부동산 구입시 소유권 보험의 중요성

수년전의 일이다. 미국에서도 손 꼽히는 부촌 베벌리힐스의 고급 주택을 구입한 후 얼마 안된 시점에서 부동산의 실제 소유주라 주장하는 원고로부터 받았다는 소송장을 가지고 어느 손님이 오셨다.

실제 소유주라 주장하는 원고는 중동의 왕족으로 필자 손님이 해당 부동산을 구입하기 십 수년전에 본인이 그 부동산을 구입하였다는 것이었다. 워낙 재산이 많은 원고는 2-3년에 한 번씩 미 서부를 방문할 때만 그 주택에 머물었다는 것이었다.

그런데 그 주택을 관리하던 관리인이 원고가 없는 사이에 본인의 서명을 도용하여 그 부동산을 제3자에게 매도를 하였다. 그리고 그 제3자도 또한 다른 제 3자에게 매도를 하고 그러한 매매가 여러 번 반복이 되어 필자의 손님이 그 주택을 구입할 당시에는 수년 동안 5-6번의 매매가 거의 1년 단위로 있었다는 기록이 부동산의 예비 소유권 보고서(Preliminary Title Report)에 명시 되어 있었다. 

원고는 주변 시세에 비하여 턱도 없이 낮은 매매가격과 매매 빈도로 보아 Preliminary Title Report를 주의 깊게 검토하였다면 예전의 매매과정에서 석연치 않은 점들을 쉽게 찾을 수 있었을 것이라는 주장과 함께 필자의 손님을 비롯하여 그 전에 매매에 관련이 되었던 모든 소유주들을 상대로 소송을 한 것이었다.

부동산 거래를 한 모든 분들은 Preliminary Title Report 또는 Title Commitment등 보험회사에서 소유권 관련 보험 발행을 하는 과정에서 매매 당사자들에게 제공하는 보고서를 받아보았을 것이다. 대부분의 경우 일상적인 것이라 생각하시고 자세히 검토를 하지 않았다고 하신다.

특히 은행에서 해당 부동산을 담보로 구입시 융자를 하는 경우에는 은행에서 담보권의 가치를 평가 보호하는 과정의 하나로 그러한 보고서를 꼼꼼히 검토하는 경우가 많다. 하지만 은행 융자가 없는 경우, 외곽 지역의 오래된 주택, 또는 상업용 부동산 등의 경우 특히 그러한 보고서의 내용을 당사자가 꼼꼼히 챙겨야 한다.

특히 상업용 건물이나 부동산의 경계가 불분명한 시외의 부동산의 경우 본인의 부동산의 사용 또는 소유에 영향을 주는 제3자의 권리가 있는 지도 살펴보아야 한다.

예를 들어 관련 부동산의 일부를 이웃 부동산 소유주가 주차장으로 또는 태양광 발전 기구를 설치하는 용도 등으로 일정기간 또는 영원히 사용할 수 있는 권리를 소유하고 있는 경우도 가끔 있다.

또는 이웃이 이웃의 부동산을 사용하기 위하여 다른 부동산의 일정 부분을 가로 질러 이용할 수 있는 권리를 가지고 있는 경우도 있다. 아예 부동산의 사용 목적에 제한을 주는 내용이 등기 되어 있는 경우도 있다. 그리고 예전에 해당 부동산을 담보로 한 채권이 말소가 되어 있지 않는 경우도 보았다.

위의 내용 뿐 아니라 그 외에도 해당 부동산의 가치에 영향을 미칠 수 있는 수 많은 제약 또는 제한의 내용이 해당 보고서에 명시 되어 있을 수가 있다. 그리고 그러한 내용을 파악하여 어떠한 방법으로 든 부동산의 가치나 소유권 문제를 해결을 할 수 없을 경우 구입을 포기하여야 하는 결정을 내릴 수도 있다. 

물론 베벌리 힐스에 주택을 구입한 후 소송에 휘말린 위에 언급한 손님의 경우처럼 어떠한 제한을 넘어서 전체적인 소유권 자체에 문제를 제기하는 경우도 심심치 않게 있다.

위 사건의 경우 그 당시 주택 관리인이 실제로 공증인과 공모를 하여 공증까지도 조작을 하여 불법으로 해당 부동산을 매도한 것은 확인이 되었다.

단지 필자의 손님의 구입 적법 여부는 여러 법적인 이유로 적법한 것으로 결론을 났다. 하지만 그러한 과정에서 수년동안 당사자의 마음 고생은 상상할 수 있을 것이다.

주택도 마찬가지이나 특히 상업용 부동산의 경우 매매 시 모든 서류를 꼼꼼히 챙겨야 한다. 의례적인 서류라 넘길 수 있는 서류는 많지 않다. 일단 당사자의 사인을 원하는 모든 서류는 사인을 하기 전에 내용을 충분히 파악할 만한 이유가 있는 것이다. 

< 출처: 미주 한국일보 2022. 5. 10>