 급증해 평균 18만 5000달러에 달한다. 하지만 에퀴티 증가는 40년 만에 가장 높은 인플레를 기록한 시기에 이뤄져 빛을 바랜다. 또한 주식 시장의 약세 때문에 은퇴자들이 현금을 인출하는데 어려움을 겪고 있다. 그래서 주목을 끄는 것이 집을 팔지 않고도 자산을  꺼내 쓸 수 있는 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧(Home Equity Line of Credit: HELOC, 이하 에퀴티라인)이다.  

▶언제 필요한가

현금이 필요한 비상 상황이나 은퇴계좌 유지를 어렵게 할 수 있는 큰 규모의 지출에 대비해서 크레딧 한도를 마련해 놓는 것이 좋다. 전문가들은 “에퀴티라인이 없는 경우 급전이 필요할 때 난감한 경우를 겪을 수 있다”며 “이상적인 것은 평소에 에퀴티라인을 얻어 놓는 것”이라고 조언한다.  

▶기본 사항

일반적으로 변동 이자율을 갖고 있는 주택 담보 대출의 한 유형인 에퀴티라인은 연방준비제도(Fed)가 이자율을 인상하면 함께 이자율이 올라간다. 에퀴티라인은 마치 크레딧카드처럼 작동하며 언제나 사용할 수 있는 크레딧 한도를 가진 2번째 모기지(주택담보대출)다. 수표를 쓰거나 대출기관에서 발급한 데빗카드를 사용해 이용한다.

대출 기관은 일반적으로 주택 가치의 최대 80%까지 대출할 수 있도록 허용하지만 일부는 더 높은 비율까지 허용하기도 한다. 대부분의 에퀴티라인은 주택을 소유하는 동안 쓸 수 있는 것이 아니고 원칙적으로 10년의 인출기간이 있다. 이 경우 원금 상환없이 사용 금액에 대해 이자만 지불할 수 있는 옵션도 있다. 그 후에는 최대 20년 동안 원금과 이자를 모두 상환해야 한다.  

에퀴티라인은 일반적으로 주택 담보 대출, 개인 대출 및 크레딧 카드보다 이자율이 낮다. 최근 평균 이율은 3.95%이다. 그러나 연준은 올해 6차례의 추가 금리인상을 시사하고 있으며 차입 비용은 앞으로 몇 개월 동안 더 높게 조정될 것으로 보인다.

에퀴티라인을 이용하면서 가장 큰 위험성은 빚을 지불하지 않으면 채무 불이행 및 압류로 주택을 잃을 수 있다는 점이다.  그러나 금융 전문가들은 제한된 상황에서 좋은 금융 옵션이라고 말한다. 원래 에퀴티 라인은 주택을 소유한 채로 큰 금액의 리모델링 비용을 사용할 수 있는 용도였다. 아니면 주택을 통해서 높은 이자율로 크레딧 카드 부채를 상환하거나 예상치 못한 비용으로 인해 단기 현금 부족문제를 해결하는 비상 자금으로 용이하게 사용할 수 있다.  

▶열기 어려워져

웰스파고, 모건체이스, 시티를 포함한 다수의 대형 은행들은 코로나 팬데믹으로 인한 경제적 불확실성 때문에 2020년에 HELOC 승인을 중단했으며 아직 다시 재개하고 있지 않다.  또한 일부 승인이 가능한 은행들도 주택 소유주가 꾸준한 급여가 없는 은퇴자들에게는 대출 자격을 갖추지 못한 것으로 간주한다. 그럼에도 승인을 받는 것이 가능하다. 다시 말해서 크레딧 점수가 양호하고 에퀴티가 넉넉한 경우 소셜 시큐리티, 은퇴 저축 등 같은 수입 출처가 확실한 경우 가능하다고 전문가들은 설명했다.  

▶장점

홈에퀴티라인은 다음과 같은 장점이 있다.

첫째, 큰 금액을 사용할 수 있다. 예상치 못한 주택 수리를 해야 하는 경우로 큰 돈이 들어가게 될 경우 퇴직자들에게는 어려움이 클 수 밖에 없다. 기본적인 수리 비용은 최대 4만 달러, 지붕 전체 교체는 1만1000달러 이상이 될 수 있으며 새로운 에어컨 시스템은 1만2500달러가 들어간다. 수십만달러를 체킹 계좌에 쌓아놓고 있지 않는 이상 큰 부담이다. 2020년 평균적인 가정에서는 주택 수리에 1만3138달러를 지출했다.  

에퀴티라인은 또한 번거롭게 재융자를 하지 않고도 에퀴티를 통해 현금을 사용할 수 있어 새로운 모기지 클로징 비용을 내지 않을 수 있다.  

둘째, 퇴직 자금이 고갈되지 않을 수 있다.  백세시대를 맞아 401(k)나 IRA와 같은 퇴직 저축 계좌가 은퇴후 수십 년 동안 필요한 소득을 충분히 제공하지 못할 수 있다. 특히 주식투자를 하는 경우 시장 하락기 동안에는 현금 확보가 어려울 수 있다. 그래서 에퀴티라인의 역할이 주목을 끈다. 또 401(k)에서 돈을 인출하는 것보다 나을 수 있다.

셋째, 절세 혜택을 제공한다. 59.5세 이상인 경우 기존 401(k)에서 인출하는 모든 현금에는 소득세율이 적용된다. 반면 에퀴티와 관련된 인출은 다양한 절세를 이끌어 낼 수 있다.

넷째, 보다 유연한 상환 옵션을 제공한다. 필요한 만큼만 빌릴 수 있고 빌린 것에 대해서만 이자를 지불하면 된다. 이자를 갚거나 자신의 일정에 따라 이자와 원금을 갚을 수 있다. 더 중요한 것은 빌린 돈을 상환하기 위해 은퇴 자산을 언제 인출할 것인지에 대한 추가적인 통제력을 확보할 수 있다. 예를 들어, 주식시장이 반등할 때 융자금을 에퀴티라인으로 상환하는 이점이 크고 쉽다. 하락 장세에서 빚을 갚기 위해서 처분해야 했을 주식보다 더 적은 숫자를 처분하면서 지출을 줄일 수 있다.  

▶위험성

다른 대출과 마찬가지로 에퀴티라인도 이자와 함께 상환해야 한다. 주택은 크레딧 한도에 대한 담보물이기 때문에 상환 계획이 어떤지 확인해야 한다. 그냥 이자만 갚다가 끝나는 것이 아니라는 것이다. 또한 이자율 변동성에 따른 위험은 에퀴티라인을 선택할 때 가장 고려해야할 사항이다. 대부분의 에퀴티라인에는 변동 이자율이 있기 때문에 이자율이 상승하는 기간에는 상환액도 증가한다. 지금 4%로 빌린 돈이 향후 1년에 5% 또는 6%가 될 수 있다.

전문가들은 “에퀴티라인은 절대 현금 인출기가 아니라”며 “감당할 수 있는 만큼만 빌려야 한다”고 조언했다.

장병희 기자

출처 중앙일보